25.02.17 (월) 대단지 아파트의 희소성
3000세대 이상의 대단지 아파트
대단지 아파트가 주목받는 이유
지난 금요일, 후배와 점심을 먹으며 ‘대단지 아파트’에 대해 이야기를 나누었습니다. "왜 상승 신호는 항상 잠실에서 시작될까?"라는 질문에서 출발했는데요. 잠실 지역의 대표적인 아파트들은 대부분 3,000세대가 넘는 대단지입니다. 리센츠(5,563세대), 엘스(5,678세대), 트리지움(3,696세대) 등은 잠실새내역을 중심으로 밀집해 있으며, 세 단지를 합치면 약 1만 5천 세대에 달합니다. 또한, 파크리오 역시 단일 단지로 6,000세대가 넘죠. 잠실종합운동장에서 올림픽공원까지 약 3만 세대가 모여 살고 있어 시세 반영 속도가 빠르고 거래 사례 비교가 용이합니다.
대단지 아파트의 장점과 단점
대단지 아파트의 가장 큰 장점은 가격 상승 시 빠르게 반영된다는 점입니다. 반면, 하락할 때도 급격히 조정될 수 있다는 단점이 있죠. 하지만 주택은 필수재이기 때문에 가격이 떨어져도 ‘팔지 않으면 된다’는 인식이 강합니다. 또한, 대단지일수록 커뮤니티 시설이 잘 조성되며, 규모의 경제로 인해 관리비 절감 효과도 큽니다. 대규모 세대가 안정적인 상권을 형성하여 상가 공실이 적다는 점도 중요한 장점입니다.
2025년, 초대형 단지의 강세
지난해까지는 신축 아파트가 강세였다면, 올해는 ‘초대형 단지’가 주목받고 있습니다. 신축 아파트는 어디서든 공급이 가능하지만, 초대형 단지는 쉽게 조성되지 않기 때문입니다. 또한, 물가 상승으로 신축 아파트의 가격 경쟁력이 떨어지는 반면, 3,000세대 이상의 대단지 아파트는 희소성이 높아지고 있습니다.
현재 서울에는 3,000세대 이상의 대단지 아파트가 총 32개 존재합니다. 지역별로 보면 송파구 7개, 강동구 5개, 강남구 4개 순입니다. 이는 서울 전체 아파트 단지의 0.6%에 불과한 수준입니다. 경기도에는 23개, 인천에는 9개 단지가 있으며, 5대 광역시에는 총 13개 단지가 존재합니다. 특히 부산이 11개로 가장 많고, 기타 지방에서는 6개 단지만 존재합니다. 2,000세대 이상 단지는 많지만, 3,000세대 이상 대단지 아파트는 급격히 줄어드는 추세입니다.
서울 3천세대이상 아파트 / https://gyesangman.tistory.com/105 (출처)앞으로의 전망
이번 자료를 검토하며 (1) 은마아파트의 지속적인 인기 요인, (2) 올림픽 아파트들의 강력한 잠재력, (3) 목동 센트럴 아이파크 위브의 재조명, (4) 행당대림 및 남산타운의 가치 재평가 등을 생각해 보았습니다. 앞으로 기회가 되면 더욱 구체적인 자료를 정리해 공유하겠습니다.
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Why Large Apartment Complexes Are Gaining Attention
Last Friday, I had a discussion over lunch with a colleague about large apartment complexes. Our conversation began with the question: "Why do price increase signals always start in Jamsil?" The representative apartments in Jamsil are all large-scale complexes, each with over 3,000 households. Ricenz (5,563 households), Els (5,678 households), and Trizium (3,696 households) are clustered around Jamsilsaenae Station, forming a combined total of nearly 15,000 households. Additionally, Parkrio is another large-scale complex with over 6,000 households. Within the 3.5 km stretch from Jamsil Sports Complex to Olympic Park, almost 30,000 households reside. Since these large complexes have similar building ages, price comparisons based on transaction cases are straightforward, and market price reflections happen in real-time.
Advantages and Disadvantages of Large Complexes
The biggest advantage of large apartment complexes is that their prices rise quickly in a bullish market. Conversely, they can also drop sharply during downturns. However, since housing is an essential asset, there is a strong perception that "if prices drop, just don’t sell." This means that in terms of price reflection speed, the advantages outweigh the disadvantages.
Another major benefit of large complexes is the well-developed community facilities. The economies of scale allow for lower maintenance costs while ensuring well-managed amenities. Additionally, large apartment complexes generate sufficient consumer demand to sustain local businesses, reducing the risk of vacant commercial spaces within the complex. This is a clear example of achieving economies of scale in economics.
The Rise of Super-Large Complexes in 2024
Until last year, new apartments were in high demand, but one of this year’s emerging trends is the increasing prominence of super-large complexes. The reason for this shift is that new apartments can be built anywhere, but super-large complexes are rare and difficult to develop. Additionally, with rising inflation, the competitive edge of new apartments has diminished. On the other hand, large-scale complexes with over 3,000 households are becoming increasingly scarce, boosting their value.
Currently, there are only 32 large apartment complexes with over 3,000 households in Seoul. By district, Songpa-gu has seven, Gangdong-gu has five, and Gangnam-gu has four. These account for just 0.6% of all apartment complexes in Seoul. In Gyeonggi Province, there are 23 such complexes, while Incheon has nine. Across the five major metropolitan cities, there are a total of 13, with Busan alone having 11. In the rest of the country, only six such complexes exist. While there are many apartment complexes with over 2,000 households, the number drops sharply when the threshold increases to 3,000 households.
