5년경과 상가 임차인에게 권리금 인정해야

윤소평변호사의 생활법률

# 사실관계

A는 1992. 시장에 있는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영했다. 그런데 2012.경 건물이 다른 사람에게 매각되었고, 새로운 소유자는 임대차갱신거절을 통보하였다.  

A는 권리금이라도 받기 위해 신규 임차인을 구했고, 권리금 1억원을 지급할 의사가 있는 신규 임차인을 새로운 건물 소유자에게 소개하였으나, 건물 소유자는 임대차계약체결을 거절했다. 

분쟁이 생기자 건물 소유자는  A를 상대로 상가인도청구소송을 제기하였고, A도 신규 임차임과의 계약체결 거절을 이유로 권리금청구 소송을 제기하였다. 

# 법원의 판단

1심은 A가 20년 넘게 떡집을 운영해 왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할수 있다라고 판시하여 건물 소유자의 주장을 받아들였다. 

그런데, 2심(대전지방법원 건물소유자를 상대로 제기한 손해배상청구소송(2016나108968)에서 

1. 화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수 밖에 없고 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 되는 점, 

2. 이를 교정하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 점, 

3. 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것인 점, 

4. 이는 '법률의 해석'이라는 외피를 두른 '법창조'로서 헌법이 부여한 법원의 법률해석권한의 한계를 넘는 것으로서 받아들일 수 없는 점 

등을 이유로 임차인의 주장을 일부 인용하였다. 

# 변호사의 TIP

상가건물임대차보호법이 개정되어 권리금을 일정한 사유에 의해 지급받지 못 한 임차인은 일정한 요건 하에 임대인에게 권리금 상당을 손해배상청구할 수 있게 되었다. 다만, 임대차 종료 3개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선했어야 하고, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하였어야 한다. 

그런데, 위 사안에서는 상가임대차가 임차인의 갱신요구권이 인정되는 5년의 기간을 경과한 경우에도 권리금 상당을 임대인 상대로 청구할 수 있는 것인지 여부가 쟁점이 되었다. 

제1심은 5년의 범위 안에서 임대차가 존속하는 경우에 권리금 상당을 임대인에게 청구할 수 있다고 판단한 것이고, 제2심은 5년을 경과한 임대차의 경우에도 이와 같은 권리를 인정하여야 한다고 판시한 것이다. 

임대차계약갱신요구권은 임차인이 임대인에 대해 일방적으로 갱신을 요구할 수 있는 권리이고, 권리금 보호조항은 임차인이 이룩한 건물의 상승가치에 대한 배분, 그에 관한 조정의 문제로 그 취지가 엄연히 다르다는 점이 확인되었고, 위 판결의 확정여부를 향후 지켜 보아야 하겠으나, 2심의 판단이 타당해 보인다. 


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