부동산 불황의 타격 C,D
부동산 드라마 (4)
부동산 불황 시기에 가장 큰 타격을 받는 사람들이 누구냐고? 흔히 부동산을 가지고 있는데 팔아야 하는 사람이거나 가장 비쌀 때 부동산을 샀던 사람이라고 생각할 수 있다. 따지고 보면 그 사람들은 부동산이라는 자산을 가지고 있는 사람들이라는 점에서 가장 큰 타격을 받았다고 하기 힘들다. 언젠가 부동산 가격이 다시 상승하면 자산이 회복될게 뻔하니까. 그러면 누가 과연 가장 큰 타격을 받게 될까. 역사적으로 봤을 때 전쟁이 일어나서 무역이 끊기고 항로를 사용하지 못하게 되면 그 물건을 쓰는 사람들의 타격보다 그 물건을 생산하거나 거래하는 사람들이 가장 고통받았다. 부동산 불황도 마찬가지로 바로 부동산 중개를 하는 사람들이 타격을 맡지만 전혀 주목받지 못한다. 왜 그런지 몰라도 부동산 중개로 돈을 버는 사람들에 대한 불편한 시선이 있다는 생각이 든다.
부동산 중개에 대해 사람들이 갖는 다양한 감정은 여러 곳에서 나타난다. 매년 엄청나게 많은 사람들이 공인중개사 시험을 치고 합격을 하는 것도 굉장히 이상하다. 부동산 중개를 하고 싶으면서도 다른 사람이 돈을 버는 것은 배가 아픈 모양인가 보다. 아무튼 여러 가지 복잡한 이유로 인해 부동산 불황의 타격이 제대로 알려지지 않으면서 갑자기 전쟁 중에 집을 잃은 것처럼 큰 위험에 노출된 사람들이 선택할 수 있는 해결책은 단 하나다.
C는 부동산 중개를 하기 위해 D가 사장으로 있는 사무실에 면접을 보러 갔다. C는 중소기업에서 영업부서에 있었는데 회사를 그만두고 싶어서 공인중개사 시험공부를 열심히 했고 합격한 직후였다. D는 일할 사람이 급했고 C가 마음에 들어 바로 일을 하자고 했다. D는 C에게 바로 내일부터 나와줄 수 있냐고 묻자 C는 당황했다. 아무래도 바로 내일이라는 점이 그랬고 근로계약서가 아니라 구두계약으로 주로 한다는 말과 함께 4대 보험이 안된다는 것이 무엇을 의미하는지 인지하지 못해서였다. 계속 회사만 다닌 지 너무 오래돼서 근로기준법이나 4대 보험에 대한 내용은 그저 들어만 봤지 대체 나한테 무슨 영향이 있고 뭔지 제대로 몰랐다. 시간도 없고 중요하다는 생각이 들지 않아서 우선 내일부터 나오기로 했다. 이미 퇴사를 이야기해 놔서 나머지 기간은 휴가로 처리하고 바로 부동산 일을 시작했다.
부동산 손님은 꽤나 많았다. 부동산이 잘되던 시기라 손님도 많고 계약도 일주일 내에 처음 할 수 있었다. 4대 보험을 하지 않는 대신 계약을 많이 할수록 수당이 높아지고 비율도 좋아진다는 점이 매력적이라고 느껴졌다. (비율이란 사장과 직원이 계약을 성사했을 때 중개수수료의 몇 %를 가져갈지 나누는 기준) 시간이 흐르고 1년이 지나자 갑자기 부동산 시장이 얼어붙었다. 하루에 10통 넘게 받던 전화를 겨우 한통 정도 받게 됐다. D는 사무실 월세 때문에 도저히 유지를 하기 힘들다면서 C에게 이제 내일부터 그만 나와달라고 이야기했다. C는 그 말을 들을 수밖에 없었다.
C는 갑자기 수입이 끊기자 정부에서 받을 수 있는 실업급여라던지 여러 지원금을 찾아봤다. 아.. 드디어 4대 보험이 왜 필요하다고 하는지 알게 됐다. 돈을 잘 벌 때는 상관없는데 이렇게 수입이 끊기니까 지원을 받아야 하는데 근로자 신분이 아니었으면 아무것도 받지 못하는 거였다. 문득 1년 넘게 건강검진을 받지 않은 것도 떠올랐다. 워낙 바쁘기도 했고 예전에는 회사에서 때가 되면 신청해서 습관처럼 갔었는데 이제는 내 돈을 내고 가야 하니 발걸음이 떨어지지 않았던 것 같다. 다시 회사를 들어갈 수도 없고 그동안 부동산 일도 재밌어졌고 돈도 벌었는데 대체 뭘 해야 할지 막막했다.
C가 그만두기 일주일 전에 상담했던 내용이 떠올랐다. 옆 건물 다세대 주택에 살고 있는 주인이 집을 팔고 싶다는 상담이었다. 워낙 부동산 경기가 안 좋은 건 알겠는데 아이를 가지게 돼서 직장 가까운 곳으로 집을 옮겨야 한다는 거였다. 아파트도 아니고 빌라(빌라라고 부르는 주택 형태는 여러 가지인데 이 글에서는 다세대 주택)니까 잘 팔리지 않아서 여러 부동산에 내놓고 다니는 길이라고 했다. 그러면서 이거 빨리 팔아주시면 백만 원 더 드리겠다고 잘 부탁드린다고 하고 갔다. 생각해 보니 그런 상담이 적진 않았다. 아 어쩌면 저런 문제를 해결만 해주면 돈을 벌 수 있는 방법이 있을 것 같다는 생각이 들었다.
근데.. 어떻게 저 문제를 해결할 수 있을까..???
부동산 불황 전
D 사무실 월세 : 월 400만 원
D 사무실 고정비 : 월 50만 원
D 세금 지출비 : 월 100만 원 (이건 매년으로 계산해야 되는데 그냥 대략 넣은 금액)
C 고정 월급 : 월 50만 원
부동산 중개수수료 >> 4억 전세 계약 시 중개수수료 120만 원 (부가세 제외) * 월에 10건 정도 성사
부동산 중개수수료 수입 : 월 1200만 원
(수입 비율 7:3=D:C)
D 중개수수료 수입 : 월 840만 원
C 중개수수료 수입 : 월 360만 원
최종 D 수입 : 840-600=240만 원
최종 C 수입 : 50+360=410만 원
*D사장은 거의 출근하지 않고 계약할 때만 나와서 도장 찍는 일을 한다
*C 외에도 다른 직원들이 있었고 C가 성사한 계약이 10건이었음
*D사장은 직원이 많을수록 더 많이 버는 구조로 되어 있음
*여기에는 나와있지 않지만 매출이 높을수록 비율이 조정되어 더 많이 벌 수 있음
*이 금액은 정확하지 않고 그저 관계를 보여주기 위해 나타낸 금액임
부동산 불황 후
부동산 중개수수료 >> 4억 전세 계약 시 중개수수료 120만 원 (부가세 제외) * 월에 1건 정도 성사
D 중개수수료 수입 : 월 84만 원
C 중개수수료 수입 : 월 36만 원
최종 D 수입 : 84-600=-516만 원
최종 C 수입 : 50+36=86만 원
* D는 더 이상 직원이나 사무실을 유지할 수 없음
* 사무실은 임대차계약이 종료되지 않아 임차인을 받지 않으면 계속 월세를 내야하는 상황
C. A, B의 욕망을 알고 관계를 이용해 돈을 벌 수 있다는 사실을 인지한 사람들 - 저는 보통 작업을 하는 사람들이라는 표현을 쓰는데 기사나 전문적인 곳에서는 컨설팅이라는 단어를 주로 사용하더라고요. 물론 저도 부동산 컨설팅이라는 단어를 사용하고 있어 조금 꺼림칙하지만 엄연한 현실이라 적어봅니다. A라는 사람들도 존재하고 B라는 사람들이 존재하지만 서로 만날 일은 거의 없습니다. 부동산이라는 재화가 인터넷상에서 거래되는 것이 아닌 이상 중개인이 필요합니다. A와 B에게 각각 따로 부동산 컨설팅을 통해 지금 가지고 있는 부동산 문제나 고민을 해결해 보라고 이야기하면서 접근합니다. 그리고 수수료를 조금 더 주면 문제나 고민을 해결해 주겠다고 하죠. 보통 100만 원에서 300만 원 정도 수수료를 받고 부동산 중개인을 통해 A와 B의 거래를 주선해 줍니다.
D. 부동산 중개인 - 일반적인 부동산 중개인일 수 있고 혹은 C와 같이 부동산 컨설팅을 하는 사람들과 같은 팀일 수 있습니다. 부동산 매매거래는 공식적으로 부동산 중개인을 통해 진행되는 것이 일반적인 절차이기 때문에 꼭 필요한 사람이라고 할 수 있습니다.
