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Mar 18. 2021
리츠, 소액으로 빌딩, 부동산에 투자하는 방법
리츠 기본설명
안녕하세요, 경제유캐스트 윰기자입니다.
오늘은 리츠, 부동산 투자에 대한 내용입니다. 부동산 투자는 종잣돈이 많이 필요하다는 단점이 있는데요, 종잣돈이 많지 않아도 투자를 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 리츠에 투자를 하는 거에요.
아주아주 쉽게 비유를 하자면 펀드처럼 일반 투자자들로부터 소액을 모아 부동산에 투자를 하고 수익을 나누는 것을 의미합니다. 하지만 부동산펀드와는 또 차이점이 있죠.
오늘 리츠에 대해서 설명을 드리고 다음 에피소드를 통해 리츠 투자 방법에 대해서 하나씩 설명드릴게요.
#리츠란
리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 REITs로 불립니다. 정식 한글 명칭은 부동산투자회사입니다.
한글 이름을 들으시면 직관적으로 와닿죠? 부동산에 투자하는 회사에요.
리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아 대부분의 투자자금을 부동산이나 부동산 사용에 대한 권리 등에 투자를 하는 회사입니다. 그리고 투자한 부동산를 운용하고 개발한 수익을 투자자에게 분배하는 부동산간접투자기구죠.
이 리츠는 여러 사람이 모여서, 우리 부동산에 투자하도록 자금을 모으자, 라는 취지를 가지고 임의적으로 설립할 수 있는 회사는 아닙니다.
부동산투자회사법에 따라 규정에 맞게 설립이 되어야 합니다. 이런 법이 있는 건 투자자를 보호하고 투명하게 관리하기 위해서죠.
법에 해당하는 내용을 하나씩 살펴볼게요. 만약 주변에 리츠 투자를 소개받았는데, 해당 법과 맞지 않는 부분이 있다면 의심해보셔야 합니다.
부동산투자회사법에 따르면, 리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인에게 청약해야 합니다. 리츠 회사가 임의로 자금을 받고 임의로 수익을 배분하는 건 아니죠. 리츠 회사 주식을 사는 것이고 이에 따라 지분을 보유하는 것이죠.
리츠는 이렇게 일반 투자자로부터 조달한 자금, 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 운용해야 합니다. 부동산 시장이 좋지 않다고 해서 마음대로 자산의 50% 이상을 주식에 투자가거나 하면 절대 안됩니다.
그리고 배당가능한 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당을 해야 합니다.
또 리츠는 주식회사이기 때문에 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 대부분 상법을 적용받습니다.
한마디로 리츠는 부동산에 투자하기 위해 설립된 주식회사인 것이죠. 이 부분이 부동산 펀드와 차이점이기도 합니다. 리츠는 주식도 발행하고 주식에 따라 지분도 보유하고 주주총회도 있고 배당도 있는 것이죠.
#리츠, 왜 만들어졌을까
리츠는 왜 만들어졌을까요. 우리나라에서는 아직 해외보다 활성화되지는 않은 상황이고 초기 단계입니다.
해외에서는 활발하게 이용되고 있는 부동산 투자 방법입니다.
우선 리츠는 자금이 많지 않은 일반인들도 부동산에 투자하고 수익을 거둘 수 있도록 하기 위해서입니다.
보통 부동산 투자는 자산가들이 대부분 주로 활용하는 투자방식입니다. 일반사람들은 자신들이 거주할 집 한 채 또는 두 채를 보유하는 것이 부동산 투자의 전부입니다. 물론 부동산 투자를 엄두도 내지 못하는 사람들이 훨씬 많죠.
부동산 투자는 비교적 안정적 투자 방식입니다. 부동산 시장이 부침이 있긴 하지만 그래도 장기적으로보면 꾸준한 상승을 하고 있죠. 부동산 가격 상승에 따른 수익뿐 아니라 월세 등의 정기적인 수익도 있습니다.
이러한 수익 덕분에 자산가들은 더 많은 수익을 내고 더 부자가 되는 것이죠.
부익부 빈익빈입니다. 부의 양극화죠.
자본주의 사회이지만 부의 양극화가 심화되는 것은 사회 안정에 좋지 않습니다.
자산이 많지 않은 일반인들에게도 부동산 투자 기회를 제공하기 위해 바로 리츠가 도입이 되고 관련 법이 제정이 된 것이죠.
즉, 부동산 투자 접근이 어려운 소액 투자자에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공하기 위한 것입니다.
또 리츠를 통해 부동산 시장을 투기가 아닌 건전한 투자시장으로 만들어 부동산 시장 가격 안정을 추구하고 부동산 및 건설 시장에 안정적인 자금조달이 이뤄지도록 하기 위해 리츠 관련 법을 만든 것입니다.
개인적인 투자자금보다는 규모가 있는 부동산투자전문회사를 통한 부동산 투자 환경이 더 안정적으로 형성될 것으로 봤던 것이죠.
부동산 투자를 원하는 개인들을 주택보다는 리츠를 통해 빌딩이나 물류 등 산업 관련 부동산에 투자할 수 있도록 유도해 주택을 투자의 수단이 아닌 실제 거주 목적을 위한 수단으로 하기 위해서죠.
리츠가 만들어진 여러 목적 중 일반 투자자에게 가장 와닿는 부분은 적은 자금으로도 간접적으로 부동산 투자를 할 수 있다는 점이죠.
#리츠의 특징, 부동산펀드와 다른 점#
다수의 투자자의 자금을 모아서 부동산에 투자한다는 점에서 리츠는 부동산 펀드와 유사해보입니다.
가장 큰 차이점은 부동산 펀드는 다른 펀드처럼 만기가 있는 투자상품이에요. 만기 전에는 높은 수수료를 물고 환매를 해야 하는 경우가 많죠. 사고 파는 데에 있어 비교적 자유도가 떨어집니다.
하지만 리츠는 주식시장에 상장되어 있어요. 리츠는 회사이기 때문이죠. 그래서 주식시장에서 원하는 때에 매매를 할 수 있습니다.
그리고 부동산펀드는 금융상품으로 자본시장법을 적용받고 펀드를 설립하기 위해서는 금융위원회에 신고를 합니다. 반면 리츠는 부동산투자회사법을 적용받고 국토교통부 인가를 받아야 합니다. 리츠를 설립하기 위해선 최소 자본금도 필요합니다. 위탁관리리츠는 50억원, 자기관리리츠는 70억원의 자본금이 있어야 하죠.
부동산펀드는 펀드운용사의 투자 자율성이 리츠에비해 조금더 높아요. 부동산펀드는 펀드재산의 50%를 초과해 부동산에 투자하는 것을 부동산 펀드라고 합니다. 하지만 리츠는 총 자산의 70% 이상을 부동산 운용 및 투자를 해야 하죠.
배당은 부동산펀드와 리츠 모두 있습니다.
#리츠 종류
리츠에는 세가지 종류의 기업이 있습니다.
위탁관리리츠, 자기관리리츠, 기업구조조정리츠입니다.
이중에서 가장 많은 것이 위탁관리리츠입니다. 위탁관리리츠는 회사 자체적으로 자산을 관리하지 않고 자산을 관리하고 보관하고 일반 사무를 별개의 회사에 위탁한다고 보면 됩니다.
자기관리리츠는 부동산 자금 관리나 회계 등을 모두 리츠 한 회사에서 관리하는 회사입니다. 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자와 운용을 직접 수행을 하죠.
기업구조조정리츠는 기업 구조조정을 위한 리츠입니다.
