토지매도와 농작물의 처리

법과 생활

# 사실관계

A는 자기 소유 부동산을 B에게 매도하고 소유권이전등기를 이전해 주었다. 그런데, A가 그 토지 위에 경작하던 파(농작물)를 C에게 매도하였는데, C가 개인 사정으로 토지인도일까지 파를 수거해 가지 않았다. 이에 매수인 B는 A에게 법적 조치를 취하겠다고 하였다.

# 검토

A는 매도인으로서 B에 대해 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무, 토지의 인도의무가 있다. 토지를 '깨끗한 상태'로 이전해 주어야 할 의무라고 해서 '명도의무'라고 부르기도 한다. 

그렇다면 A는 토지 위에 있는 농작물을 수거하여 토지를 B에게 인도해 주어야 하는 의무가 있는 것이고, C와의 파 매매계약 불이행 사유를 들어 B에게 대항할 수 있는 것은 아니다. 

그런데, 농작물의 경우 공시방법을 구비하였는지 여부, 농작할 권원이 있는지 여부를 불문하고 농작물이 성숙해서 독립한 물건으로서 인정되는 경우 농작물의 소유권을 경작자에게 있다고 본다(대법원 95도2754, 대법원 79다784 등). 

때문에 토지 매수인 B가 토지에 관한 소유권을 취득하더라도 농작물인 파의 소유권까지 취득한 것은 아니게 된다. 

B는 A에게 농작물인 파의 수거를 요청하거나 토지에 관한 소유권취득 이후 사용, 수익하지 못 한 기간에 해당하는 지료 등을 부당이득반환청구 등으로 해결해야 할 것이다. 

# 변호사의 TIP

본래 토지의 소유자는 그 지상에 있는 물건에 대해서도 소유권을 가지게 된다(민법 제212조). 그러나, 임차권, 지상권 등 정당한 권원에 기해 타인의 토지에 농작물을 식재한 경우에는 별개의 물건으로 취급된다. 

그러나, 수확기간이 비교적 짧은 농작물의 경우에는 토지사용권한 유무, 소유권의 표시유무(명인방법)를 불문하고 경작자의 소유라고 하는 것이 판례의 태도이다. 

참고로 나무의 경우에는 토지 소유자의 소유에 속한다. 권원없이 수목을 식재한 경우 토지 소유자의 소유권에 속하게 된다. 식재자는 토지 소유자에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다. 만약, 권원없는 식재자가 수목을 훼손하거나 과실을 가져간다면 토지 소유자는 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다. 

* 상담 1599-9462 / 카카오톡 ysp0722