25.3.10(월) 서울 상업용 부동산 공실률 분석
권역별, 유형별 차이
서울 상업용 부동산 공실률 분석: 상가를 중심으로 한 권역별 추세
서울의 상업용 부동산 시장은 권역과 부동산 유형에 따라 공실률이 다양한 패턴을 보이며 상당한 변화를 겪고 있습니다. 이 종합적인 분석은 서울의 주요 비즈니스 지구와 상업 지역의 현재 공실률 추세를 살펴보며, 지역 간 주목할 만한 차이점과 더 넓은 경제 및 비즈니스 환경 변화를 보여줍니다.
서울 상업용 부동산 공실 현황
서울의 상업용 부동산 공실률은 부동산 유형과 위치에 따라 크게 달라지는 복잡한 양상을 보입니다. 수도 서울은 일반적으로 전국 평균보다 낮은 공실률을 유지하고 있지만, 최근 자료에 따르면 시장의 특정 부문에서 압력이 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 최근 보고서에 따르면, 서울의 소매 공간은 전국 평균보다 더 높은 회복력을 보이고 있으며, 대/중형 소매 공간은 전국 수치 13%에 비해 8.9%의 공실률을 기록했습니다. 유사하게, 서울의 소형 소매 공간은 전국 평균 6.7%에 비해 4.8%의 공실률을 유지하고 있으며, 복합 소매 시설은 전국 10.1%에 비해 9.1%를 기록하고 있습니다.
그러나 이러한 종합적인 수치 아래에는 서울의 세 가지 주요 비즈니스 지구인 도심 비즈니스 지구(CBD), 강남 비즈니스 지구(GBD), 그리고 여의도 비즈니스 지구(YBD)를 검토할 때 더 미묘한 차이가 존재합니다. 이들 각 지역은 고유한 시장 역학과 임차인 기반을 반영하는 뚜렷한 공실률 추세를 보여줍니다.
도심 비즈니스 지구(CBD): 기업 이탈로 인한 공실률 상승
광화문, 시청, 을지로와 같은 지역을 포함하는 도심 비즈니스 지구는 서울의 주요 비즈니스 지구 중 가장 우려되는 추세를 보이고 있습니다. 이 전통적으로 명망 있는 지역의 공실률은 여러 분기에 걸쳐 꾸준히 상승해 왔습니다. 2024년 4분기 말까지, CBD 오피스 공실률은 9.6%까지 상승하여 이전 분기보다 2.0%포인트가 증가했습니다. 상당히 부담스로운 수준을 보이고 있고 앞으로도 증가하는 공급이 가장 부담입니다.
이러한 공실률 증가는 주로 비용 절감을 위해 CBD를 떠나는 주요 기업 임차인 때문입니다. 이전에 CBD의 대형 오피스 빌딩에 입주했던 기업들이 외곽 지역이나 인근 도시로 이전하고 있습니다. 예를 들어, 11번가와 스타벅스 코리아와 같은 주요 임차인들이 CBD를 떠났습니다. 임대료 지속적인 상승에도 불구하고 공실률 상승 추세는 계속되고 있어, 더 적은 임차인들이 더 높은 임대료를 지불하는 잠재적으로 지속 불가능한 상황을 만들고 있습니다.
강남 비즈니스 지구(GBD): 신흥 압력에도 상대적 안정성 유지
강남 비즈니스 지구는 CBD와 비교하여 더 큰 회복력을 보이고 있지만, 시장 압력에서 완전히 자유롭지는 않습니다. 2024년 4분기 기준으로 GBD의 오피스 공실률은 4.3%로, 이전 분기보다 0.4%포인트 감소했습니다. 한편, 다른 조사(쿠시먼 앤 웨이크필드)에 따르면, GBD의 공실률은 3.3%로, 이전 분기보다 0.3%포인트 증가했습니다. 이런 차이를 볼 때 시장 상황에 대한 전망은 다소 갈리는 것으로 분석됩니다.
강남의 상대적 안정성은 임차인들이 지역을 완전히 떠나기보다는 주로 지구 내에서 이전하는 경향에 기인할 수 있습니다. 롯데GFR과 우아한형제들과 같은 기업들은 이러한 추세를 보여주며, 지역을 완전히 떠나기보다는 강남 내에서 이전하고 있습니다. 심지어 CBD를 떠난 스타벅스 코리아도 GBD 내 "센터필드"로 이전하기로 결정했는데, 이는 임대료 상승에도 불구하고, 강남의 지속적인 매력을 강조합니다.
그러나 강남의 소매 공간 공실률은 시장 상황이 다릅니다. 서울의 6대 주요 상업 지구 중, 강남 소매 지역은 2024년 초 20.7%의 공실률을 기록했는데, 이는 같은 지역의 오피스 공간보다 크게 높습니다. 이는 동일한 지구 내에서도 오피스와 소매 시장 사이에 불일치를 보여줍니다.
특화 상업 지구: 전통적인 상권 지역에서의 심각한 공실률
아마도 가장 두드러진 공실률 추세는 서울의 특화 상업 지구에서 관찰될 수 있으며, 이전에 핵심 지역으로 여겨졌던 일부 지역에서 전례 없는 공실 위기를 겪고 있습니다. 가장 눈에 띄게는, 한때 서울에서 가장 인기 있는 소매 지역 중 하나로 여겨졌던 가로수길이 2024년 초에 놀라운 41.2%의 공실률을 기록했습니다.
다른 주요 소매 지역도 정도는 다르지만 마찬가지로 상황은 좋지 않습니다. 청담은 19.1%의 공실률을 기록했으며, 대학가 인접 지역인 홍대 지역은 14.4%의 공실률을 보였습니다. 이러한 수치는 한때 도시의 활기찬 소비자 문화를 상징하던 지역에서 서울의 소매 경관의 심각한 혼란을 보여줍니다.
서울 상업용 부동산 공실률 추세 요인
소매 공간의 경우, 공실률을 증가시키는 요인들은 더욱 복잡합니다. 팬데믹 이후 온라인 쇼핑으로의 소비자 행동 변화는 전통적인 쇼핑 지구의 보행 흐름 패턴을 영구적으로 변화시켰습니다. 높은 인플레이션, 지속적인 고금리, 약화된 국내 소비를 포함한 경제적 압력은 소매 비즈니스 실적을 더욱 약화시켰습니다. 그 결과는 감소하는 보행 흐름이 비즈니스 폐업으로 이어지고, 이는 다시 쇼핑객들에게 지역의 매력을 더욱 감소시키는 자기 강화 사이클입니다. 이게 가장 우려스렵습니다.
또 다른 기여 요인은 특히 새롭게 개발된 지역에서의 상업 공간 공급 과잉입니다. 기존의 높은 공실률에도 불구하고, 새로운 소매 공간은 팬데믹 이전 수요 예측에 따라 계속 개발되고 있어, 공급과 수요 사이의 불균형을 더욱 악화시키고 있습니다. 이는 특히 서울 외곽과 주변 경기도의 신도시 개발에서 두드러집니다.
서울 상업용 공실률 전망
2025년 남은 기간을 내다볼 때, 여러 요인들이 서울의 상업용 부동산 시장 전반에 걸친 공실률 추세에 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 새로운 오피스 공급은 2025년부터 2027년까지 연간 평균 166,000평이 될 것으로 예상되며, 마곡을 중심으로 한 지역에서는 수요를 초과하는 공급으로 공실률이 증가할 것이라는 우려가 있습니다. 을지로 3가, 세운상가 지구, 서소문 지구와 같은 지역의 계획된 개발은 CBD에 상당한 새로운 오피스 공간을 추가할 것이며, 이는 이미 어려움을 겪고 있는 이 지역의 공실률에 더 많은 압력을 가할 가능성이 있습니다.
소매 공간의 경우, 전망은 장기적으로도 부정적입니다. 온라인 쇼핑으로의 구조적 변화는 일시적이기보다는 영구적인 것으로 보이며, 이는 경제가 개선되더라도 소매 공실률이 높은 상태를 유지할 수 있음을 시사합니다.
