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by 태양이야기 Nov 01. 2023

국민연금이 몰고 올 부동산 나비효과

수익형 부동산에 대한 분별력이 필요하다

1. 국민연금과 부동산이 무슨 관계

2. 국민연금에 대해

3. 국민연금의 역사

4. 국민연금 개편에 대한 분석

5. 국민연금과 부동산의 관계 살펴보기

6. 수익형 부동산에 미치는 영향

7. 분별력 있게 수익형 부동산 파악하기

1. 국민연금과 부동산이 무슨 관계

국민연금은 현실에 맞춰 개편되어야 하며 그에 의해 부동산에 미칠 영향도 간과해서는 안됩니다. 노후에 예상되는 연금액에 따라 지금 무엇을 하게 되는지 영향을 미치잖아요. 지금 기준으로 65세 은퇴한다고 하면 매월 혼자서는 150만 원, 두 명이서는 250만 원 생활비가 필요하다고 합니다. 이때 생활비가 연금으로 해결할 수 있다고 하기엔 국민연금 20년 납부기준으로 매월 75만 원 연금을 수령하고 있어 부족합니다. 만약 혼자라고 하면 남은 75만 원을 다른 곳에서 마련해야만 하죠. 가장 쉽게 생각할 수 있는 것은 일을 하는 것입니다. 그 외에는 퇴직연금을 연금전환해서 국민연금처럼 받을 수 있습니다. 추가로 개인연금을 준비해 놨다면 좋겠죠.

국민연금이나 퇴직연금, 개인연금은 목돈을 장기간 모아놓고 이자를 포함해서 장기간 다시 연금의 형태로 나눠주는 구조입니다. 즉 연금은 돈을 모아놓고 다 쓴다는 개념이죠. 하지만 부동산은 그렇지 않습니다. 만약 오피스텔을 1억에 매입했다고 해봅시다. 오피스텔 월세를 준다고 하면 월세 수익이 바로 연금역할을 해주게 됩니다. 월세를 받으면서 오피스텔 가격이 내려가진 않잖아요. 이처럼 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 원금이 손실 없이 보존되는 구조이기 때문에 연금과 비교됩니다. 물론 수익형 부동산으로 연금을 대신한다고 했을 때 장점만 있지는 않아요. 오피스텔 월세가 구해지지 않는다던가, 오피스텔 가격이 하락한다던가 하는 불안한 요소가 있습니다. 그렇지만 대체적으로 오피스텔 가격이 0이 되는 일은 없기 때문에 원금이 어느 정도 보존된다고 볼 수 있죠.

2023년 현재 기준으로 국민연금에 대한 우리의 신뢰도가 높고 실질적으로 평균 연금수령액이 최저 생활비를 만족할 수 있다면 국민연금 개편안이나 제도가 부동산에 아무 영향을 주지 않을 수 있습니다. 안타깝게도 국민연금을 신뢰할 수 없는 경우라면 사회가 개인을 책임져주지 않기 때문에 스스로 길을 찾아야 합니다. 그로 인해 지금 사회생활을 하고 있는 사람들은 대부분 재테크라고 불리는 주식, 가상화폐, 부동산과 같은 재화를 운용하고 있습니다. 아니면 안정적으로 준비하기 위해 개인연금에 가입하기도 합니다. 그래서 앞으로 국민연금 개편방향이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 살펴보겠습니다.

2. 국민연금에 대해

국민연금은 사회보장의 일환으로 국민의 생활안정과 복지증진을 도모하기 위해 마련된 제도입니다. 한마디로 일을 하면서 강제로 일정한 돈을 저축하고 나중에 일하지 못하거나 일하지 않을 때 살아갈 돈을 국가가 대신 운영해하다가 죽을 때까지 나눠주는 거예요. 여기에서 국민연금이 생활안정의 측면에서 최저생활비를 제공해 줘야 취지에 맞는 거죠. 그런데 최저생활비를 마련하기엔 현실적으로 불가능해 보입니다. 또한 복지증진의 측면에서도 상대적으로 적은 월급으로 일할 수밖에 없었던 국민연금 가입자에게도 최저생활비를 보장해줘야 합니다. 국민연금의 구조는 이를 맞추기 위해 국민연금 납부액이 많은 사람보다 국민연금 납부액이 적은 사람이 가져가는 국민연금 수령액이 상대적으로 많습니다. 이 또한 최저생활비를 보장하지 못하고 있어 지속적으로 일자리를 찾아야 하는 상황입니다. 이런 현실에서 국민연금이 제대로 개편되지 않으면 국민연금 납부액과 수령액 사이의 간극과 차이, 갈등이 더 심화될 것은 불 보듯 뻔하죠.

여러분은 국민연금에 대해 어떤 의견을 가지고 있나요? 저도 예전에는 국민연금에 대한 관심이 적었어요. 회사를 다닐 때만 해도 월급에서 자동적으로 공제되고 나머지를 받았으니까요. 프리랜서가 된 이후로 국민연금을 내는 것을 선택하게 되니 의문이 생겼어요. 8년 동안 회사에서 9%의 절반인 4.5%를 내줬고 지금까지 쌓인 금액이 적진 않았습니다. 당장 내야 하는 강제성이 사라지니 미래에 대한 걱정보다는 눈앞에 써야 할 돈을 가지고 있는 것이 좋았어요. 이때 <꿈의 주택정책을 찾아서>라는 책에서 독일과 영국의 부동산 시장을 비교하는데 국민연금이 부동산 시장에 영향을 미친다고 이야기하는 거예요. 그래서 국민연금에 더 관심을 가지게 되었습니다. 아무래도 부동산 위주로 관심이 있다 보니 국민연금이 영향이 있다니 눈길이 갈 수밖에 없었죠.

3. 국민연금의 역사

우리나라에서 언제 국민연금이 시작되고 지금까지 이어지고 있는지 알아야겠죠. 지피지기 백전백승이라는 말이 있듯이 국민연금에 대해 제대로 알아야 나중에 받을 때나 그때는 준비하는 지금 우리에게 도움이 될 수 있습니다.

1988년 설립되어 운영된 국민연금은 총 두 번의 개혁을 통해 소득대체율과 수급 연령을 조절해 왔습니다.

1973년 국민복지연금법

1988년 국민연금 도입, 상시 근로자 10인 이상 사업장 대상

1992년 5인 이상 사업장

1995년 농어촌 거주자(지역가입) : 국민연금 가입자는 직장가입과 지역가입으로 나뉨

1999년 도시 자영업자

2006년 5인 미만 사업장 국민연금 개혁

1998년 1차 개혁 소득대체율 70% > 60%
소득대체율 예시: 올해 소득대체율은 42.5%인데, 퇴직 전 평균 소득이 3백만 원이었다면 연금으로는 127만 원을 받는다는 뜻입니다. (위 기사 내용 중 발췌)

2007년 2차 개혁 소득대체율 60% > 50% (2008년부터 적용), 매년 0.5% 감소

4. 국민연금 개편에 대한 분석

국민연금이나 부동산이나 일반적으로 사용하는 언어 자체가 낯설어 접근하다가 높은 문턱을 경험하게 됩니다. 제가 생각하기에 국민연금에서 꼭 알아야 하는 단어는 세 가지입니다. 연금보험료율, 소득대체율, 수급 연령입니다. 이것들의 의미도 물론 중요하지만 왜 중요한지 알아야 하겠죠. 왜 중요한지 알게 되면 좀 더 단어를 기억하는 데 있어 도움이 됩니다.

[연금보험료율]

기준소득월액에 대해 연금보험료를 부과하는 비율을 이야기합니다. (일반 사업장 기준 9%)

월급에서 자동적으로 빠져나가는 비용이 얼마가 되느냐에 따라 실질소득의 감소로 이어질 수 있는 요소입니다. 국민연금을 적게 내고 많이 받으면 당연히 좋겠지만 현실적으로는 불가능하잖아요. 적어도 국민연금을 낸 만큼 받기를 원할텐데 연금보험료율은 높이고 받는 연금액이 적어지는 현상이 생길까 걱정할 수 있습니다.

[소득대체율]

생애 평균 소득 대비 연금액의 비율을 이야기합니다. (한국은 32%)

나중에 받을 금액을 나타내는 요소라고 생각하시면 됩니다. 위에서 이야기한 연금보험료율이 높아졌는데 소득대체율이 낮아지면 국민연금으로 납부한 금액은 많아지는데 수령하는 연금액은 적어지게 됩니다.

[수급 연령]

국민연금 수령하는 연령을 이야기합니다.

수급 연령이 늦어질수록 상대적으로 퇴직 이후 소득이 끊겼을 때 최저생활비를 개인적으로 준비해야 하는 기간이 길어집니다.

아래 국민연금 제도개선 방향에 대한 7가지 시나리오를 가져와봤습니다. 가장 좋은 시나리오인 7번을 살펴보면 보험료율 18% 인상+지급개시 68세+수익률 0.5% 상승인데요. 다른 시나리오를 보더라도 보험료율은 인상될 수밖에 없는 시나리오로 가는 추세입니다. 당연히 국민연금을 납입하는 인구가 줄어들고 있으면서 국민연금을 수령하는 사람이 늘고 있기 때문이죠. 게다가 평균 수명이 늘어나고 있어 연금을 수령하는 기간이 길어지면서 지급개시 연령도 늘어나는 것이 당연해 보입니다.