임대차보증금, 내가 지킨다!

법과 생활

어쩌면 전 재산에 해당할 수 있는 임대차보증금을 
최대한 안전하게 지킬 수 방법이 무엇일까?

1. 임대차계약 체결 당시

임대목적물의 소유권, 소유권 이외의 권리(근저당권, 선순위 임대차 등), 가압류, 가처분 등의 보전처분이 되어 있는지 여부를 확인해 보아야 한다. 

등기부 등본, 건축물대장을 확인하라!

임대인이 소유자가 맞는지를 확인해야 하고, 임차보증금 지급계좌가 임대인과 소유권자 명의와 일치하는 계좌인지 확인해야 한다. 제3자 계좌를 지정하는 경우, 반드시 관계를 확인할 수 있는 자료를 통해 확인해야 한다. 

등기부 등본은 소유권 현황 '갑'구 와 그 이외의 권리 현황 '을' 구로 나누어져 있는데, 소유권자, 가압류, 가처분, 경매개시 등의 사실은 '갑' 구에서 확인할 수 있고, 근저당권 등은 '을' 구에서 확인할 수 있다. 

건축물대장은 권리관계보다는 현황을 나타내는 것인데, 소유자, 건축물의 현황을 확인할 수 있다. 지면, 면적, 용도, 건폐율, 위반사항 내용 등을 확인할 수 있다.

토지대장에는 소유자, 공시지가(기준일), 지목(용도), 면적 등의 현황을 확인할 수 있다. 

임차목적물의 사진촬영 또는 세부명세서를 작성하라!

임대차계약서가 대부분 획일적으로 작성되면서 보증금, 인도일, 월차임 등을 기재하고 간략하게 특약사항을 정하고 있는데, 사실은 후일 임대차 종료시 원상회복의 문제와 관련해 분쟁이 될 수 있으므로 임차당시의 임차목적물의 현황을 사진촬영하거나 세부명세서를 작성해서 임차현황을 기록으로 남겨 두는 것이 좋다. 

2. 임대차계약 체결 후

부동산의 인도+주민등록(전입신고)/상가는 사업자등록+확정일자

임대차계약이 체결되면, 

1) 부동산을 인도받고 점유(사용, 수익)를 개시해야 하고, 2) 주택이면 주민등록(전입신고)을, 3) 상가이면 사업자등록을 조속히 완료해야 한다. 

주민등록(전입신고)나 사업자등록을 마친 다음날(0시)부터 대항력이 생기는데, 대항력이란 임대인을 비롯한 제3자에게 임차권을 주장할 수 있다는 의미로 이해하면 된다. 

대항력을 구비하면 주택임대차보호법상, 상가건물임대차보호법상의 소액보증금에 대해 보호받을 수 있다. 

확정일자!

임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것도 중요한데, 확정일자는 임대차 즉 임차권의 대외적인 공시와는 관계가 없다. 본래 확정일자는 임대인과 임차인이 담합해서 임대차체결일을 소급한다거나 하여 제3자의 권리를 해하지 못 하도록 하는데 주목적이 있는 것이다. 

확정일자에 대한 이해를 잘못 했다고 하더라도 소액보증금 이외에 임차보증금 전부를 다른 권리자(후순위근저당권자 등)보다 우선변제를 받기 위해서는 '확정일자'를 최대한 조속히 받아 두어야 한다. 

임차목적물의 매매나 경매절차!

3. 임대차보증금의 회수

임차목적물에 관해 소유권 변동이 있는 경우, 임차인으로서는 민감하지 않을 수 없다. 

[매매]

임차목적물이 매매되더라도 주택이나 상가 임대차의 대항력(인도+주민등록(전입신고), 인도+사업자등록)을 갖추고 있으면 매수인이 임대차를 승계하게 된다. 다만, 임차인으로서는 매수인과의 임대차관계 유지를 원하지 않는 경우 해지할 수 있다. 

[경매]

임대인의 채권자가 판결 등을 얻어 경매를 신청하는 강제경매, 임대인의 근저당권자 등이 경매를 신청하는 임의경매로 나누어 볼 수 있는데, 큰 차이는 없다. 

가. 선순위 근저당권 등이 있는 경우

보증금의 우선변제권은 '인도+주민등록(전입신고) 또는 사업자등록+확정일자'를 갖추고 다른 제3자의 권리의 우열(순위)을 확정일자를 기준으로 판단하게 되는데, 임차권의 확정일자보더 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있는 경우에는 경매절차가 완료되면 임차권은 소멸하게 된다. 

따라서, 임차인으로서는 경매가 실시되는 법원에 자신의 권리를 증명(이를 권리신고라고 함)해야 하고, 순위에 따라 배당을 받을 수 밖에 없게 된다. 

만약, 임차인이 해당 임차목적물에서 임차보증금 전부를 배당받지 못 하게 된다면 임대인을 상대로 해서 소송 등을 해야 하고, 그 판결 등에 기해 임대인의 다른 재산에 대해 경매신청을 하는 등 보증금회수방법을 강구해야 한다. 

나. 선순위 근저당권 등이 없는 경우

선순위 근저당권, 선순위 임차권이 없다면 해당 임차인은 소액보증금은 물론 보증금 전부에 대해 우선변제권을 가지게 된다. 또한, 경매절차에서 배당을 신청해서 보증금을 회수할 수 있고, 배당에 참가하지 않고 경매절차로 임차목적물이 매각되면 매수인이 임대차를 승계하게 되므로 임대차의 존속을 주장할 수도 있다.  

다. 소액보증금의 우선변제

임차보증금 전액이 아니라 소액보증금은 주택의 인도(점유)+주민등록(전입신고)에 의해 다른 권리보다 우선하여 경매대금에서 배당을 하게 된다. 2~3년마다 시행령이 개정되기 때문에 주기적으로 점검해야 하고, 경매대금의 1/2 범위 내에서 소액보증금이 최우선배당되기 때문에 위 요건구비는 물론, 소액보증금 액수와 경매대금과의 비교도 점검해야 한다. 

윤 변호사의 TIP!

임대차는 실생활에서 많이 벌어지는 부동산 관련 법률관계이다. 하지만, 갭투자, 깡통전세, 여러 불법행위가 개입될 수 있는 여지가 있고, 임대료의 상승문제, 임대차기간 연장문제, 임대차 종료 후 원상회복 문제 등 여러 분쟁이 발생할 수 있다. 

이런 분쟁들을 해결하기 위해 분쟁조정위원회가 설치되어 있어 있으니 적극 활용해 보기를 권한다. 분쟁시 마다 변호사를 선임하기에는 소가가 소액이거나 명확한 해답을 내기 어려운 경우들이 많다. 

임대차계약이 불명료하고 임차 당시 현황의 보존 등에 관한 증거가 없고, 특약이 명시되어 있지 않는 등 계약체결시부터 종료시까지 당사자간 불분명한 약정들이 시간이 지나고 나서 재현하기는 현실적으로 어렵기 때문이다. 

임대수익을 높이기 위해 하나의 소유권에 해당하는 부동산을 소위 '쪼개기'로 해서 임대차하는 등 후일 보증금회수에 있어 문제가 될 수 있는 임대차계약도 현실에서 많이 일어난다. 공시방법, 보증금회수와 관련한 사전 산정과 점검 등 꼼꼼하게 점검해서 계약을 체결해야 하는 지혜를 발휘해야 하겠다.