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by 양콩 Oct 27. 2021

집주인이 이혼했대요...

부동산 계약 시에는 부부도 남남


얼마 전 후배 중개사가 소송 중인 중개사고 건 선고가 있었다.

3년 전 조그만 빌라 전세를 계약했다.
계약 시에 남편이 와서 돈도 수령하고 와이프 명의 도장을 가져와 날인했다.
잔금 시에도 남편이 와서 전세보증금 잔금을 수령한 후, 이사 나가는 임차인에게 보증금을 반환해주고 남은 차액은 가져갔다..

그리고 2년이 흘렀다.

임대차 계약 만료일이 도래하자 임차인이 임대인에게 보증금을 반환해달라고 했더니 황당한 답변이 돌아왔다.

명의자인 와이프.

"나는 그런 계약한 적 없다. 남편이랑 이혼한 지 오래다."

얼굴도 본 적 없는 임대인(와이프)은 계약 자체를 부인했다.

놀란 후배 중개사가 그 빌라를 중개한 적 있는 주변 부동산들에게 물어보니,
모두 그렇게 명의자인 와이프 얼굴은 본 적 없고 남편과 계약해서 세입자가 들고 나고 했다고 한다.

"그렇게 될 일은 결국 그렇게 된다!"는 인디언 속담처럼,
결국 진정한 소유권자를 확인하지 않은 과실이 중개사고로 돌아왔다.

우리나라 사람들은 부부가 한쪽을 대리하는 것에 대해서 지나치게 관대한 경향이 있다.

부부는 일심동체 고 어쩌고 하는 의식에서 비롯된 관대함이다.

졸지에 보증금을 날리게 된 임차인은 중개사랑 상의하여  임대인 상대로 소송을 진행하였다. 개업한 지 채 4년이 안된 후배 중개사가 상담을 요청했기에, 부부간이라도 대리권 유무, 위임 여부는 정확히 챙기고 확인했어야 한다고 조언한 후에, 일단 수습을 고민했다.

우선 남편을 찾아가서 "표현대리" 증거를 채집하라고 했다. 그간 10여 년에 걸친 수차례의 임대차 계약에 남편이 와이프의 신분증과 도장을 들고 참석했기에 낯이 익은 중개사들이 별 의심 없이 믿었던 듯하다.

표현대리(表見代理)는 무권대리(無權代理) 즉 대리권이 없는 자가 대리인이라 칭하고 행하는 행위 가운데, 그 대리인이라 칭하는 자(무권대리인)와 본인과의 사이에 특수한 관계가 있기 때문에 본인에 관하여 대리권이 진실로 존재한 것과 같은 효과를 생기게 하는 제도.


남편을 찾아가니 그는 담담히 말했다.


"이혼한 게 맞다. 그런데 지금은 돈이 없으니 방법이 없다, 미안하다"


1년 반에 걸친 소송이 이어졌고, 공인중개사에게  손해배상 책임과 어느 정도의 벌금형이 떨어질 거란 예상으로 법정에 갔는데, 다행히 표현대리인정되었다.


약 7년 전에도 이와 유사한 사건이 발생했다.
역시 남편 명의의 집에 와이프가 계약 및 잔금 시 참석했는데, 잔금으로 융자금 일부 상환 후 감액 등기 조건이었다. (**감액 등기- 융자금의 일부를 갚고 감액된 만큼 줄여서 등기하는 것)

융자금 잘 상환하고 감액 등기 꼭 하라고 보냈는데, 1년 후 경매에 넘어가게 됐다. 융자금 상환은커녕 은행 이자 장기연체로,,,,

이 집 역시 명의자인 남편이 전세계약 자체를 부인했고, 이혼 상태였다.
계약 및 잔금 시에는 이혼 상태가 아니었는데.... 부부가 이별하면 남이라더니~ 남편이 와이프에게 대리권을 준 적이 없다고 강력 부인했다.
중개사는 당시 남편과 통화는 했으나 녹취는 하지 못한 상태였고 위임장 역시 첨부해주기로 했는데 차일피일 미루고 있던 상태에 사고가 터진 것이다.
.
임차인이 소송을 했고,,,, 역시 표현대리가 인정되었다.(표현대리가 인정되었다는 것은  부부간에 서로 법적인 위임을 하지 않았다 하더라도, 그 일방의 행위가 제3자에게는 위임받은 것으로 보일 수 있다는 것을 법이 인정한다는 의미이다.)


이렇게 부부간에는 표현대리가 인정되는 경우가 많다는 판결 사례는 기억하되,


부부 사이엔 가옥의 임대, 매매, 처분에 관한 일상가사 대리권이 인정되지 않으니
부부 중 한 명이 대리로 참여하는 계약에서는
위임장 등 위임여부를  반드시 통화하여 확인하여야 한다.

(위임장이 구비되었어도 해당 계약에 관한 용을 정확히 위임한 게 맞는지 전화통화로 확인하고 녹취 보관하여야 한다. 또한 거래대금은 반드시 명의자 계좌로 송금하여야 한다.)



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