부동산 명의신탁과 민사, 형사적 문제

윤소평변호사

#1 명의신탁 개관

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산 실명법')은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로 부동산 등기제도를 악용한 투기, 탈세 등을 방지할 목적으로 제정되었다.

따라서 부동산실명법 제4조 제1항에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고, 제2항에 의하면 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동을 무효로 규정하고 있다. 

따라서 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 부동산 실명법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었다. 

그러나 유예기간이 경과한 이후, 명의신탁 약정 자체가 무효이므로 명의신탁자의 입장에서는 명의신탁약정을 해지하며 소유권의 반환을 구하는 것은 불가능하게 되었다. 

위 경우 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부당이득의 법리에 따라 부동산에 대한 소유권이전등기청구를 구할 수 있고, 다만 위 권리는 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과하면 시효로 소멸한다. 

특히 판례에 의하면 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속, 점유 및 사용하는 경우에도 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행한다고 판시하고 있으므로 주의를 요한다 . 

#2 부동산실명법의 적용이 없는 경우

양도담보, 가등기담보, 상호명의신탁, 신탁등기, 종중 및 배우자 사이의 명의신탁의 경우에는 부동산실명법이 적용되지 않습니다. 

다만, 배우자에 대한 명의신탁의 경우 조세회피, 강제집행 면탈 등의 목적이 없어야 하고, 종중은 본래의미의 종중에 해당하여야 하고, 배우자는 법률상 배우자이어야 합니다. 

#3 명의신탁의 유형과 법적 효력

가. 이자간 명의신탁(양자간 명의신탁)

신탁자와 수탁자가 체결한 명의신탁 약정은 무효이고, 수탁자 명의의 등기도 무효가 된다. 따라서, 신탁자는 소유권에 기해 수탁자 명의의 등기를 말소청구하거나 진정 명의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다. 

신탁해지를 원인으로 한 이전등기청구권은 행사할 수 없다.

나. 3자간 명의신탁(중간생략 등기형)

신탁자가 소유자와 매매계약을 체결하고 등기는 수탁자에게 직접 이전해 주는 유형의 명의신탁이다. 이 때 신탁자와 소유자간의 매매계약은 유효하고, 수탁자의 등기는 무효가 된다. 

소유자가 수탁자를 상대로 그 등기의 말소, 이전등기를 청구할 수 있고, 신탁자가 유효한 매매계약에 기해 소유자를 대위해서 수탁자 명의의 등기말소, 이전등기청구를 할 수 있다. 

다. 계약명의신탁

신탁자가 수탁자에게 매매계약체결권한 및 등기 이전까지 모두 위임하여 신탁자는 전면에 나서지 않고, 수탁자가 직접 소유자와 매매계약을 체결하고, 등기까지 이전받는 유형이다. 소유자는 신탁사실에 대해 인식할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 

소유자가 신탁사실에 대해 알지 못 한 경우, 수탁자 명의 등기는 유효하고, 신탁자는 수탁자를 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다. 

소유자가 신탁사실에 대해 인식 한 경우, 수탁자 명의 등기는 무효이고, 신탁자는 수탁자를 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다. 신탁자는 소유자에 대해 아무런 권리를 행사할 수 없고, 다만, 사후 양자 간 별도 약정으로 등기청구를 할 수는 있다.

#4 수탁자의 형사적 책임

명의수탁자가 부동산을 임의로 처분한 경우, 수탁자의 죄책은 양자간 명의신탁에 있어서는 횡령죄, 3자간 명의신탁에 있어서는 횡령죄, 계약명의신탁에 있어서 소유자가 선의인 경우 배임죄가 되지 않는다판 판례가 있고, 소유자가 악의인 경우 아무 죄가 되지 않는다고 판시한 판례가 있다. 

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