25.1.21(화) '서울 마피 아파트'
신축 초강세에도 시장에 남아있는 마피 아파트
최근 서울의 부동산 시장에서 '마피'(마이너스 프리미엄) 현상이 두드러지고 있습니다. 이는 분양가보다 낮은 가격으로 분양권이 거래되는 상황을 의미하며, 대출 규제와 시장 침체가 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 두 개의 대표적인 마피 아파트 단지, '한화포레나미아'와 '호반써밋개봉', 그리고 이들의 투자 가능성에 대해 살펴보겠습니다.
1. 한화포레나미아 (서울 강북구 미아동)단지 개요
위치: 강북구 미아동, 삼양사거리역 도보 3분 거리
규모: 4개 동, 497세대
평형: 16평형~35평형, 주로 소형 평수
입주 예정: 2025년 11월
현재 상황
네이버 부동산 기준으로 전용 80㎡는 마피 약 6000만 원(10.3억), 전용 84㎡는 마피 약 5000만 원(11.2억) 수준으로 거래 중
고분양가 논란이 있었으며, 인근 단지 대비 가격 경쟁력이 낮다는 평가를 받고 있음
장점과 단점
장점: 초역세권(삼양사거리역), 신축 아파트로 희소성 보유.
단점: 주상복합 특성상 전용률이 낮고, 주변 환경이 낙후되어 있어 실수요자 선호도가 낮음. 인근 단지보다 분양가가 높아 가격 상승 여력이 제한적
한화 포레나 미아 분양권 마피 매물 / 네이버페이 부동산2. 호반써밋개봉 (서울 구로구 개봉동)단지 개요
위치: 구로구 개봉동, 오류동역 도보 15분 거리
규모: 3개 동, 317세대
평형: 20평대~47평 펜트하우스 포함 다양한 타입
입주 시작: 2024년 12월
현재 상황
전용 59㎡는 마피 약 4500만 원(7.3억), 전용 84㎡는 마피 약 3000만 원(9.8억) 수준으로 거래 중.
입주장이 시작되면서 세입자를 찾지 못한 매물들이 급증하며 마피 매물이 다수 등장.
장점과 단점
장점: 상대적으로 저렴한 가격과 희소성 있는 신축 아파트.
단점: 역세권 접근성이 떨어지고 세대수가 적어 상품성이 낮음. 투자보다는 실거주에 적합하다는 평가.
호반 써밋 개봉 마피 매물 / 네이버페이 부동산투자 및 실거주 관점에서의 고려사항
투자 관점 두 단지 모두 현재 시장 상황에서 투자 매력은 제한적입니다. 대출 규제와 경기 침체로 인해 세입자를 구하기 어려운 점이 리스크로 작용합니다. 특히 '한화포레나미아'는 고분양가 논란과 주상복합 특성상 큰 가격 상승을 기대하기 어렵습니다.
실거주 관점 실수요자라면 검토할 만한 매물입니다. 서울 평균 분양가(14억 이상)와 비교했을 때 상대적으로 저렴하며, 신축 아파트라는 장점을 갖추고 있습니다. '호반써밋개봉'은 입주 즉시 거주 가능하고, 비교적 저렴한 가격대가 실거주자에게 매력적일 수 있습니다.
결론
현재의 마피 단지는 실거주자들에게는 가격 메리트가 있지만, 투자자들에게는 높은 리스크를 동반합니다. 특히 '한화포레나미아'는 입지 대비 높은 분양가와 주상복합 특성으로 인해 투자 매력이 낮으며, '호반써밋개봉'은 입지가 다소 애매하지만 실거주 용도로는 적합할 수 있습니다. 시장 상황이 안정화되기 전까지 신중한 접근이 필요합니다.
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The phenomenon of "MAPI" (Minus Premium) is becoming increasingly noticeable in Seoul's real estate market. This refers to a situation where pre-sale rights are traded at prices lower than the original sale price, driven by loan regulations and market stagnation. Let’s take a closer look at two representative MAPI apartment complexes, 'Hanwha Foretna Mia' and 'Hoban Summit Gaebong,' and evaluate their potential as investments.
1. Hanwha Foretna Mia (Mia-dong, Gangbuk-gu, Seoul)Complex Overview
Location: Mia-dong, Gangbuk-gu, 3-minute walk from Samyang Sageori Station
Scale: 4 buildings, 497 households
Unit Sizes: 16 to 35 pyeong (53m² to 115m²), mostly small-sized units
Scheduled Move-in: November 2025
Current Status
Based on Naver Real Estate listings, the 80㎡ unit is available at a MAPI of approximately 60 million KRW (1.03 billion KRW), and the 84㎡ unit at a MAPI of about 50 million KRW (1.12 billion KRW).
There has been criticism of its high pre-sale price compared to nearby complexes, making it less competitive.
Pros and Cons
Pros: Located in a prime location near the subway station (Samyang Sageori Station) and offers the rarity of being a new apartment complex.
Cons: As a mixed-use residential building, it has lower efficiency in usable space. Additionally, the surrounding area is underdeveloped, which lowers its appeal to end-users. Its high pre-sale price limits potential for significant price appreciation.
2. Hoban Summit Gaebong (Gaebong-dong, Guro-gu, Seoul)Complex Overview
Location: Gaebong-dong, Guro-gu, 15-minute walk from Oryu-dong Station
Scale: 3 buildings, 317 households
Unit Sizes: Ranging from 20 pyeong (66m²) to penthouses of 47 pyeong (155m²)
Move-in Started: December 2024
Current Status
The 59㎡ unit is listed with a MAPI of approximately 45 million KRW (730 million KRW), while the 84㎡ unit has a MAPI of about 30 million KRW (980 million KRW).
Many MAPI listings have appeared as tenants are difficult to find during the post-construction move-in phase.
Pros and Cons
Pros: Relatively affordable price and scarcity value as a new apartment complex.
Cons: Limited accessibility to subway stations and smaller scale reduce its marketability. It is more suitable for end-users rather than investors.
Considerations for Investment vs. End-use
Investment Perspective Both complexes have limited investment appeal in the current market environment. Loan restrictions and economic stagnation make it challenging to secure tenants. In particular, 'Hanwha Foretna Mia' faces criticism for its high pre-sale price and mixed-use residential nature, which makes significant price appreciation unlikely.
End-user Perspective For end-users, these properties may be worth considering. Compared to Seoul's average pre-sale price (over 1.4 billion KRW), they are relatively affordable and come with the advantage of being new constructions. 'Hoban Summit Gaebong' allows immediate occupancy and offers an attractive price point for those seeking residence
Conclusion
MAPI apartments currently offer price advantages for end-users but come with higher risks for investors. 'Hanwha Foretna Mia' has limited investment appeal due to its high pre-sale price and mixed-use nature, while 'Hoban Summit Gaebong' may be suitable for end-users despite its less-than-ideal location. Careful consideration is essential until the market stabilizes.
