집 가격을 이루고 있는 구조
부동산 시장이 급격하게 얼어붙기 시작했습니다.
여러 가지 이유가 있을 텐데 자본주의를 기반으로 지금의 시장이 형성되어 있다는 사실에 대해 알아야 합니다. 자본주의라는 시스템이 이 세상에 어떤 식으로 자리 잡고 있는지 부동산 시장은 특히 우리나라에서 어떤 역할을 담당하고 있었는지 말이죠. 중산층이 살아가고 자산을 증식하는 용도로 사용되었습니다. 또 다른 중산층으로 진입하려는 사람들에게 자산의 증가분을 넘기며 폭탄 돌리기를 하고 있다고 해도 과언이 아닙니다.
부동산에 대한 분노를 풀기 위해 사람들은 부동산을 외면하거나 감당하지 못할 도전을 했습니다.
<내 집에 갇힌 사회> 중에서
지금 여러분은 부동산을 외면하고 있나요? 아니면 감당하지 못할 도전을 하셨나요? 둘 중 어디에 속하지 않았다면 이제부터 어떠한 선택을 해야 할 겁니다. 혹은 어디에 속해있다면 벗어나야 하는 상황이겠죠.
부동산을 외면해서 소외당하지 않고 주변에 적당히 발맞추어 가거나 감당할 수 있는 상태를 만드는 것이 가장 이상적일 것입니다. 왜냐하면 부동산이 인생에 중요한 요소일 뿐 전부가 아니니까 말이죠.
우리가 살면서 매년 건강을 확인하기 위해 대부분 건강검진을 받고 있습니다. 건강검진에서 소견이 있거나 이상이 발견되는 기준이 일반적으로 나이에 맞춘 평균이나 이상적인 수치를 바탕으로 평가하게 됩니다. 부동산에서의 적당한 기준이란 그럼 어떤 것일까요? 감당하지 못할 부동산은 대체 어느 정도를 이야기하는 것인지 사람마다 다릅니다. 책마다 다르고요. 시대에 따라서도 달라지기 마련입니다.
이처럼 남다른 점유형태는 어디서 비롯된 것일까?
일단의 연구자들은 한국을 비롯한 동아시아 국가의 '생산주의'(또는 '발전주의') 논리에서 그 기원을 찾았다.
<내 집에 갇힌 사회> 중에서
1970년대에는 '생산주의'에 기초해서 부동산은 무리를 해서라도 가지고 있으면 남다른 자산이 될 확률이 높았습니다. 우리나라가 끊임없이 발전하고 있었기 때문이죠. 그럼 지금 2022년은 어떤가요? 저는 앞으로도 그때만큼 발전할 것이라고 장담하기 힘들다고 생각해요. 그런 이유 때문에 부동산에 신중하게 접근하고 감당 가능하다는 기준이 조금 좁아졌다고 생각해요.
특히 부동산 가격 상승이 급격하지 못하는 이유는 부동산 가격의 구조적인 문제 때문이라고 생각합니다. 아래 글을 읽기 전에 부동산 가격을 형성하고 있는 것이 무엇인지 생각해보세요. 지금 부동산을 소유하고 있다면 표면적으로 드러나 있는 가격의 형성과 향후 부동산 가격이 상승했을 때의 형성 과정을 상상해보세요.
첫 번째로 지금 부동산은 소유자의 현금과 대출로 이루어져 있을 겁니다. 직접 살고 있다면 은행 부채와 자본으로 이루어졌겠죠. 만약 세입자가 살고 있다면 세입자의 전세 자금과 자기 자본으로 이루어졌을 겁니다.
한국의 주택담보대출 시장은 유동화 시장이 충분히 발달하지 않았으면서도, 부채상환에 수반된 위험은 매우 큰 구조로 되어 있다... 시장구조를 움직이는 기본 동인이 주택시장에서 형성된 자본이득이라는 사실이다.
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결국, 이러한 '탄환형'대출(bullet mortgage loan) 구조는 원금을 상환하지 못하거나 추가 대출을 받지 못한 차환위험에 소비자를 노출한다.
<내 집에 갇힌 사회> 중에서
집 가격 중 대부분의 비용을 은행이 보유하고 있는 것이 현실입니다. 주택담보대출의 기간이 돈을 벌기 시작한 기간부터 삶의 마지막까지라고 했을 때 거의 절반을 차지하고 있습니다. 보통 주택담보대출을 다 갚지 못하고 중간에 수입이 감소하거나 아이들의 교육이 더 이상 필요 없을 때 주택을 처분하고 남은 금액으로 다른 주택을 찾게 됩니다. 만약 이때 주택의 수요가 급감해 처분이 어려워진다면 차환위험에 소비자가 노출됩니다.
지금부터 50년 후에는 경기도 인구가 없어질 정도의 인구 감소가 있을 수 있다고 합니다. 그렇게 된다면 주택의 수요가 급감할 수밖에 없고 처분이 어려워질 수밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고 우리는 살 집이 필요하고 자가의 형태나 전세, 월세의 형태의 거주가 필수적입니다. 요즘 집에 대한 가격이 내려가면서 수요가 줄어들고 전세나 월세의 형태의 거주가 각광받고 있습니다. 거꾸로 매매가보다 전세가가 높은 역전세 현상이 사회적 문제가 되고 있습니다.
주택 가격 하락과 역전세 모두 예전부터 있었던 문제입니다. 문제가 사라지지 않고 계속 반복된다면 지금이라도 근본적인 원인을 찾고 해결하려는 노력을 해야 하는 것이 아닐까 의문이 듭니다.
그런 상황에서 이제 두 번째 가격 상승기의 부동산 가격 형성 과정을 생각해 봅시다. 경제가 성장해서 부동산 가격 상승에도 살 수 있을 만큼 현금을 보유한 사람들이 늘어나고 은행 부채의 비중이 증가하거나 세입자의 전세 자금이 상승한 경우에 부동산 가격이 상승하게 되겠죠.
앞으로 있을 자산 가격 상승과 타인 소득에 대한 전유를 통해 지탱되는 것이었다.
<내 집에 갇힌 사회> 중에서
위 문구를 읽어보면 경제가 성장해야 하고 타인의 소득이 증가해야 내가 가지고 있는 자산 가격이 상승할 수 있다는 겁니다. '다 같이 잘 살자'라는 개념인데 지금 부동산 시장에서 부동산을 소유하고 있는 것이 상대적 자산 상승을 기대하고 보유하는 것 아닌가요? 그렇다면 뭔가 상반된 견해가 충돌하고 있다는 생각이 듭니다. 여기에서 전제조건이 부동산을 소유하고 있는 사람은 자산 가격 상승뿐만 아니라 소득 상승도 상대적으로 높길 바랍니다. 하지만 역설적으로 그렇게 됐을 때 자산 가격이 상승할 수 있는 가능성이 줄어드는 결과를 가져오게 된다는 겁니다. 부동산 자산가가 자신의 소득의 일부를 다른 곳으로 이동시키지 않으면 자산 가격 상승 또한 불가능합니다. 결국 부동산 가격이 아무런 이유 없이 이루어질 리가 없다는 겁니다. 세상에 그런 일은 없죠.
집 가격을 이루고 있는 구조를 제대로 들여다보지 않는다는 것은 로또 당첨확률을 모르고 로또를 사는 것과 비슷하지 않을까요. 뭔가 로또가 삶의 희망이나 위안이라면 괜찮지만 이것이 유일한 나의 탈출구라면 영원히 탈출하지 못할 확률이 높으니까요. 부동산을 하면서 이것만이 나의 유일한 낙이 아니길 바라기 때문에 주저리주저리 써봅니다.