남향 아닌 아파트 매수, 중개업자의 책임은?
윤소평변호사(법률매거진)
중개업자의 설명과 다른 집의 방향
#1 사실관계
서울 강남에 살고 있던 이씨는 2015. 4.경 이사를 하려고 부동산 중개업소에 의뢰를 했고, 해당 공인중개사는 '남향'이라고 아파트를 소개해 주고, 이씨는 10억원에 위 아파트를 매수했다. 시세는 9억 5,000만원인데, 중개사의 말을 듣고 5,000만원을 더 주고 매수했다. 중개대상물 확인 설명서에도 '남서향'이라고 기재되어 있었다.
이씨는 잔금을 다 치르고 난 후 매수한 아파트가 '북동향'이라는 사실을 뒤늦게 알게 되었고, 공인중개사의 잘못으로 5,000만원의 웃돈을 더 주고 산 것이라며 손해배상청구를 했다.
#2 판결
서울중앙지법은 이씨가 이 아파트 매매를 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5288886)에서 "피고들은 이씨에게 손해액의 60%인 3000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이씨의 잘못도 40% 인정하여 과실상계를 한 것이다.
재판부는 중개인들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있고, 이씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다"고 판시했다.
다만, 재판부는 이씨가 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었고, 이씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 돼 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다"고 판시했다.
#3 부동산 중개업자의 의무
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
이같은 의무는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않습니다(대법원 2012다74342 등).
중개업자는 중개대상물에 대한 권리관계, 현황 등에 대해서는 당연히 설명의무를 부담하는 것이고, 중개업법 이외의 물건, 권리 등에 대해서는 설명의무를 부담한다 할 것입니다.
중개대상물의 권리관계 조사확인의무, 중개업법상 정한 것 이외에도
계약상 대상이 된 물건 등에 대한 설명의무
법률상, 계약상 의무의 구별중개업자가 주의의무를 위반한 경우
#4 과실상계
손해배상청구 소송에서는 과실상계가 대부분 적용됩니다. 민법 제396조는 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다라고 규정하여 채권자의 잘못도 손해배상책임과 액수 인정에 참작하는 것입니다. 위 규정은 민법 제763조에 의해 준용되서 일반 불법행위책임에도 적용됩니다.
중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 됩니다.
중개 위임 본인의 책임도 참작해야
중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아닙니다.
따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당합니다(대법원 2012다69654).
*상담 1599-9462
