옆집 엄마 3억 번 얘기 (13)
가장 많이 배운(번) 투자 - 임차는 검찰청, 매수자는 LH주택공사
촌각을 다투는 추격전 같았던 투자
지난 이야기 중 4편의 주인공 소환이다.
4. 첫 투자, 첫 셀프등기 식은땀의 추억 (https://brunch.co.kr/@yooyj0319/5)
21년 11월쯤 부동산에 매도 광고를 요청할 때만 해도 매도 1건 마무리에 9개월씩 걸릴 줄은 몰랐다.
인천 지역 부동산 상승에 브레이크가 걸리고 입주량 공급폭탄의 (22~25년) 기운이 몰려오고 있었다.
21년 9월에 LH에서 임대용 매집 공고가 있다고 부동산에서 전화를 받았을 때만 해도 내년 3월에 전세 만기 맞춰 전세 또는 매매 계약을 할 계획이었다.
하지만 두 달 만에 인천 부동산의 온도는 빠르게 식고 있었다.
22년 1월에 매도 희망가에서 5천만 원을 대차게 깎는 매수 문의가 왔다.
단칼에 거절했지만, 그 뒤로 매수세 자체가 없을 때는 수익의 문제가 아니라 매도에 의의를 두었어야 했나 마음이 흔들리기도 했다.
어제의 안도가 오늘의 걱정이 되고, 그 반대가 되기도 한다.
투자를 하면서 계속 겪는 건 늘 변수에 대비해야 한다는 것이다.
법인 임차인이라 임대차 3법이 예외다.
즉, 5% 상한제 적용을 받지 않고 상승한 시세대로 새 임차계약이 가능했다.
하지만 복병이 있었으니, 법인 임대인의 경우 임차인의 소득기준으로 전세 대출이 가능했다.
연봉 대비 3.35배 이내 (최대한도 2.22억 원)
예를 들어 설명하면 전세 시세가 4억이라고 하고, 임차인이 전세자금 대출을 최대로 받으려면 연봉 1.2억 원 정도는 되어야 한다. 그렇지 않으면 최대한 도 2.22억 원 이상은 자기부담금이라고 하는 정말 부담스러운 자금이 있어야 한다.
지역별 근로자의 평균 연봉을 찾아보면 인천이 4천만 원이 채 되지 않는다.
평균의 오류를 감안하더라도 임차 맞추기 어려운 상황이 된 것이었다.
그러다 공시가 폭등으로 임차 맞췄으면 매도하기 더 어려워질 뻔해서 안도를 했다.
공시가는 취득세에 영향을 주기 때문에 투자의 걸림돌이 될 수 있기 때문이다.
21년 3월 LH에서 임대로 사용할 매물을 접수한다고 하여 기회다! 싶었다.
3월 10일 목요일 LH 접수에 필요한 모든 서류를 준비해서 부동산으로 등기를 보냈다.
그리고 3월 11일 금요일에 등기를 부동산에서 접수를 해줬야 했다.
이날은 나중에 알게 되었지만 1차 접수의 마감일이었다.
1차와 2차 접수가 운명을 가르는 것은... 소유권 이전이 5월과 6월로 갈렸다는 것이다.
소유권 이전, 5월과 6월로 갈린다는 것은.. 종부세 납세의 의무를 달리한다.
그러니 5월에 소유권 이전을 조건으로 바겐세일하는 물건들이 있는 것이다.
나중에 부동산 매수할 때 5월을 꼭 기억해 주시길!
이렇게 주절주절 쓰고 있는 이유는 .. 맞다!!
얄궂은 운명은 우리의 매물을 3월 14일 월요일에 접수시켰다.
부동산 사장님의 여유에 7백만 원이 (22년 12월에 납부한 종부세) 훅~ 날아갔다.
하지만 이 건으로 정말 진심을 다해 노력해 주신 것을 알기에 결과적으로 감사 인사를 많이 드렸다.
접수하고부터는 오디션을 기다리는 심정으로 살았다.
서류부터 통과하기를, 연락이 오기만을 기다렸다.
서류가 통과되면 면접이다.
LH 매집 담당 직원이 직접 집으로 와서 실물 면접을 보면서 최종 매집 여부를 결정한다.
우리 법인이 소유한 집이 1차 통과되었음을 공문과 문자를 통해 알게 되었다.
서류가 통과되고 면접일이 잡힌 것이다.
부동산 사장님과 나는 자식이 오디션 통과한 것처럼 뛸 듯이 기뻐하며 면접 준비를 시작했다.
바로 인.테.리.어
두 번째 인테리어는 감상에 젖지 않는다
너무 깨끗하게 살아주신 임차인 덕분에 감사했고, 함께 점검하러 와주신 시부모님이 계셔서 수월하게 마무리되었다.
첫 인테리어를 경험 후 감정에 치우쳐 안 써도 될 비용까지 쓴 것을 배우고, 최소한의 비용으로 최대의 효과를 내는 과정을 찾아갔다.
모든 걸 다 완벽하게 바꾸고 싶던 처음 인테리어와는 다르게 평정심을 가지고 깨끗한 곳은 닦고, 고장 난 건 수리하고, 수리를 해야 하는 곳에는 힘을 주는 등, 선택과 집중이 가능했다.
더 솔직하게 써보면 LH에서 특히 신경 쓰는 곳에만 돈을 썼다.
인테리어 업체 선정 과정
부동산에서 아파트 상가에 있는 인테리어를 추천해 주셔서 견적을 받았다.
그리고 첫 번째 인테리어를 했던 원주 인테리어 사장님께도 인천까지 출장이 가능한지, 견적을 함께 받았다.
원주가 50만 원 이상 낮았다.
하지만 부동산 사장님이 추천한 아파트 상가에 있는 인테리어와 계약을 했다.
그 이유는
▶단순히 비용 절감을 할 수 있는 매매 건이 아니다.
▶일반 매매와는 다르게 해당 지역 LH 매집의 경험이 많은 부동산 사장님이 가장 전문가다.
▶나는 집이 인천에서 멀기도 하고 전문가에게 일임해야 한다.
▶최종 매도가 목표다. 작은 부분은 내려놓기도 한다.
인테리어가 잘 마무리된 덕분에 면접도 순조롭게 넘길 수 있었다.
하지만 변수는 늘 고개마다 있는 법.
법인 임차인의 전세권 설정을 선 말소해야 하는 이슈에 부딪혔다.
검찰청이 임차인이니 임차권 설정은 당연하다.
임차료를 받아야 이를 말소하고, 깨끗한 등기부등본을 만들 수 있다.
LH의 매집 조건이 을구가 깨.끗.한 등기부등본^^
2.4억이라는 임차료를 구해야 한다.
이 산만 넘으면 된다.
엎치락뒤치락 끝날 때까지 끝난 게 아닌 상황들의 연속이다.
실행할 때마다 케이스가 달라서 담력은 쌓여 가는데 경력은 제자리걸음 같다.
그래도 내 삶을 투자하기 전과 후로 나눠서 생각해 볼 정도로 많은 것이 달라졌다.
수익이 생기면 재투자를 계속하기에 우리의 삶 자체가 크게 달라진 건 없지만 꽉꽉 채워온 2년의 시간이, 멈추지 않을 앞으로의 시간들이 나와 우리 가족을 좀 더 나은 곳으로 데려다줄 거라 믿는다.
결국 패밀리론의 힘을 빌려 이 산을 넘었다.
하지만 산 넘어 산이다.
플랜 abc를 세워놓고 부디 c를 마주하는 일이 없기를 바란다.
이게 해결된다고 끝도 아니다.
그 뒤로 크고 작은 일들이 번호표를 뽑고 대기 중이다.
그럼에도 투자를 멈출 수 없는 이유는, 내 시간을 팔아 돈을 벌기보다 돈으로 시간을 사고 싶기 때문이다.
아이들과 더 길게 보낼 수 있는 시간,
가사노동을 줄일 수 있는 시간,
가족의 함께 추억을 만드는 시간..
그래서 끊임없이 시간은 줄이고 수익은 높일 수 있는 사업과 투자 시스템을 만들어 가려고 한다.
쉽지 않다.
그래도 하면 된다.
나만 포기하지 않으면
된다.
드디어 매도 계약일, LH 방문
법인에 매수해서, 검찰청에 임대하고, LH에 매도했다.
한 문장에 담아본 2년의 시간들이 파노라마처럼 지나갔다.
첫 투자였고, 첫 셀프등기에 최장 보유, 최다 경험, 최대 수익을 안겨준 oo아 잘 가라.
고층 남향 뻥 뷰는 늘 옳다.
