부동산 이슈 정리
2023년 12월 마지막 주
목차
1. LH혁신안 예정
2. 재건축 '상가 쪼개기' 금지
3. 자립준비청년의 부동산
4. 건설업계 PF 위기
5. 영끌투자 2030 그들만의 문제인가
6. 부동산 정책 중 실거주 의무
7. 재건축 문제는 사업성
8. 2024년 대출 더 힘들어진다
1. LH혁신안 예정
한국토지주택공사(LH)가 주도하는 공공주택 사업을 민간 기업에 개방해 '경쟁 체제'를 도입하는 방안 검토 중.
LH의 전관예우 근절을 위해 재취업 심사를 받아야 하는 퇴직자 규모 확대.
'철근 누락' 사태의 직접적인 원인으로 설계 감리업체의 부실이 지목됐는데, 해당 업체는 대부분 LH퇴직자가 설립했거나 취업한 LH 전관업체로 드러남.
[생각해봐야 할 질문들]
공공주택 사업을 민간 기업에 개방한다고 해서 개선될 문제일까?
민간 기업이 건설할 때의 문제점은 어떤 대책을 세워 개선할 계획이 있나? (예를 들어 광주 아파트 붕괴사고)
https://www.joongang.co.kr/article/25213674
2. 재건축 '상가 쪼개기' 금지
상가 지분을 여럿이 나눠 가져 재건축 아파트 입주권을 받으려는 꼼수가 있음.
내년부터 '상가 지분 쪼개기'가 금지될 전망.
권리산정 기준일 이후 쪼개진 상가 지분을 사들인 경우 입주권을 받지 못하고 현금 청산(기존 집의 감정평가액을 현금으로 돌려받는 것)하도록 하려고 함.
권리산정 기준일은 재건축 재개발 때 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점.
상가 소유자는 원칙적으로 재건축 후 상가만 분양받을 수 있지만, 조합이 정관에 명시하면 아파트 입주권을 받을 수 있다.
'상가 쪼개기'는 재건축 사업에서 오래된 문제다.
[향후 재건축 시장 영향]
재건축 사업의 주요 걸림돌이 사라질 것이다.
상가 쪼개기가 제한되면 아파트 소유자와의 갈등으로 사업이 지연되는 일이 사라질 것이다.
일반분양 물량이 줄어들 가능성이 없어 사업성도 개선된다.
벌써 상가 쪼개기 때문에 사업성이 망가져버린 곳은 구제할 방법이 없다.
https://www.joongang.co.kr/article/25213627#home
3. 자립준비청년의 부동산
자립준비청년은 아동양육시설, 공동생활가정, 가정위탁 등의 보호를 받다가 만 18세가 되며 보호가 종료된 아동을 뜻합니다. 매년 평균 약 2,500명의 청년이 보호 종료 후 사회로 나옵니다.
지원규모는 커져 가지만, 자립의 의미는 여전히 공급자 중심의 '홀로 서게 하기'에 머물러 있다.
자립준비청년에 대한 지원은 늘고 있다.
자립준비청년에게 '종잣돈'과 같은 자립정착금은 대폭 상향됐다. 서울시는 1000만원에서 올해는 1500만원으로 늘렸다.
문제는 자립준비청년은 아직 독립할 준비가 부족하다는 점이다.
[부동산 시장에서 자립준비청년의 리스트]
자립준비청년의 전 재산을 노리는 사람들이 반드시 있을 것이다. 그들은 가장 손쉽게 속일 수 있는 대상을 찾을 수 밖에 없는데 멘토가 부족한 자립준비청년이 필연적으로 취약한 상황에 놓이게 된다.
실제 사례: 반전세로 계약해 월세를 3배 부풀려 받고는 웃는 얼굴로 깎아주는 거라 하는데, 사회 경험이 거의 없는 이들은 믿을 수 밖에 없다
실제 부동산 업계에 종사해보면 부동산 지식이 부족하다는 사실을 금새 파악할 수 있다. 그로 인해 피해를 받게 될 가능성이 높아진다.
개인적으로 기본적인 부동산 교육이 시급하다고 생각한다.
https://www.joongang.co.kr/article/25213453#home
4. 건설업계 PF 위기
PF는 부동산 프로젝트파이낸싱의 약자다.
중견 건설가의 워크아웃설이 있다.
금융 당국은 그간 '인공호흡기 달기'로 대출 만기를 연장하면서 시한폭탄을 돌리고 있는 상황임.
부실 PF에 대한 정리가 제대로 되지 않으면 경제 시스템 위기로 전이될 가능성 있음.
[부동산 시장에 미치는 영향]
고금리 속 부동산 경기 침체로 인해 PF부실 리스트가 쉽게 가라앉지 않을 전망.
시장 상황이 좋지 않아 자금이 돌지 않게 되면 공급이 줄어들게 됨.
지방이 미분양 우려가 크다 보니 착공으로 넘어가지 못해 공급이 줄어들 가능성이 더 큰 상황.
수도권과 지방 간의 공급 격차가 생길 수 있음.
https://www.joongang.co.kr/article/25215475#home
5. 영끌투자 2030 그들만의 문제인가
영끌투자란 영혼까지 끌어모으듯 빚을 얻어 자산을 사들이는 것을 말한다.
30대 이하 가계대출 잔액은 전체 가계대출의 27.6%를 차지한다.
40대에 이어 두 번째로 큰 비중을 차지한 것뿐 아니라 50대(24.8%) 대출 규모도 뛰어넘었다.
청년층 가계부채가 급증한 가장 큰 이유는 영끌족의 등장이다.
문재인 정부 시절 급격한 집값 상승을 경험한 이들이 무리한 부채를 부담하게 됐다고 이 기사는 말한다.
[영끌투자 2030에 대한 생각]
집값 상승은 단지 단기간에 일어난 일이 아니다.
지금의 2030은 문재인 정부 시절 뿐만 아니라 한국 사회 내 부동산 신화에 대해 교육받은 세대이다.
학자금 대출 등 대출을 이용하라는 사회적 사다리를 대체하는 말들이 영끌을 부추긴 측면이 있음을 부정하기 어렵다.
단지 영끌현상을 2030만의 문제라고 이야기하며 논점을 흐리고 있다. 경제상승을 주도한 세대들의 자기반성이 없이 근본적인 문제 해결은 가능하지 않을 것이라 생각함.
https://www.joongang.co.kr/article/25216123
6. 부동산 정책 중 실거주 의무
1.3대책: '부동산 시장 정상화 방안'으로 분양권 전매 제한을 완화하고 실거주 의무를 폐지하겠다고 밝혔었다.
실거주 의무: 수도권 분양가상한제 아파트 청약 당첨자에게 부과받은 의무로 최초 입주일부터 최소 2년 이상 실제로 살아야 한다.
실거주 의무 목적: 부동산 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위한 조치
1.3대책 배경: 부동산 시장 상황 변화가 미분양 우려로 분양권 전매 완화와 실거주 의무 폐지 카드를 꺼냄
4월 주택법 시행령 개정으로 전매 제한은 완화됨
[부동산 정책에 고통받는 사람들]
전매 제한 완화와 실거주 의무 폐지는 패키지 세트다.
전매 제한이 풀려도 실거주 규제가 남아 있으면 새 아파트 완공 이후 무조건 입주해야 한다.
의무 거주 기간을 채우지 않으면 분양권을 팔 수 없다.
정부 정책에 대한 약속만 믿고 기다렸던 실수요자 중 실거주를 할 수 없는 사람들은 피해를 피할 길이 없어보인다.
https://www.joongang.co.kr/article/25217724#home
7. 재건축 문제는 사업성
신임 국토교통부 박상우 장관은 재건축 재개발 규제와 절차를 원점에서 재검토해 정비사업의 속도를 획기적으로 높이겠다고 이야기함.
현재 서울 시내 노후 아파트의 6할 이상이 사업성 기준을 밑돌고 있음.
안전진단 등 초기 규제 완화와 함께 용적률 상향, 심의 간소화 등 인센티브 제공을 병행해야 한다고 지적함.
[재건축에 관한 생각]
재건축과 재개발이 가지는 목적은 주거 환경 개선과 주택 공급이다.
주거 환경 개선에 대해 재건축과 재개발이 반대로 악영향을 받는 사람들을 위한 대책이 있지 않은 이상 재건축 재개발 동의부터 진행이 되지 않을 것이다.
주택 공급 측면에서 분양가를 살펴보면 주택 수요층이 주택 공급을 받을 수 있는 것인지 수요와 공급 측면에서 조금 생각해볼만한 문제가 있다고 생각한다.
재건축 재개발이 과연 누구를 위한 것인지 생각해봤으면 한다.
https://www.joongang.co.kr/article/25217695#home
8. 2024년 대출 더 힘들어진다
기존 DSR(총부채원리금상환비율) 규제보다 한층 강화된 '스트레스 DSR' 제도를 도입한다.
DSR산정시 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 가능액을 줄이기로 했다.
한마디로 실제 금리보다 더 높게 가상으로 책정해서 대출을 줄이겠다는 것
급격한 대출 한도 축소 가능성에 따른 부작용을 고려해 스트레스 금리 적용 폭은 단계적으로 시행
