지식산업센터 투자시 체크할 4가지
경제적자유를 위한 기초공부
2020년 코로나이후부터 지식산업센터 투자가 들썩거리면서 투자 판도가 바뀌고 있는데요.
강남 자곡동의 엑슬루 프라임이 평당가 2천만원을 뚫으면서 모두의 예상을 뒤엎어버렸습니다. 2020년초반에만해도 2천만원을 상투, 지붕이라고 생각하고 있었는데 그게 뚫리면서 아파트 가격만큼 지식산업센터의 가격도 예측할 수 없는 시장이 되어버렸습니다.
이 영향으로 영등포지역의 신규 현장이 평당 1600만원대로 예정되어있었는데 분양일정을 미루면서 평당가 또한 올릴예정이구요. 2021년 올해 준공되는 리드원이 호실당 프리미엄을 1억불러 거래가 체결된만큼 더 오를것으로 예상되구요.
분양가가 계속 오르는 현상으로 인해 기존 지식산업센터의 매물잠김 현상도 심화되고있습니다. 주변 신규 분양가가 오르니 기존 지산분양가가 상대적으로 저렴해져 프리미엄을 주고 매매하더라도 더 좋은 조건으로 매입할 수 있기 때문이죠.
프리미엄이 얼마까지 상승할지 모르는데 지금 매물을 내놓을리가 없는거죠.
분양가는 계속 오르고 임대료는 임대료상한제가 적용되니 상대적으로 적게 상승하면서 지식산업센터의 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 자기자본 수익률 5%이상을 A급현장으로 보고있었는데 이제 곧 자기자본 수익률 4%만 넘어도 훌륭한 현장으로 볼 수 있겠네요.
수익형부동산이었던 지식산업센터가 차익형부동산으로 변화하고 있는 시기라고 볼 수 있구요 그래도 수도권 지역은 아직 분양가 1천만원이하의 현장이 있어 수익형으로 보실수 있는 현장도 존재합니다. 전체지역의 평당가가 오르고 있으니 시세차익까지 알파로 보실수 있구요.
서울의 상급지 영등포, 성수 지역은 월세받아서 이자만 내면 된다하는 생각을 갖기시작한지 꽤 되었죠.
지식산업센터 투자 시 기본적으로 역세권, 규모, 주변수요, 공급량을 체크하셔야하구요.
1. 역세권
부동산 투자시 필수 체크 요소입니다. 같은 동네라해도 역과의 거리에 따라 평당가가 몇백만원 차이납니다. 특히 지산은 회사가 입주하는 것이기때문에 출퇴근과 직결되니 추후 프리미엄도 역세권이 비역세권에 비해 많이 오르게됩니다. 역세권은 역과의 거리가 도보 10분이지 막 도보20분이라고역세권으로 표현하는 분들은 거르세요.
2. 규모
랜드마크라고 많이 들어보셨죠? 지역을 대표하는 상징적인 건물을 보통 랜드마크라고 하는데 연면적이 큰 지산은 그만큼 많은 회사들이 입주하고 근린생활시설(상가), 지원시설(회계,노무,법무)가 모이는 환경을 조성하게 됩니다. 크면 공실이 생기는거 아니야 라고 생각할수있지만 먹자골목, 쇼핑센터처럼 모여있어야 더 큰 시너지를 내는 것입니다.
3. 주변수요
위에서 말씀드렸던 공실. 심사숙고해서 투자한 곳이 공실나면 안되겠죠. 사업지 주변에 입주할 수 있는 수요량이 공급량과 대비해 적절한지 살펴보셔야합니다. 한번에 많은 수의 현장이 들어서는 곳은 어렵습니다. 동탄, 하남 등이 해당되는 지역인데요. 동탄은 지산의 무덤이라는 별명을 얻었고 하남도 미분양, 공실이 많았지만 최근 하남에 역이 들어서면서부터 공실이 해소되고있습니다. 주변에 산업단지, 공업단지, 업무단지를 끼고 있는 지산을 살펴보셔야하고 동탄이나 평택 고덕신도시 처럼 삼성전자 앞이라는 걸로 광고를 해 좋아보이지만 사실 대기업이 지식산업센터에 들어올리는 만무하고 결국 벤더업체들이 들어오는건데 사실 대기업의 벤더들은 최소 중소기업 정도 규모를 가지고 이미 큰 평수를 사용하고 있어 사옥이전이 쉽지않습니다. 허허벌판에 삼성을 중심으로 생기는 밴더를 지산수요라고 기대하기보다는 이미 주변에 산단, 공단 등 업무단지가 있어 소규모 업체수가 많은 수요가있는 곳을 살펴보시는게 좋습니다.
4. 공급량
인근 지역 최초 지산이면 실패하지않습니다. 일단 최초로 들어오기때문에 추후 개발되는 지산보다 분양가가 저렴해 추후 프리미엄 오르는 폭이 가장 높습니다. 월세는 시세가 있기때문에 지어진지 1년된 건물과 3년된 건물의 임대료 차이가 없으니 당연히 저렴하게 매입한 사람의 수익률이 높을수밖에없고 2년된 내 호실이 2억인데 신규분양되는 호실이 3억이라면 당장 필요한 사람에게는 2억에 5천만원 프리미엄을 받더라도 더 저렴하게 매입하게 되는 것이니까요.
평당가가 어디까지 올라갈지 예측하기 어렵지만 나는 무조건 서울, 대장주만 산다는 마인드로는 영등포, 성수를 고집하는 분들도 계시고
수익형부동산은 수익률이 제일 중요하다 하시는 분들은 수도권지역만 보십니다.
개인 투자성향에 따라 기준이 다른 것이니까요.
오늘은 투자할때 기본으로 체크할 4가지를 다뤄봤구요.
투자관련 궁금한 점이 있다면 댓글 남겨주시면 안내드리겠습니다:)
지식산업센터 평당가