0.1% 파괴력, 금리
금리가 주택에 미치는 영향
1. 미국 국채금리 급등세, 고금리 장기화
2. 독자적으로 존재하지 못하는 한국
3. 주택 수요층의 변화
4. 주택 수요층의 특징
5. 기존 수요자 중 자영업자 위기
6. 정부의 대출 조이기 정책
7. 어디에도 가지 못하는 사람들
1. 미국 국채금리 급등세
미국이라는 나라가 세계경제를 좌지우지한 지 꽤 오래된 것 같지만 사실 그리 오래되지 않았습니다. 1945년 2차 세계대전 이후 미국의 경제력으로 인해 달러가 기축통화가 되었습니다. 미국과 함께 자본주의가 시작되었다고 해도 무방합니다. 그럼 이렇게 생각해 볼 수도 있을 것 같아요. 미국의 위기가 곧 자본주의의 위기일 수 있다는 거죠. 짧지 않은 기간 동안 여러 번의 위기가 닥쳤는데요. 그렇다면 미국의 위기를 어떤 지표로 확인해 볼 수 있을까 하는 궁금증이 생길 수밖에 없습니다. 바로 미국 국채 10년물 금리가 그런 지표 중 하나입니다. 그 외에도 미국과 힘겨루기를 하는 중동과의 관계도 미국 힘의 얼마나 영향력 있는지를 알게 해주는 지표 중 하나라고 생각합니다. 즉 국제유가를 살펴보면 둘의 관계를 알게 해 줄 수 있죠.
최근 가장 경제 위기라고 하면 2008년 금융위기를 떠올릴 수 있습니다. 그 당시 미국 국체 10년물 금리는 5%로 최고점을 찍고 사태가 진정되면서 낮아지는 그래프를 아래에서 확인할 수 있습니다. 그런 금리가 다시 5%로 높아져버렸습니다. 게다가 이스라엘과 하마스 간의 전쟁으로 인해 중동 국가들의 움직임을 예측하기 어려워지고 있어요. 이스라엘과 중동 간의 힘겨루기에 국제유가가 요동치고 있습니다.
https://www.joongang.co.kr/article/25201120#home
2. 독자적으로 존재하지 못하는 한국
문제는 미국의 국채금리가 우리나라에 미치는 영향입니다. 한국은 경제체제가 혼자 존재할 수 없습니다. 사실 이제는 어떤 나라도 독자적으로 존재하기 힘든 세계화 시대를 살아가고 있죠. 경제공동체 속에서 가장 필요한 항목은 바로 음식과 에너지입니다.
이런 여러 가지 요소들로 인해 미국 금리가 올라가면 덩달아 한국 금리도 올라갈 수밖에 없습니다. 당분간 지금의 고금리 체제가 유지된다고 볼 수 있는 이유죠. 그렇다면 미국 경제체제에 따라가는 상황을 우리가 각자 개인의 힘으로 타계해야 하는 걸까요. 그렇진 않아요. 이런 상황을 인지하고 개인에게 어떤 영향을 미칠지에 대한 생각을 확장해야 한다는 이야기를 하고 싶은 겁니다.
한국이 미국에 영향을 받는 것과 별개로 우리 또한 한국이라는 시스템에서 독립되어 존재할 수 없습니다. 정부가 지금 이 상황을 어떻게 타개할지 몰라도 당장 개선할 수 없다면 우리에게 어떤 영향을 미칠지 생각해보려고 합니다. 지금까지 거대한 경제 이야기에 해당하는 금리 이야기를 해보았다면 조금 부동산 안으로 들어와서 이야기해 볼게요.
3. 주택 수요층의 변화
부동산 중 주택에 대한 수요층은 계속 변해왔습니다. 최근 경제위기라고 이야기했던 2008년 금융위기 때 수요층이었던 35~39세 사람들이 지금은 50대가 됐죠. 보통 시드머니(목돈)를 모을 수 있는 30대 중반이 되어야 주택 매수를 생각해 볼 수 있었어요. 그 당시에는 대학을 졸업하고 26세 정도에 바로 취업을 했던 때이며 가족구성원이 4인이 일반적으로 여겨지던 때입니다. 직장을 다니면서 돈을 모을 수 있는 10년 정도가 지나야 수요층이 됐는데 이제는 달라졌다는 사실이 많은 것을 나타내고 있다고 생각합니다.
지금의 수요는 20~30대라고 합니다. 그렇다면 수요층이 부동산에 대해 가지고 있는 생각과 배경을 조금 살펴봐야겠죠.
4. 주택 수요층의 특징
2030의 부모 세대는 경제성장기에 살고 있었습니다. 경제성장과 함께 부동산의 자산가치가 같이 상승했죠. 심지어 부동산이 경제성장보다 더 많이 오른 경우도 많아요. 집안에서 부동산에 대해 이야기를 듣게 되면 둘 중의 하나입니다. '10년 전에 그 집을 샀어야 했는데'와 '그 집을 팔면 안 됐는데'입니다. 한마디로 부동산 가격이 계속 상승하니 후회하는 말들만 가득할 수밖에 없죠. 예를 들어 주식을 하는데 지금까지 상승만 하는 종목이 있다면 예전에 사지 않았던 것을 후회하거나 중간에 팔아버린 자신을 원망하게 되잖아요. 이런 자조 섞인 말을 듣고 자랐다면 지금 부동산 시장에 대해 어떤 생각을 가지게 될까요. 당연히 부동산이라는 자산은 무조건 가지고 있으면 좋다고 생각할 수밖에 없지 않을까요. 목돈이 없어서 접근을 못할 뿐이지 누구나 가지고 싶은 자산 목적 1순위를 점유하고 있습니다.
예전에는 대출에 대한 부정적인 인식이 좀 더 강했다고 하면 지금 2030에게 대출 제도는 쉽게 접근하고 친숙한 거예요. 학자금 대출부터 여러 대출이 편리하게 접근가능하고 이용할 수 있거든요. 인터넷이 발달하면서 소액대출부터 카드론이나 할부를 이용해서 수입 대비 높은 지출을 이용할 수 있습니다. 결제를 유예하면서 미래에 현재를 저당 잡힌 채로 계속 살아가는 거죠.
전세가 불안해서 주택을 매수해야겠다는 생각의 배경도 알아볼 필요가 있습니다. 서울이 거대도시로 서울공화국이 되면서 지방에서 학창 시절을 보낸 이후 수도권으로 이주한 인구가 계속해서 늘어나고 있다고 합니다. 수도권의 임대차 수요가 지속적으로 증가했다고 할 수 있습니다. 그동안 방치됐던 문제 중 하나가 바로 전세사기였죠. 제가 부동산에 관심을 가지고 돌아다녔던 2000년 초반에도 서울 도심지를 제외하고는 역전세가 있었거든요. 특히 도심에서 멀어질수록 집값이 저렴할수록 문제가 더 많았던 것으로 기억합니다. 새롭게 집을 지을 땅은 있고 무분별하게 부동산 개발을 하고 나니 그 부동산 수요를 채우는 것은 구색만 맞출 수 있도록 방치된 겁니다.
아직 돈을 모을 시간과 기회가 없었을 20대 초반 수요층에게 보증금은 어떤 의미였을까요. 부모님의 노후자금이거나 학교를 다니면서 아르바이트 수입을 조금씩 모은 돈이었을 겁니다. 그런 돈을 모아 전세금에 보탰을 텐데 전세사기와 같은 이슈가 지속적으로 터지면 저 같아도 전세 계약에 대한 불신과 불안으로 주택을 매매할 생각을 할 수밖에 없을 것 같아요.
이런 2030 수요층의 특징 때문에 수요층이 변화하고 대출을 끌어들여 주택 매수를 하게 된다고 판단합니다.
여기서 간과하면 안 되는 것이 수요층의 대출 연체율과 대출 규모입니다. 주택을 매수하는 현상을 바꿀 순 없지만 이후 벌어질 폭탄 같은 상황을 예측하고 대책을 세워야 하는 거죠. 이번 뉴스레터에서 금리에 대한 영향을 적용해 금리가 0.1% 상승하면 폭탄이 터질 시간이 앞당겨지게 될 수 있습니다. (6번에서 폭탄이 터지지 않게 하려고 어떤 정책을 준비하고 있는지도 살펴보겠습니다)
https://www.joongang.co.kr/article/25202374
5. 기존 수요자 중 자영업자 위기
6. 정부의 대출 조이기 정책
7. 어디에도 가지 못하는 사람들
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*참고한 자료들
책 <내 집에 갇힌 사회>
참고기사
미 국채금리 급등세 사실상 용인, 고금리 공포 장기화 우려 | https://www.joongang.co.kr/article/25201120#home
"전세는 불안해서"... 생애 첫 주택매수, 10명 중 6명이 2030 | https://www.joongang.co.kr/article/25202374
코로나보다 버겁다, 고금리에 시드는 자영업 | https://www.joongang.co.kr/article/25201675
은행권 가계대출 2.5조↑... 스트레스 DSR 연내 도입 | https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202310301332020407
변동금리 대출비중 줄인다, 스트레스 DSR 연내 도입 | https://www.joongang.co.kr/article/25203213#home
한국인, 이사 얼마나 자주 할까 | https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/697891.html
