오피스텔을 구매할 때 반드시 입지를 고려해야 하는 이유

2015년 12월에 매수했던 오피스텔을 올해 2월 말에 팔았다. 오피스텔을 매도하면서 입지의 진짜 의미와 중요성을 깨닫게 되었다.

입지가 좋다는 말을 풀어서 이야기하면 그곳에 살고 싶어 하는 사람이 많다는 의미이다. 투자자의 말로 바꿔보면 월세가 잘 나간다는 말이다. 월세가 잘 나간다는 말을 공실 위험이 적다는 말이고 리스크가 적고 꾸준한 수익률을 주는 오피스텔은 매력적인 투자처라는 의미가 된다. 결론적으로 내가 팔려고 할 때 사려고 하는 사람이 있다는 의미이다.

오피스텔을 매도하게 된 계기가 됐던 건 즐겨 듣는 팟캐스트에서 오피스텔을 꼭 매도해보라고 했기 때문이다. 

그리고 매도하려고 부동산에 전화를 했다. 2019년도의 부동산 대상승기를 지나서도 아직도 오른다는 뉴스와는 다르게 부동산에서는 물건을 내놔도 팔리지 않는다고 했다. 빚을 낸 부동산도 아니었고 돈이 급한 상황도 아니었지만 원하는 시점에 오피스텔이 팔 수 없다는 사실은 공포처럼 다가왔다. 그리고 한 투자자가 초보 때 아무것도 모르고 반지하를 사서 평생 팔지 못하고 가지고 있다는 이야기가 생각났다. 이 오피스텔이 팔리지 않는다면 나의 투자금은 그 오피스텔에 묶이게 될 테고 20년 월세를 줘야 경우 투자금을 겨우 회수할 수 있게 된다. 평생 팔리지 않는다면 재건축도 할 수 없는 그 오피스텔은 어떻게 되는 걸까. 이런 생각에 이르자. 왜 그토록 투자자들이 입지를 강조했는지 알 수 있었다. 몇 년을 모은 피 같은 돈이었다.

손해만 안 보면 된다는 심정으로 부동산에서 시세보다 싸게 내놓으라는 권유에 그렇게 하겠다고 했다. 비싸게 팔아주면 팔아주는 만큼 복비를 더 드리겠다는 말도 덧붙였다. 매도되지 않으면 어쩌지 하는 걱정의 날들이 지나갔고 아주 다행히도 매수자가 나타났다. 오피스텔 위치가 역세권이었고 꾸준한 수요가 있었다는 사실, 때마침 세입자가 나가면서 자가 목적으로 오피스텔을 구입하려고 했던 매수자가 나타나는 행운이 있었기 때문에 가능한 일이었다.

잔금을 치르던 날 먼 거리임에도 피곤한 줄 모르고 기쁨 마음으로 부동산에 갔다. 그렇게 매수 - 월세 - 매도 과정을 겪으며 깨달았다. 입지가 정말 중요하구나. 입지가 내포하는 말은 그 집에 살고 싶어 하는 사람이 많이 있는가? 에 대한 답이어야 했다. 사람들은 대중교통으로 출/퇴근을 하기 때문에 교통이 편리한 곳에 살고 싶어 한다. 학생이 있는 가정은 학생의 학업과 안전이 가장 중요하기 때문에 학군과 안전한 곳에 살고 싶어 한다. 그렇기 때문에 교통과 학군이 중요한 입지 조건이 될 수밖에 없다는 말을 이해하게 되었다.

오피스텔을 구매할 때 약간의 레버리지를 활용해서 높은 수익률만은 생각해서는 안된다. 임대하는 동안 지불되는 비용인 세금(주택보다 비싸다), 옵션이 고장 났을 때 수리비(때로는 교체비)를 감안해야 하며 당장 오피스텔이 주는 월세만 생각하고 가성비 좋은 오피스텔, 매도 안 되는 오피스텔을 구매하는 실수를 범하지 않길 바란다. 내가 팔 수 있을 때 팔려야 자산으로써의 가치가 있다. 현금화할 수 없는 부동산은 자산이 될 수 없다. 그러니 오피스텔을 구매할 때 입지를 반드시 생각했으면 한다.