임장견문록 - 동작구

주관주의! 내 눈엔 처음 발견된 입지대비 저평가라고 생각했던 동네, 동작

부동산 강의를 가던, 임장을 가던 가르치는 사람들 모두가 격언처럼 하는 말 중 최고는 "입지가 중요하다"였다. 다음은 아마 부동산은 땅값이다?인 거 같다. 그래서 펼쳐봤다. 서울 지도. 한 번도 열심히 안 봤던 서울지도를 부동산 덕분에 낱낱이 쳐다보게 되었다.

내가 첫 임장을 용산으로 시작했고 다들 강남의 아성을 넘을 유일한 대안은 용산이다 이런 후킹 멘트가 잔뜩인 유튜브로 부동산을 시작해서 그런지, 용산을 찬양하는  이유 역시도 용산의 입지 때문, 배산임수의 입지이며, 얼마나 입지가 좋으면 대통령도 옮겼겠냐며 서울의 중심임을 강조했다.

지금 다시 서울 지도를 봐도, 용산은 서울 정중앙에 위치해 있다. 제일 비싼 서초구 역시 나름 중앙에 위치하고 있다. 그러나 용산도 서초도 너무 비싸다. 그럼 혹시 입지는 좋은데 싼 동네는 없을까? 생각이 들었고 마포도 이미 너무 올랐다고 생각했다.

그래서 나 홀로 입지만 봤을 때 끌리는 동네가 추려졌다. 동작구, 중구였다. 그러고 나서 동작구 임장을 신청해서 갔다. 이번에는 강동구에서 크게 내게 마음에 울림을 주었던 리더 분이 이끄는 임장으로 갔다 왔다. 그런데 임장을 다니다 보니 이렇게 전문가 분들이 다 '월부'라는 강의를 들었다는 사실을 알게 되었다.

이렇게 아예 둘은 아무 연관도 없지만 내가 임장 하다 만난 인상 깊은 사람들이 동시에 말하는 건 일리가 있다고 생각했다. 그리고 바로 월부 열반스쿨 기초반을 신청해 버렸다. 이렇게 꼬리에 꼬리를 물고 나의 투자 공부는 이어져 갔다. 그리고 텅장으로 변해갔다..(시드가 중요하댔는데..)

동작구는 그럼 저렇게 서울 한 중앙에 있는데 왜 이렇게 쌀까? 나는 아무리 생각해도 일단 저평가라고 생각한다는 입장이다. 그러나 일단 대방 일대를 제외하면 학군이 엄청 좋지도 않으며, 큰 직장도 많이 없다. 아마 직주근접이 1번 조건이므로, 여기서 좀 탈락이 된 것도 같다. 또한 이게 임장의 묘미인데, 직접 가보니 언덕이 정말 많았다. 그러나 코 옆인 관악구에 비해서는 이 정도 언덕은 살만하다는 생각도 동시에 들었다.

이수역을 시작으로 시장을 지나 요새 리모델링으로 핫한 우극신 동네를 구경했다. 가는 통로가 시장밖에 없다는 것은 특별했다. 우극신 입구까지만 둘러보고 멈추긴 했는데 위로는 꽤 경사지게 형성되어 있어서 별도로 올라가진 않았다. 계단으로 공원을 하나 넘으니 남성역으로 이어졌다. 남성역 초역세권에 두산위브가 있었고 가는 길에 지연과 황재균의 신혼집으로 유명한 래미안 로이파크도 있었다.

로이파크 옆 지주택으로 지어지고 있는 아파트도 있었고, 길 건너면 방배동이라 저평가라는 생각도 들었다. 내 눈에도 보일정도면 이미 거래량은 많고 가격은 올라가 있었다. 더 이상 저평가가 아닐 수도..! 무튼 그렇게 구경을 하고 버스를 타고 흑석으로 넘어갔다.

가는 길에 사당 롯데캐슬포레도 봤는데 내가 본 방향에서는 꽤나 구석진 곳에 있어 신축임에도 왜 가격이 아직 눌려있는지 알 수 있었다. 마을버스가 있다고는 했으나 역까지 교통수단을 하나 더 타야 하는 건 치명적이기 때문이다.

그다음 흑석동을 구경했다. 명수대 현대와 한강아파트를 보며 재건축이 될 수 있음을 들었고, 그 두 아파트는 재건축이므로 내가 세운 계획과 맞지 않았다. 김연아가 살고 있는 마크힐스와 동작구의 대장인 아리하도 봤다. 한강뷰가 멋졌지만 나는 그 돈으로 거기는 안 살 거 같은 느낌이 들었다.(지극히 개인적인 감정 주의)

그리고 센트레빌과 흑석자이 그리고 에듀포레까지 구경하고 상도로 넘어갔다. 상도에서는 상도역 초역세권 상도 노빌리티, 힐스테이트 2개 단지, 최근에 지어진 롯데파크엘, 그리고 래미안 삼성 1,2,3차, 브라운스톤 상도를 보고 장승배기의 상도파크자이를 봤다. 그리고 그 옆에 이미 철거가 된 노량진 뉴타운 2 구역 공터도 구경하게 되었다.

마지막으로는 본동의 구축들도 지나갔는데, 매일 검색으로 봤던 노량진 신동아 리버파크도 실물로 영접하게 되었다. 이래서 임장을 가봐야 한다는 생각이 들었다. 가격이나 위치로는 너무 매력적이었지만 실제로 보니 내 눈에는(주관적임 주의) 정말 구축이긴 했다. 노들역 주변 래미안트윈파크도 보고 다 돌고 보라매까지 가서 임장을 마쳤다. 그렇게 정말 동작구를 속속들이 본 느낌이라  에너지를 다 썼다.

다 끝나니 아침 8시 30분에 시작했던 임장은 어느새 저녁 5시가 되어 있었다. 그리고 오늘의 픽을 정하는 등 사람들과 의미 있게 마무리 지었다. 그리고 내가 느낀 점은 동작구야 말로 내가 예산이 된다면 투자해 볼 만한 매력적인 곳이라는 생각이 들었다.

내 소감은 동작구가 저평가라고 생각한다. 앞으로 노량진과 흑석 뉴타운이 들어오면 어떻게 천지 개벽이 될까? 싶기도 하며 용산이나 여의도가 재개발해도 바로 접경하고 있는 동작구는 그 두 지역만큼은 아니겠지만 호재의 영향을 받을 거라 생각된다.

그래서 내가 가진 예산안에서 동작구에 투자할 수 있는 곳을 찾으면 어떨까?라는 생각을 처음으로 해봤다. 사실 뉴타운 입주는 뉴타운은 아니다만, 강동구의 올파포나 이문 휘경 뉴타운이 더 빠른 시간 안에 발생할 호재라 고민이 되는 부분도 있고 요새 월부 강의를 듣다 보니, 이렇게 호재에 의존하는 건 추천하지 않는 투자법이라고도 배웠다.

그래서 아직까지 내 마음속 1순위는 동작구이지만, 강의를 듣다 보니 내가 아는 지역이 넓어질수록 이 비교의 폭이 넓어지고, 그렇다면 저평가를 가리는 데에 훨씬 객관성을 높일 수 있다는 걸 배웠다. 그 부분은 나 역시도 공감한다. 그래서 일단 성동구 임장을 얼른 신청했다. 그러면 얼추 내가 궁금한 동네는 거의 다 가본셈이다 (이제 내가 궁금한데 못 간 동네는 양천구와 영등포구 서대문구 정도다)

일단 이렇게 후보지를 나름 추려보니, 모을 수 있는 현금의 유동성을 최대한 떙겨 놓는 것도 필요했다. 다음 달 월부 실전준비반을 들으면서 임장에 대한 지역에 대한 정보를 더 쌓아도 이 생각이 변함없다면 내 투자처가 되지 않을까 생각한다. 그렇게 어느새 무더운 여름이 가고 가을이 왔다! coming Soon!

동작구 한 줄 요약 : 나만 알고 싶은 저평가 지역이었다! 나만 이렇게 생각하면 어쩌지? 그러나 동작구, 너로 정했다 이 마음이 언제 변할진 모르겠지만(아직까지는..!)

다음 편 예고 : 나의 편견을 산산이 깨트려 줬던 반전매력 은평구