소액으로 부동산 투자, 리츠에 투자하기
오피스, 리테일, 분양, 물류에 투자한다
안녕하세요, 경제유캐스트 윰기자입니다.
지난 에피소드에서는 리츠에 대해서 알아봤습니다. 리츠가 무엇인지 알았다면, 투자도 해봐야겠죠. 오늘은 리츠 투자에 대해서 정리해봤습니다.
오늘 에피소드에서는 특정 리츠 종목들이 나오는데 투자 추천 종목은 아님을 말씀드립니다. 리츠 종류에 대해서, 투자 분석을 위해 예시를 드는 종목들임을 말씀드립니다.
#리츠 상장회사 알아보기
리츠는 부동산투자회사로 투자하는 방법은 기업 주식을 매수하는 것입니다. 과거에는 주로 기관들이나 사모로 투자자금을 조달했기 때문에 일반 투자자들에게는 많이 알려지지 않았죠. 리츠는 일반 투자자들도 쉽게 투자를 할 수 있도록 주식시장에 상장을 합니다. 기업 주식을 매수해 투자하는 것처럼 리츠도 주식을 매수해 투자를 하는 것이죠.
하지만 아직 상장된 리츠는 많지는 않습니다.
국토교통부에서 운영하는 리츠정보시스템 사이트에 따르면 2021년 2월1일 기준으로 현재 13개의 리츠가 상장되어 있습니다.
(출처:리츠정보시스템)이들 리츠들이 어디에 투자를 하는지 한번 살펴볼 필요가 있습니다. 리츠는 오피스텔, 호텔, 물류센터, 리테일, 주택, 복합형 등 다양한 곳에 투자를 합니다. 최근엔 데이터센터 부지에 투자하는 리츠도 등장했죠.
부동산 시장이라고 해도 모든 종류의 부동산이 동일하게 호황이거나 동일하게 불황은 아니죠. 오피스텔 분야가 호황일지, 호텔 분야가 호황일지, 물류센터 분야가 호황일지는 미리 전망을 하고 난 뒤에 어떤 분야에 투자를 하고 싶은지 결정이 됐다면 해당 분야에 투자하는 리츠가 어떤 리츠인지 하나씩 확인을 해보는 것이 좋습니다.
근데 리츠 주가들이 전반적으로 다른 종목에 비해 좋지는 않습니다. 코로나로 인한 폭락 이후로 주로 테크기업이나 전기차, 바이오 기업 등의 주가가 상승한 반면 배당주 위주의 종목들은 상대적으로 주가 상승폭이 적었는데요, 리츠도 마찬가지입니다.
리츠는 주가 상승을 통한 차익실현보다는 배당 수익을 노려야겠죠.
#신한알파리츠-오피스 중심
여러 리츠 중 중에서 지난 1월29일 기준으로 종가가 가장 높은 신한알파리츠를 한번 살펴볼게요.
신한알파리츠는 위탁관리리츠입니다. 투자한 대상을 보면 크래프톤타워, 더프라임타워, 대일빌딩, 트윈시티남산, 신한L타워 등입니다.
신한알파리츠는 판교크래프톤타워에 투자를 하면서 주목을 받았습니다. 판교크래프톤타워에 입주하는 기업들이 크래프톤, 네이버, 네이버 자회사 스노우 등이에요. 이들 기업들은 요즘 잘나가는 기업들이고 임대료가 밀리는 걱정은 따로 없을 겁니다. 그리고 이 건물 자체가 판교역 바로 앞에 있어서 지역적으로도 좋은 곳에 위치해있죠.
판교크래프톤타워는 부동산 투자자라면 누구나 관심을 보일만한 투자대상입니다. 하지만 개인이 투자하기에는 너무 비싸겠죠. 그래서 리츠를 통해서 투자를 할 수 있는 것입니다.
판교크래프톤타워 외에도 신한알파리츠 사이트에 들어가면 다른 건물들의 상황도 확인할 수 있습니다. 둘러보고 다른 건물들도 위치가 괜찮은지, 공실률이 너무 높은 건 아닌지, 입주한 기업이나 회사들은 안정적인지 등 부동산을 투자할 때 확인해야 할 요소들을 살펴보고 투자를 결정하는 것이 죻죠.
신한알파리츠의 배당금은 2020년 3월에 148원, 9월에 153원으로 2020년엔 주당 301원이었습니다. 배당수익률은 4%대죠.
#에이리츠-주택 분양 중심
신한알파리츠와는 약간 성격이 다른 에이리츠가 있습니다. 신한알파리츠가 오피스 빌딩 중심이라면 에이리츠는 주택중심입니다. 신한알파리츠가 위탁관리부동산투자회사인 반면, 에이리츠는 자기관리부동산투자회사에요. 신한알파리츠는 자회사를 두고 투자와 운용을 맡기는 반면 에이리츠는 자산운용인력을 상근으로 두고 직접 투자와 운용을 합니다.
에이리츠의 홈페이지에서 투자운용 대상을 보면 e편한세상 문래가 있습니다. 임대운영사업을 하는 것이죠. 그리고 과거엔 왕십리KCC스위첸, 영등포구청역 계룡리슈빌, 영등포 메이준2011 사업을 진행했었죠. 주로 분양수익을 통해 매출이 발생합니다.
배당금을 보면 2018년에 연배당금 277원, 2019년 연배당금 373원으로 배당수익률이 2018년과 2019년에 6%대인 걸 볼 수 있습니다.
2020년엔 주식배당도 결정했어요. 보통주 1주당 0.112주에요. 현금배당은 1주당 500원인데 총 배당금과 배당율은 2020년 결산 후 주주총회에서 결의됩니다.
# 롯데리츠-리테일 리츠
대형오피스 빌딩이나 주택분양을 위한 리츠 외에도 리테일 리츠도 요즘 주목을 받고 있습니다.
유통사업을 위해서는 부동산 자산이 많이 필요합니다. 온오프라인 예외가 없죠.. 오프라인의 경우 당연히 매장이 필요하기 때문에 매장을 위한 공간이 필요하죠. 또 오프라인은 물론 온라인 유통에도 상품을 배송하고 재고 관리를 위한 물류센터 부지가 필요합니다.
하지만 유통회사들은 유통에 전문성이 있는 곳이지 토지나 부동산 자산에는 전문성이 있는 것은 아닙니다. 그래서 유통회사를 위한 리테일 리츠와, 물류를 위한 부동산 자산을 관리하고 운용을 전문적으로 하는 곳이 물류 리츠가 있습니다.
대표적인 리테일리츠로는 롯데리츠가 있습니다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛 등의 부지가 투자 운용 대상입니다. 롯데리츠가 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛에 부동산 임대를 하고 백화점, 마트, 아울렛이 롯데리츠에 임대료를 내는 구조입니다.
이러한 경우 임대조건이 중요하겠죠. 롯데리츠 사업보고서에서 2. 사업의 내용을 보면 임대조건을 확인할 수 있습니다. 임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과하는 날로부터 매년 1.5% 인상된다고 나와있습니다.
배당은 2020년 상반기에 주당 161원을 배당했습니다.
리테일 리츠의 장점은 리테일시장이 단기간 침체되도 리츠 자체에는 큰 영향이 없다는 점입니다. 임대조건을 확인을 해봐야겠지만, 매출과 관계 없이 임대료를 지급을 해야 하기 때문이죠. 하지만 리테일 시장의 침체가 장기화되어 해당 부지에 있는 매장이나 회사가 어려워질 경우 임대료 지급을 못할 가능성이 있다는 점은 명심해야 합니다.
실제로 미국 리테일리츠는 2분기 임대료 수취율이 50%대에 불과했고, 지난해 다른 성장주들은 급등을 한 반면 리츠주가는 좋은 성과를 내지 못했던 이유가 이러한 영향도 있었죠. 실물 경제가 나빠지면서 리테일 시장 침체의 장기화와 부동산 시장 침체로 이어질 가능성 때문이기도 하죠.
#ESR켄달스퀘어-물류리츠
물류센터에 투자하는 물류리츠도 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠인데요, 우리나라 최초의 물류리츠라고 합니다. ESR켄달스퀘어 리츠는 부천, 고양, 용인, 이천 등 A급 물류자산 11개를 묶어 만든 리츠 상품으로 켄달스퀘어에서 만든 것이죠.
켄달스퀘어는 우리나라 최대 물류 투자회사에요.
우리나라의 이커머스 시장이 급성장하면서 물류센터의 수요도 급격하게 늘어나고 있어요. 이로 인해 물류 리츠가 등장하게 된 것이죠. ESR켄달스퀘어의 자산의 주요 임차인은 쿠팡입니다. 쿠팡이 직접 물류센터 부지에 투자도 하지만 ESR켄달스퀘어의 물류센터 부지 자산도 임차하는 것이죠.
ESR켄달스퀘어는 2020년 12월말에 상장해 아직 상장한지 얼마 되지 않았지만 쿠팡 덕분에 주목을 받고 있죠.
오늘은 리츠에 대해서 개별적으로 잠깐씩 살펴봤는데요,
우리나라는 아직 리츠에 걸음마 단계이긴합니다. 리츠 상품 종류도 다양하지는 않고요.
부동산 자산에 적은 자금으로도 투자할 수 있다는 장점은 있지만
부동산 시장이 호황일 때 더 빛을 발하겠죠.
오늘 내용은 여기까지입니다.
>>유튜브로 보러가기 : https://youtu.be/v5rN68Ier2w
