법과 생활
# 사실관계
A 부부는 다가구주택 101호에 대해 보증금 6,500만원, 기간 2년의 임대차계약을 체결했다. 그런데, A 부부는 계약 당일 보증금 중 500만원을 지급하고 임대인의 양해를 얻어 이사를 했고, 전입신고, 확정일자 부여는 계약 당일 했다.
A 부부는 임대차 계약체결일로부터 한달후에 이전에 거주하던 집의 임대인으로부터 보증금을 반환받아 현재 임대인에게 나머지 보증금 6,000만원을 지급했다.
임대인은 다가구주택 303호에 대해 B에게 전세를 설정해서 6,500만원을 지급받고 전세권설정등기를 했다. 이후 임대인은 위 다가구주택을 제3자에게 매도하였는데, 새 소유자의 채권자가 위 다가구주택에 대해 경매를 신청해 경매절차가 진행되었다.
해당 경매집행법원은배당기일에서 전세권자 B가 A 부부보다 선순위권리자로 판단해 B에게 6,000만원 상당을 배당하였고, A 부부는 전혀 배당을 받지 못 했다.
A 부부는 전세권자 B보다 전입신고, 확정일자를 먼저 부여받아 우선변제를 받을 권리가 있다고 주장하였고, B는 보증금 잔금 지급이 이루어져야 임대차보증금에 대해 우선변제가 인정되는 것이고, 자신이 A보다 먼저 보증금을 지급하고 전세권설정등기까지 마쳤다며 대응했다.
# 법원의 판단
제1심은 임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 기준으로 판단하여 한다는 이유로 A 부부의 우선변제권을 인정하였으나, 제2심은 A 부부가 이삿짐을 옮기고 평일에 잠시 들리는 것으로 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없고, 보증금 500만원만 지급한 점을 두고 A부부가 보증금 전액을 지급하고 전세권설정등기까지 마친 B보다 보호가치가 있다고 어렵다는 이유로 B에게 우선변제권이 있다고 판단하였다.
# 대법원의 판단
대법원은 배당이의소송(2017다212194)에서
1. 주택임대차보호법 제3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다라고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있는 점,
2. 같은 법 제3조의2 2항은 또 이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는 점,
3. '주택의 인도'라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 되는 점,
4. 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 하는 점,
5. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는 점,
6. 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 하는 점
등을 이유로 A 부부의 우선변제권 기준시점을 주택인도와 전입신고를 마친 다음날로 판단하여 후에 경료된 B의 전세권보다 우선변제받을 권리가 있다고 판단하였다.
# 변호사의 TIP
임대 목적물이 임대인의 경제적 사정에 따라 경매절차로 매각될 수 있는 경우에 임차인, 전세권자 등을 보호하기 위해 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등에서 임차인의 임차보증금에 대한 우선변제권을 인정하고 있다.
보증금에 대해 우선변제권을 인정받기 위한 요건으로는 주택이나 상가의 인도 + 확정일자(사업자등록)가 필수적이고, 두 요건을 구비한 날의 다음날 우선변제권이 발생한다.
그런데, 위 사례에서는 임차인이 보증금 중 일부를 지급하고, 이삿짐을 이전한 상태에서 완전히 거주하지 않고, 이전 거주지와 현재 거주지를 오가고 있던 상황에서 확정일자를 얻은 이후 보증금을 완납한 사례인데, 해당 호실만 경매절차에 진행된 것이 아니라 건물 전체에 대해 경매가 진행되어 이해관계가 충돌하게 되었다.
보증금 완납시기가 늦은 A와 보증금을 완납하고 등기까지 경료한 B 중 누구에게 우선변제권을 인정할 것인가, 그리고, 주택을 인도받았다는 사정은 어떤 관점에서 판단해야 하는지에 대한 판례로, 임차인이 주택을 점유하고 있다고 인정할 수 있고, 확정일자를 받은 경우에 보증금 완납여부는 우선변제권 인정에 고려 요소가 아니라고 판단한 것이다.
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