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Apr 03. 2022
부린이를 위한 부동산 투자 노하우 5가지
처음부터 100% 성공이 아니어도 괜찮은 이유
주변에 누군가 종부세를 낸다고 하면 부럽다. 정말 부럽다. 지금은 나도 내집을 마련 했지만, 은행 대출을 더 받아서 더 많은 자산을, 빠른 시일에 늘려 지금보다 더 큰 부자가 되고 싶은 마음이다. 부자들을 부러워만 할건 아니다. 그렇게 되고 싶다는 절실함으로 노력해서 부자가 되면 되는 것이다. 난 아직 부린이다. 1주택자에서 다주택자로 자산을 축적해 나가면서 부자가 되기 위해 한걸음 한걸음 나아가고 있다. 부동산 투자를 하면서 겪었던 시행착오, 부동산 공부를 하면서 느끼는 것들을 내집 마련과 부자가 되기 위해 절실히 노력하는 사람들을 위해 꺼내 본다.
#1. 대출상환은 나중에, 자본금 마련이 더 우선이다
2017년에 소형 아파트를 매수하고, 내집 마련을 했다는 뿌듯함으로 현실에 안주했다. 그러다보니 추가로 투자할 수 있는 자본금을 마련하기 보다 대출이자가 너무 아깝다는 생각에 대출 상환에 집중했었다. 지금처럼, 투자에 대한 개념과 기준이 있었더라면 상환보다는 투자 자본금을 더 만들고, 투자 할 곳을 알아봤을 것이다. 부동산에 관심을 갖고 공부를 시작한지 2년이 지난 지금, 추가적인 자본금이 없었지만 투자를 해야 한다는 생각이 절실해졌다. 큰 것 보다 작은것 부터 시작해도 괜찮다. 5천만원 이하의 소액으로도 투자할 곳은 많다. 내가 실거주 할 곳은 전체 금액을 다 내야하니까 부담이 크겠지만, 실거주할 곳이 아닌 곳에 세입자를 끼고 매수할 경우 소액으로도 충분하다. 그렇게 소액으로 갭(Gap) 투자하는 곳을 찾아 나섰고 오피스텔 한곳을 투자했는데 지금까지는 괜찮다.
#2. 자신만의 투자 기준을 만들고 점검해라
인터넷, 유투브에서 부동산 전문가들이 얘기하는 곳을 무작정 믿고 투자하는 것은 위험이 크다. 부동산 상승론자와 하락론자가 나뉘여지듯이 전문가들은 그들의 기준으로 의견을 제시할 뿐이다. 투자는 철저히 자신의 판단으로 결정해야 한다. 올바른 결정을 위해서는 3가지가 필요하다. 첫째는 투자할 대상(유형)을 선택하고, 둘째는 나만의 체크리스트를 만들고, 셋째는 내가 잘 아는 지역을 기준으로 현장 답습 연습을 하는 것이다.
첫째, 나는 투자 대상으로 오피스텔을 선택했다. 재개발은 실패한 경험으로 엄두가 나지 않았고, 재건축은 투자비용이 높았기 때문이다. 둘째, 나만의 체크리스트 5가지를 만들고 그 기준으로 점검했다. 방법은 부동산 전문가들이 조언해주는 체크리스트를 리스트업한 후 내가 점검하기 쉬운 것 부터 선택했다. 내가 선택한 곳의 점검 결과이다.
① 교통편 : (양호) 초역세권 9호선 역과 직접 연결된 곳이고 여의도, 강남 출근이 편리하다.
② 일자리 : (양호) 마곡지구, 식물원 도보 10분이고 서울 일자리 증가 기대 지역이다.
③ 호 재 : (양호) 마곡지구, CJ부지 개발 확정 호재가 있다.
④ 임 대 : (양호) 1,281세대 대단지, 일자리 증가 지역으로 임대 걱정은 없을 것이다.
⑤ 기 타 : 만약, 문제가 생기면 내가 들어가서 살수 있는 곳이면 된다.
셋째, 내가 살고 있는 지역을 선택하고, 주말에 곳곳을 다니며 부동산에 들어가서 슬쩍~모르는척 물어보기도 하고, 주변이 어떤지 동향을 파악했다.
2년전, 오피스텔 1.5룸 갭(Gap) 투자 금액은 4천만원이었다. 오피스텔은 취득세가 높아 조금의 자금 마련이 필요해 대출을 했다. 매입 후 2년이 지난 지금, 6천만원이 올랐다. 취득세/부동산중개료/대출이자 비용을 제외하면 3천7백 여만원이 평가 이익이다.
겨우? 라고 생각할수도 있겠지만, 장기적으로 많이 오르지 않는다 해도 임대사업으로는 괜찮다고 생각한다. 사실은 아쉬움은 있다. 오피스텔이라면 3룸으로 했으면 더 좋았을 것이고, 같은 돈으로 경기도 등 재개발 호재 지역을 알았으면 그곳에 투자 했을 것이다. 그렇지만 후회 보다는 경험을 밑거름으로 더 좋은 투자 성공을 마련하면 된다. 100% 성공이 아니어도 괜찮다.
#3. 실거주지와 투자는 구분해야 한다
자본금이 없다면 실거주를 월세로 전환 후 투자자금 마련
2017년 소형 아파트에서 2021년 20평대 아파트로 갈아탔다. 현재 나는 대출이자를 부담하고 있는데, 급여의 15%이다. 레버리지를 일으켜서 또 다른 자산을 구입하여 자산을 증가시키는 개념은 익숙히 알고 있다. 그래서 이번 대출은 두려워하지 않았다. 그리고 대출을 감당할 수 있는 것에 감사하다. 그렇다고 현재 이곳에 살면서 큰 이자를 내고 수익이 창출되지 않는 구조는 부자가 되는 것에 도움이 되지 않는다.
여유 자금이 많지 않은 경우는, 이렇게라도 소액 자본금을 마련해야 한다. 내 집에서 안정되고 편안하게 살아야 될 나이가 아닌가? 하고 생각해 볼수 있겠지만, 투자 수익을 얻기 위해서는 이 모든 어려움과 계약과 이사라는 번거로운 절차를 해야만 한다. 나는 집을 마련할때 부터, 이곳은 전세 줄 생각이었다. 인테리어를 잘해서 전세를 주고, 대출 상환 후 남은 소액으로 또 다른 자산에 투자하고, 나는 월세를 살 생각이었다. 돈이 없다고 아무것도 안하면 안되고, 집이 있다고 만족하기 보다는 더 노력해야 한다.
#4. 가고 싶은 곳을 정하면 반드시 임장을 해야 한다!!
부자가 되고 싶다고, 부동산 투자를 하고 싶다고 막연한 꿈을 갖고 있는것이 아닌지 생각해봐야 한다. 남들이 살고 싶어 하는 곳? 내가 살고 싶은 곳을 골라서 임장을 해보는 것이 중요하다. 2019년부터 가고 싶은 곳을 찾아 다녔다. 그러면서 투자를 하고 싶은 생각이 더 간절해졌다.
현장을 가보면 자연스럽게 공부가 된다. 용적률 200% 이하, 강서구 한강 조망권, 30년차로 접어들면서 재건축까지 언급이 되는 곳이다. 무엇보다 9호선 급행역이 있는 곳이다. 계약까지 하려던 곳이 있었는데 매도자가 가계약전 취소를 했다. "내가 가고 싶은 곳"을 정하면 계속해서 그곳에 관심이 가고, 그 옆동네, 나아가 부동산에 관심을 가지지 않을 수 없다. "적당한 곳이 아니라 지금보다 더 나은 곳"을 항상 찾고 고민해야 한다. 그래야만 공부가 되고, 투자가 되고, 나의 것이 된다.
#5. 지름길은 없다 꾸준한 공부가 지름길이다
① 출/퇴근길 책 읽기
공부를 하고 싶은데 시간이 없다? 아니다. 시간이 너무 많다. '나는 출퇴근길에 무엇을 하고 있지?'라고 생각했다. 어떤날은 통화, 어떤날은 인터넷 서핑, 어떤날은 기분 안좋아 멍때리다 어떤날은 머리 흔들며 졸고 온다. 출/퇴근길 왕복 80분!! 책을 읽어야 겠다고 생각했다. 당연히 재테크 책이 많았고, 부동산 책이다. 100% 이해가 안되어도 생소한 단어가 익숙한 단어가 될 때까지, 그 문장이 무엇을 의미하는지 알게 될때까지 공부해야 한다. 무엇이든지 기초 개념이 있어야 하기 때문이다.
② 유튜브로 공부하기
책과 유튜브 강연을 병행해서 하면 좋다. 내가 직접 임장을 하지 않아도 그 지역의 호재들을 포함한 정보를 알려주고 투자 원칙과 방향 등 전문가들이 전달해주는 정보가 매우 중요하기 때문이다. 대부분 20~30분이면 영상 하나를 볼 수 있기 때문에 나는 이어폰을 끼고 청소할 때, 장보기 할때, 운전할 때,이동할 때 듣는다.
③ 사이트 들어가보기
각 사이트마다 제공하는 정보의 차이가 있다. 여러개를 많이 쓰는 것 보다는 하나를 선택해서 나의 관심단지를 정해놓고 지속적으로 시세의 흐름을 체크해보는 것이 좋다.
