임차인의 원상회복 의무
법과 생활
임대차가 종료하면 여러 가지 문제가 발생하는데, 그 중 임차인의 원상회복의무와 관련해서 분쟁이 자주 발생한다.
민법 제654조에 의해 준용되는 민법 제615조는 사용대차에서 차주의 원상회복의무와 철거권에 관한 규정을 정하고 있는데, '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.'라고 규정하고 있어서 임대차가 종료하면 임차인은 차용물 반환시 원상회복의무를 부담하게 된다.
통상의 임대차 계약서에는 '임차인은 존속기간의 만료, 합의해지 및 기타 해지사유가 발생하면 즉시 원상 회복하여야 한다.'라는 규정을 두고 있지만, 이러한 규정이 없다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 민법에 의해 임차인은 임차 목적물의 반환시 원상회복의무를 부담하게 된다.
1. 임차인의 원상회복의무의 범위는 어떻게 되는가
원칙적으로 임대차 계약체결시의 현황을 정확히 파악해서 임대차 종료시 반환의무와 원상회복의무를 정할 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 하지만, 별단의 약정이나 확인없이 임대차가 체결된 후 종료된 경우에 원상회복의무의 범위와 관련해 분쟁이 발생한다.
(서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053)
원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.
즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다.
따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.
1-1. 협력의무도 원상회복의무에 포함
상가임대차의 경우 임대차 종료 후 폐업신고절차 등을 하지 않는 경우가 있다. 임차인의 원상회복의무는 임차목적물이 사용가능한 상태로 회복되도록 하여야 하는 의무이기 때문에 임대 당시 부동산 용도에 맞게 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함된다.
임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함하므로 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 판시하였습니다.(대법원 2008.10.9. 선고 2008다34903 판결)
2. 임대인의 귀책사유로 임대차가 종료된 경우
임대인의 귀책사유로 임대차가 해지되는 등 종료되더라도 임차인은 손해배상청구를 할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 면할 수는 없다.
임대인의 귀책사유로 인해 임대차가 종료된 경우 원상회복의무를 면하는지와 관련해서 귀책사유로 인해 입은 임차인의 손해에 대해 손해배상청구를 해야 하는 것이고, 원상회복의무를 면하는 것은 아니라 할 것입니다.
3. 비용상환청구권 포기의 특약이 있는 경우
임대차가 종료하면 임차인이 원상회복의무를 부담하기도 하지만, 임대인을 상대로 하여 비용상환청구권이나 부속물매수청구권, 지상물매수청구권 등을 행사할 수도 있다. 때문에 임대차 체결시 약정하에 이러한 권리를 행사하지 않는 것으로 정하는 경우가 있다.
이와 같은 특약이 체결된 경우에는 특약의 내용에 따라 처리하면 되지만, 일방적으로 임차인의 청구권포기 약정이 있을 경우에 임차인의 원상회복의무가 어떠한지에 대해 다툼이 있었다.
임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다" 고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589)
판례는 임차인이 비용상황청구권 등을 포기하는 대신 원상회복의무도 면하는 것으로 해석하였다.
그런데, 대법원 2002다42278은 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다라고 판시하여 혼동을 유발할 수 있겠지만, 임차인이 시설물을 오로지 자신의 이익을 위해 설치하였는지 여부, 비용상환청구권 포기가 원상회복의무를 면제해 주는 것으로 해석할 수 있는 사실관계인지에 따라 달리 판단할 수 있다고 판시하였다.
4. 기존 시설물을 인수한 상태에서 임차한 임차인의 원상회복의무
전 임차인으로부터 기존 시설을 인수하면서 권리금 등의 명목으로 금원을 지급하고 임차한 임차인의 원상회복의무와 관련해서 문제가 된 사안에서
대법원 90다카12035판결은,
전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.
라고 판시하여 특약이 없는 한 현 임차인이 임차할 당시의 상태로 원상회복할 의무를 부담하는 것이 원칙이고 자신이 개조, 증축 등을 하지 않은 이상 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복할 의무를 부담하는 것은 아님을 명백하게 하였다.
임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
5. 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우, 손해배상의 범위
임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 90다카12035).
6. 원상회복의무 불이행과 보증금 반환거부
동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다(대법원 99다34697).
원상회복의무가 사소해서 손해배상액이 적은 경우에는 잔존 임차보증금 전부에 대해 반환거부를 할 수 없지만, 원상회복의무가 중대하고 손해배상액도 큰 경우에는 임차보증금 상당액에 대해 반환거부를 할 수 있으니 하자의 유무를 살펴 보아야 한다.
# 변호사의 TIP
임대차와 관련해서는 많은 분쟁이 있을 수 있지만, 그 분쟁을 깔끔하게 처리, 판단하는 것이 좀처럼 쉽지가 않다. 임대차 당시의 현황을 정확하게 재현하기도 힘이 들고, 임대인의 의무범위와 임차인의 의무범위를 칼로 자르듯 명확하게 구분짓기도 어렵기 때문이다.
때문에 건물주나 세입자가 서로 좋은 사람이 되어야 할 필요가 있다. 서로 양보하고 배려하는 것이 필요하다. 하지만, 갑질하는 건물주도 있고, 호의를 배은하는 임차인도 있기 마련이다.
가급적 약정시에 정확한 임차목적물의 명세서, 품목 등을 기재하여 확정하거나 사진, 동영상 등을 촬영해 현황을 보존해 두는 것이 좋다.
그리고, 특약을 정할 경우에는 권리를 포기하거나 의무를 면제할 경우 어떤 권리, 의무에 관한 내용인지 여러 해석이 되지 않도록 세부적으로 기재하는 것이 바람직하다.
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