25.2.11(화) 증여를 되돌릴 수 있을까?

이론과 다른 현실 세계의 증여

증여한 재산, 다시 돌려받을 수 있을까?

오늘 출근길 부동산 상담 주제는 평소와 조금 다른 내용으로 준비했습니다. 사실 오늘 오전 고객 상담을 앞두고 사전에 스터디한 내용을 공유하고자 합니다.

상담 사례를 간단히 설명드리면, 고객은 몇 년 전 주변의 권유로 보유한 부동산의 일부 지분을 자녀와 손자녀에게 증여했습니다. 그런데 최근 심경의 변화로 인해 증여한 재산을 다시 본인 명의로 가져오고 싶다는 생각을 하게 되셨다고 합니다. (이 내용은 저 또한 스터디를 통해 정리한 것이므로, 변호사님이나 세무사님께서 틀린 부분이 있다면 짚어주시면 감사하겠습니다.)

증여, 신중하게 결정해야 하는 이유!

부동산 상담을 하다 보면 정말 다양한 사례를 접하지만, 증여 취소를 고민하는 사례는 저도 처음입니다. 상담할 때 "어차피 상속세는 내야 하니, 미리 증여하는 것이 확실한 절세 방안입니다"라고 말씀드리곤 합니다. 하지만 부모 입장에서는 "내 재산을 다 주고 나면 자식들이 더 이상 나를 챙기지 않을 것"이라고 걱정하는 분들도 많습니다.

저도 이 부분에 공감하기 때문에, "증여 고민하지 마시고, 지금 1,000만 원을 쓰시는 것이 세금 포함해서 2,000만 원의 가치가 있다고 생각하시고, 하고 싶은 것을 후회 없이 다 즐기시라"고 조언합니다. 그러면 어머님들은 펄쩍 뛰시고, 아버님들은 "이것 봐, 내 말 맞잖아" 하시죠. 결국, 증여자의 마음에 조금이라도 불편함이 있다면 그 불편함은 쉽게 사라지지 않습니다. 그래서 저는 "돈을 쓸 곳이 없으면 찾아서라도 쓰셔야 합니다!"라고 강조합니다.

증여는 취소할 수 있을까?

원칙적으로 증여는 취소할 수 없습니다. 증여는 일방적인 호의에 기반한 계약이므로 일반 매매 계약처럼 쉽게 취소할 수 없습니다. 다만, 예외적으로 다음과 같은 경우 취소가 가능합니다.

- 증여자의 재산 상태가 급격하게 악화된 경우 (민법 제555조)
- 수증자가 심각한 모욕이나 학대를 가한 경우 (민법 제556조)

하지만 이를 법적으로 증명하는 것은 쉽지 않습니다. 판례에 따르면, 수증자가 ‘효도 계약’이라는 의무를 지닌 ‘부담부 증여’를 이행하지 않은 경우 증여 계약을 해제할 수 있다고 판단한 바 있습니다. 하지만 효도 계약을 증명할 수 없다면 취소는 어려울 수 밖에 없습니다.

증여를 취소하면(다시 증여를 받으면) 세금은?

만약 이미 증여한 재산을 다시 돌려받게 된다면, 어떤 세금이 발생할까요? 부모가 자녀에게 증여하는 경우와 자녀가 부모에게 증여하는 경우를 비교해 보겠습니다.

- 부모 → 자녀 증여: 증여세 + 증여 취득세 발생
- 자녀 → 부모 증여: 동일하게 증여세 + 증여 취득세 발생

물론 부모가 자력으로 생계를 유지할 수 없는 경우, 생활비로 인정받아 증여세를 피할 수 있지만, 이번 사례처럼 증여 취소 목적이라면 세금을 피하기 어려워 보입니다. 결국 증여한 재산을 다시 증여받는다고 해서 세금을 줄일 방법은 거의 없습니다.

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Can You Take Back a Gifted Property?

This morning’s real estate consultation topic was a little different from usual. Since I had a client meeting scheduled, I wanted to share some of the research I had done in advance.

To briefly explain the case: a client had gifted a portion of their real estate shares to their children and grandchildren a few years ago, following the advice of those around them. However, they recently had a change of heart and now wish to reclaim the gifted property under their name. (Since this is a subject I studied myself, I would appreciate any corrections from legal or tax professionals if I have made any errors.)

Why You Should Be Cautious When Gifting Property

In real estate consultations, I come across a wide range of cases, but it was my first time encountering someone considering revoking a gift. Typically, I advise clients that "since inheritance tax is inevitable, preemptively gifting assets is a solid tax-saving strategy." However, many parents worry that "once I give away my assets, my children will no longer care for me."

I completely understand this concern. That’s why I tell them, "Don’t rush into gifting. Spending 10 million won now is worth 20 million won after taxes. Use your money while you can and enjoy life to the fullest." The mothers usually react with shock, while the fathers nod in agreement, saying, "See? I told you so!"

If the person giving the gift has even the slightest hesitation, that feeling rarely disappears. I have seen many cases where people regret their decision. That’s why I emphasize: "If you don’t have anything to spend money on, find something! Make sure you use it wisely!"

Can a Gift Be Revoked?

As a general rule, a gift cannot be revoked. Since a gift is a unilateral act of generosity, it cannot be undone as easily as a typical sales contract. However, there are exceptions under certain circumstances:

✅ If the donor’s financial situation deteriorates significantly (Civil Act, Article 555)
✅ If the recipient commits serious misconduct, such as abuse or severe disrespect toward the donor (Civil Act, Article 556)

However, proving these circumstances legally is not easy. According to court rulings, if the recipient fails to fulfill an obligation under a "conditional gift" (such as a caregiving agreement), the donor may be able to revoke the gift.

What Are the Tax Implications of Revoking a Gift?

If a gifted property is returned to the original owner, what taxes apply? Let's compare cases where parents gift property to children versus when children return property to parents.

▶️ Parent → Child Gift: Subject to gift tax + acquisition tax
▶️ Child → Parent Gift: Also subject to gift tax + acquisition tax

If the parent has no independent means of living, the transfer may be recognized as living expenses, exempting it from gift tax. However, in cases like this, where the goal is to revoke the gift, avoiding taxes seems difficult. Ultimately, reclaiming gifted property does not provide a viable way to reduce tax burdens.