임차인이 전셋집에서 최대 9년간 살게 하겠다고?
이상한 법안이 또 발의됐다
임차인이 계약을 하면 최대 9년간
'그 집'에서 살게 하겠다는 법안이 발의되었네요?
20년 차 현직 개업공인중개사 입장에서
지난 10월 13일에 입법예고된 한창민의원의
'주택임대차보호법 일부개정법률안'의 문제점에 대해 이야기하고 싶습니다.
가장 먼저
민주주의 국가의 법은 모든 국민을 존중하고 그 재산권을 보호하는 입장을 견지해야 합니다!
그러나 한창민의원의 발의안은' '선의'라 하기엔 너무 무겁습니다.
임차인의 주거안정권을 보호하겠다는 진정성은 공감합니다.
하지만 그 방향이 '기간의 무한 연장'으로 흐르는 순간,
정책은 '보호'가 아니라 '시장 교란'이 됩니다.
부동산 거래 현장을 매일 마주하는 현직 개업공인중개사의 눈으로 보면,
이번 일부개정법률안은 헌법이 보장한 국민 존중과 사유재산권 보호의 원칙을 정면으로 거스르고 있습니다.
주거 안정은 '과도한 규제'가 아니라,
예측 가능한 규칙과 보증 시스템으로 지켜야 합니다.
무엇보다 민주주의 국가라면,
국가가 국민의 재산을 일정 기간 강제로 통제하는 시도 자체를 자제해야 합니다.
부동산 시장은 자유시장 경제의 기반 위에 존재하며, 정부는 시장을 '통제'가 아니라 '조정'으로 다뤄야 합니다.
법률안에 제시된 9년 강제 고정안은
임대인과 임차인 모두를 곤란하게 만들고, 시장의 숨통을 죄는 법안입니다.
■ 핵심 쟁점 – “계약갱신요구권 2회(최대 9년)” 확대
가장 문제가 되는 것은 계약갱신요구권을
1회(최대 4년) -> 2회(최대 9년)로 늘리자는 내용입니다.
'주거 안정'을 표방하지만, 현장에서는 다음 4가지 부작용이 예상됩니다.
① 사유재산권·계약자유 침해
헌법 제23조는 '모든 국민의 재산권은 보장된다'라고 명시하고 있습니다.
그러나 이 법안은 개인이 소유한 주택의 사용·수익·처분의 자유를 제한합니다.
실거주, 상속, 매매 등 정당한 사유가 있어도 장기간 회복이 어렵습니다.
결국 '내 집을 언제, 어떤 용도로 사용할 수 있는가'에 대한 예측 가능성이 사라지면
신규 임대 공급은 자연스럽게 위축될 수밖에 없습니다.
② 매물 잠김 -> 공급 위축-> 임차료 상승
9년 고정은 사실상 '준공공 임대'와 다름없습니다.
시장 순환이 막히면 새로운 임차인 진입이 어려워지고,
남은 매물은 희소성으로 인해 가격 상승 압력만 커집니다.
③ 현장 분쟁 폭증
실거주 필요 vs 갱신권 행사, 상속·이혼·근무지 변경 등
개인의 불가피한 사정들이 9년이라는 긴 기간 내내 충돌합니다.
표준계약서·정보제공 의무와 얽히며 해석 분쟁·계약 해지·손해배상 소송이 폭증할 수밖에 없습니다.
④ 이미 '4년 체계'로 충분
1회 갱신(최대 4년), 임차권등기, 보증금 보호장치 등으로 이미 안정성이 확보되어 있습니다.
추가 연장은 정책 과잉이며, 시장의 균형을 무너뜨립니다.
■ 진짜 '주거 안정'을 위한 대안은 기간 확대가 아니라 정교화!
재산권(사용·수익·처분)과 주거권은 헌법이 보장한 균형의 권리입니다.
한쪽의 과도한 강화는 결국 또 다른 국민의 권리를 침해합니다.
장기 강제 고정은 공공임대 수준의 규제를 민간에 전가하는 셈이며,
이는 과잉금지 원칙 위반 소지가 큽니다.
실거주·매도·상속 등 소유자의 정당한 사정은 반드시 반영되어야 합니다
◇갱신권 유지(1회·최대 4년) + 예측 가능성 강화
통지 기한·예외 사유(실거주·상속 등)를 명료화하고, 분쟁조정 절차를 간소화해야 합니다.
◇보증금 안전장치 업그레이드
임차권등기·우선변제 안내를 표준 의무화 하고,
임대인 정보(선순위·체납 등) 열람은 간소화하되 개인정보 남용은 금지해야 합니다.
◇임대사업자 ‘선한 유인’ 설계
자발적 장기임대(6~8년) 등록 시 세제·금융 인센티브 제공.
유인은 강화하고, 강제는 배제해야 합니다.
◇임대료 상한의 탄력성 확보
지역별 공실률, 공급량 지표를 반영해 현실적 기준을 도입.
◇ 표준계약서 간소화 & 과태료 리스크 완화
전자계약 활성화, 안내문 일원화, 과도한 행정규제 축소.
■ Q&A로 보는 핵심 오해 정리
Q. 9년이면 세입자의 주거 안정성이 커지는 거 아닌가요?
A. 단기적 안정은 있지만, 신규 진입이 막히고 임대료 상승 압력만 남습니다.
시장 전체의 안정성은 오히려 떨어집니다.
Q. 갱신권 1회(4년)로 충분한가요?
A. 네. 이미 4년 체계와 보증 장치로 '쫓겨남'을 방지하는 제도가 작동 중입니다.
필요한 건 '기간의 연장'이 아니라 '실행의 정교화'입니다.
Q. 임대인만 보호하자는 주장 아닌가요?
A. 아닙니다. 임대인의 재산권이 보호되고 예측 가능성이 유지되어야
시장 공급이 지속되고, 임차인의 선택권과 가격 안정도 지켜집니다.
균형이 곧 임대차 시장 보호의 토대입니다.
