25.1.3(금) 준공업지 용적률 400%

서울시 서남권 모두가 제 2의 성수동이 될 수 있을까?

2025년 을사년이 시작되었습니다. 새해를 맞아 서울시의 서남권 대개조 개발계획에 따른 준공업지역 용적률 규제 완화가 주목받고 있습니다. 이에 따른 부동산 시장의 변화와 투자 가능성을 살펴보겠습니다.

준공업지역 현황 및 규제 완화 내용서울시 내 준공업지역은 약 600만 평 규모로, 주로 영등포, 구로, 금천, 강서, 도봉, 성동 등에 분포하고 있습니다. 이번 규제 완화로 준공업지역 내 공동주택 건립 시 최대 용적률이 250%에서 400%로 상향됩니다.주요 변경 사항은 다음과 같습니다:  

서울시 준공업지역 지졍 현황  /  분전 블로그

부동산 시장에 미칠 영향  

재건축 단지 사업성 개선: 용적률 상향으로 재건축 단지들의 사업성이 크게 개선될 수 있습니다.

상업용지 가치 상승: 일반상업지로 변경되는 토지의 가치가 상승할 것으로 예상됩니다. 단, 20m 이상 도로 접면이나 1500평 이상의 정형화된 토지 등 조건이 있습니다. (일자리 창출 등 서울시 공간정책에 반영한 업무, 상업, 연구시설로 개발하면 일반상업지역으로 조정)

주요 수혜 예상 재건축 단지  

구로주공아파트: 400% 용적률 적용 시 사업성이 크게 개선될 수 있으나, 세부 요건에 따라 인센티브를 받지 못할 가능성도 있습니다. (이미 주거화가 진행된 공동주택 단지는 제3종일반주거지역으로 일괄 조정)

당산 지역: 유원제일 1,2차, 당산현대 3차 등이 주목받고 있습니다.

염창동: 염창우성아파트 1,2차가 관심을 받고 있습니다.

투자 시 고려사항  

단지 규모: 대부분 500세대 미만으로, 규모가 작은 편입니다.

주변 시세: 인근 신축 시세가 크게 상승하지 못하고 있어 투자를 망설이게 하는 요인입니다.

정치적 불확실성: 최근 정국 불안으로 재건축·재개발 시장이 관망세를 보이고 있습니다.

공공임대주택 공급: 용적률 인센티브는 대량의 공공임대주택 공급을 수반합니다. 실제 용적률 인센티부를 계산하는 경우 인센티브 면적의 절반 이상은 공공임대로 산정해야 합니다. (전체면적 15%이상)

주변 환경: 준공업지역의 특성상 제조업소나 공장들이 여전히 많이 분포하고 있어, 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

마치며  

준공업지역 규제 완화는 부동산 시장에 새로운 기회를 제공할 수 있지만, 투자 결정 시 위의 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다. 

너무 많은 매체에서 장점만을 내세우고 있는데, 사실 지역적인 한계도 함께 고려해야합니다.

아래 이미지는 Perplexity를 통하여 준공업지역 제도 개선방안을 요약한 자료입니다.

주요내용 요약