부동산에 대해 올바른 질문을 던지는 의미
우리가 현재를 아주 분명하게 볼 수 있다면, 우리는 과거에 대해 올바른 질문을 던질 수 있을 것이다.
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지금의 부동산 시장에서 가격이 상승하는 원인 중 하나를 파악해보는 시도가 상황을 분명하게 보려는 노력입니다. 부동산 시장에 흘러들어 간 돈과 시중에 돌고 있는 돈의 정체를 파악하는 것이라고 생각해도 되겠죠.
가장 먼저 분명하게 보려면 현재 벌어지고 있는 상황에 대한 정의입니다. 처음에 부동산 시장에서 가격이 상승한다고 말했습니다. '부동산 가격이 상승하고 있는가?'에 대한 물음에 답하는 것이 먼저겠죠.
물가상승률을 기준으로 부동산 가격과 비교하여 상대적으로 상승하고 있는지 확인할 수 있습니다. 수치적으로 분석하는 것도 물론 중요합니다. 다만 부동산 가격은 직관적으로 보이는 수치가 더 중요하게 작용하기도 합니다. 부동산 가격이 상승한다는 표현 자체가 숫자가 바뀌었다는 것을 의미한다는 거죠.
누구나 집을 장만하면서 가격이 떨어지는 곳을 사고 싶어 하는 사람은 없습니다. 흔히 오르는 부동산을 사고 싶다는 표현을 하죠. 이 문장에도 함정이 있습니다.
모두가 오르는 부동산이라고 하면 다른 아파트와 비교해서 상대적으로 더 많이 오르는 곳을 오른다고 정확하게 표현할 수 있겠죠. 결국 오르는 부동산이라는 표현도 그저 처음 산 가격과 비교해서 오른 가격을 받고 싶다는 표현이라고 생각됩니다.
부동산 가격의 상승에 대한 검토가 끝났다면 부동산 가격이 어떤 것들로 이루어져 있는지 보는 것이 의미가 있습니다.
예를 들어 부동산 가격이 10억이라고 해봅시다. 부동산에 직접 거주할 수도 있고 세입자가 있을 수 있습니다. 각 사례를 차례대로 살펴볼게요.
실제 거주하기 위해서 초반에 들어가는 비용을 생각해보겠습니다. 주택 비용에 해당되는 부분을 현금과 대출로 확보하고 기타 취득세, 중개수수료 등에 대한 부대비용을 포함해 향후 매도 비용에 반영됩니다. 결국 주택 가격으로 표시되어 있는 것 외에 기타 비용으로 인해 10% 정도 가격 상승이 발생하게 됩니다. (누구나 팔 때는 살 때 가격보다 많이 받길 원하니까요)
실제 집주인이 거주하는 경우와 비교해 세입자가 전세로 있다고 하면 현금이 적게 필요합니다. 자연스럽게 매도할 가격은 '초기 전세와 매매 차액 + 전세 가격 + 기타 부대비용'으로 구성됩니다. 여기에서 실거주하는 부동산 가격과의 차이점은 '전세 가격'에 있습니다. 나머지 비용은 그대로인데 전세 가격만 상승하게 되면 자연스럽게 매도금액의 증가로 시장의 가격 형성에 영향을 미치게 되죠.
현재 부동산 가격을 이루고 있는 상황을 두 가지로 나눠서 획일화할 순 없지만 큰 흐름을 만들고 있다는 건 부인하지 못합니다. 전세제도 자체를 없애는 등 급격한 변화는 후폭풍을 더 많이 가져올 뿐 좋은 해결책이 될 순 없습니다. 그렇다면 어떤 방법을 통해 부동산 가격의 상승에 대한 요인을 최소화할 수 있을지 찾아야 할 때입니다.
전세자금대출은 대부분 전세금액에서 최대 70~80%를 해주고 있었습니다. 최근에 전세자금대출을 막는다는 둥 여러 가지 이야기가 나왔지만 엄청난 반발로 인해 다시없었던 일이 됐죠. 전세자금대출 자체의 유무보다는 비율을 조금씩 줄이는 방법으로 진행하면 어떨까 생각해봅니다.
기존에 집을 매수하고 전세로 사는 경우가 많았습니다. 지금은 대출규제로 인해 월세로 사는 경우도 있죠. 집을 가진 사람들은 실거주를 할 수 있도록 제도를 보완하고 전세제도를 사용하지 않고 월세로 사는 방향에 대한 검토가 필요하다고 생각합니다.
전세제도를 활용하는 가장 큰 이유는 월세보다 돈을 절약할 수 있기 때문입니다. 현재 재산세나 종합부동산세, 양도세가 과거보다 세율이 높아져 월세를 점점 더 올려 받을 수밖에 없는 상황이 생겨나고 있습니다. 앞으로 월세가 떨어지지 않는 이상 전세에 대한 수요가 많을 수밖에 없다고 봅니다.
이처럼 단지 전세에 대한 내용뿐만 아니라 많은 요소가 영향을 주는 만큼 단발성으로 전세대출규제와 같은 이야기를 꺼내게 되면 당연히 반발만 있을 것입니다. 좀 더 신중하게 접근해야 하지 않을까요.