빌라를 매입해서 월세를 놓아 생활비로 쓰고 있던 임대인 P씨가 어느 날 전화를 했다.
"임차인이 월세를 안내서 전화했더니 사고로 사망했다고 하네요. 이제 어떻게 되는 거죠?"
임대인 P씨는 임차인이 사망했으니 계약이 해지된 거 아니냐, 얼른 새로 세를 놔야 하는 거 아니냐고 물었다.
임대차 계약을 하다 보면 계약 중간에 임대인이 사망하거나 임차인이 사망하는 일이 발생한다.
사람이 죽고 사는 일은 어디에나 발생하는 것이니 새삼스러울 것은 없지만 계약 관계로 얽혀있는 임대인과 임차인들은 당황할 수밖에 없다.
임대인이 사망하면 해당 매물이 상속인들에게 상속되는 절차를 거치고 상속으로 인한 임대인 변경 시에도 임차권은 자동 승계되는 것이지만,
임차인이 사망하면 계약이 자동해지되는 것으로 오인하는 사람들이 많다. 그러나
1. 임차인 사망은 해지 사유가 아니다.
계약을 해지하려면 당사자간 합의가 있거나, 법률에 의한 해지 규정이 있어야 한다. (민법 제543조 제1항)
우리 민법에는 임차인이 죽으면 계약이 해지된다는 조항이 없다. 임차인 사망을 해지 사유로 보지 않는 것은, 임차인의 거주권이 임대인에 의해 일방적으로 해지되는 걸 막기 위함이다.
또한, 임차인이 사망했다고 해서 임차인의 가족들이 마음대로 계약을 해지할 수 있는 것도 아니다.
2. 사망한 임차인이 월세를 많이 밀렸을 경우엔 어떻게 되나?
임대인 P씨는, 월세가 많이 밀려 있으니 임차인의 가족들에게 계속 거주하려면 일단 밀린 월세부터 내라고 했다.
임차인 가족들이 계산해보니, 밀린 월세가 보증금보다 훨씬 많았다.
그래서 그냥 이사 나가고 싶은데, 임대인은 밀린 월세를 다 갚아야 계약을 해지해 주겠다고ㅡ 아니면 따로 법적으로 청구하겠다고 했다.
사망한 임차인의 가족들은, 밀린 월세를 다 갚은 후에나 이사 나갈 수 있을까?
임차인의 가족들은 밀린 월세를 내지 않고도 이사 나갈 수 있다. 임차인 사망 일로부터 한 달 이내에 임대인에게 계약해지를 통지하면 된다. (주택임대차보호법 제9조 제3항)
즉 임차인 사망 1개월 이내에, 임차권 승계를 포기할 수 있다.
주택임대차보호법에는 임차인이 사망하더라도 상속인들이 계속해서 그 집에 살 수 있게 해주는 임차권 승계 조항을 두고 있다. 이때 사실혼 관계에 있는 동거인에게도 역시 승계권을 준다. (주택임대차보호법 제9조 제1~2항)
그러나 밀린 월세 등이 많아 임차권을 승계하는 것이 상속인 등에게 오히려 불리한 경우에는 승계를 포기할 수 있다. 단, 사망일로부터 한 달 이내 에 임대인에게 포기 의사를 전달해야 한다.
3. 임차권 승계를 포기하면 임대보증금도 못 돌려받나?
모든 상속권이 그렇듯이, 임차권 승계를 포기하면 보증금도 포기해야 한다.
그러니 만약 반환받을 보증금이 있다면 임차권 포기를 하지 말고 승계를 주장해야 하며, 대신 월세를 계속 내야 할 의무도 부담한다. (주택임대차보호법 제9조 제4항)
□ 반환받을 보증금이 있다면!
임차권을 승계받고 새 임차인이 들어올 때까지 월세를 부담해야 한다.
□ 반환받을 보증금이 없다면!
1개월 이내에 임차권 승계를 포기한다는 통지를 해야 한다. 이때 보증금은 임대인에게 귀속되고, 월세 지급은 중지된다.
