25.3.4(화) 집 값 변동성은 어디가 제일 클까?

공포에 사서 탐욕에 팔아라

주택 시장의 가격 변동성에 대한 최근 분석 결과, 2025년 3월 초 기준으로 지역별로 상이한 패턴이 관찰되었다. 본 연구는 2004년 1월부터 2025년 1월까지의 데이터를 바탕으로 지역별 '단순 변동성 지수'를 산출하였으며, 이는 수익률의 표준편차를 활용한 VIX 유사 변동성 계산 방식을 채택하였다.

집값에서는 공포에 사서 탐욕에 팔아라는 주식시장의 격언이 적합하진 않다. 하지만 낮은 변동성은 안정적인 시장을 의미한다는데 변화는 없다.

수도권 변동성 분석

분석 결과, 수도권 내에서도 변동성의 차이가 뚜렷하게 나타났다. 서울의 경우 전체 변동성 지수가 2.7p를 기록한 가운데, 노원구(4.37p)와 강동구(4.06p)가 가장 높은 변동성을 보였으며, 강남 3구가 그 뒤를 이었다. 반면 종로, 중구, 동대문, 서대문, 은평구 등은 상대적으로 낮은 변동성을 나타냈다.

경기도 특성

경기도에서는 과천시가 6.72p로 압도적으로 높은 변동성을 기록했는데, 이는 경기도 평균(3.33p)의 두 배를 상회하는 수준이다. 과천시의 이러한 높은 변동성은 인구 규모가 작고 재건축 중인 주공아파트 외 다른 주거 옵션이 제한적인 지역 특성에서 기인한 것으로 분석된다.

지방 도시 동향

지방 도시 중에서는 세종시가 5.06p로 가장 높은 변동성을 보였다. 이는 5대 광역시 평균(2.03p)의 2.5배에 달하는 수치로, 정책적 요인이 크게 작용한 결과로 해석된다. 그 외 거제(3.90p), 창원(3.70p), 군산(3.35p) 등도 높은 변동성을 나타냈는데, 이들 지역은 과거 '공시가 1억 미만 아파트' 투자 열풍의 영향을 받은 것으로 추정된다.

안정적인 주택 시장 사례

주목할 만한 점은 일부 지방 도시에서 관찰된 낮은 변동성이다. 진주(1.95p), 전주(1.96p), 청주(1.98p)가 대표적인 사례로, 이들 도시의 안정적인 주택 시장은 각기 다른 요인에 기인한 것으로 분석된다. 진주의 경우 LH 본사 소재지로서 투기성 거래가 적은 점, 전주는 엄격한 인허가 정책, 청주는 효과적인 분양가 관리 등이 주요 요인으로 작용한 것으로 보인다.

정책적 시사점

이러한 분석 결과는 지자체의 적절한 시장 관리가 주택 가격 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사한다. 향후 주택 시장의 안정화를 위해서는 이들 안정적인 시장을 보유한 도시들의 사례를 면밀히 연구하고, 각 지역의 특성에 맞는 맞춤형 정책을 개발하는 것이 중요할 것으로 판단된다. 지속적인 모니터링과 심층 분석을 통해 보다 효과적인 주택 시장 안정화 전략을 수립할 필요가 있다.