임대인의 과도한 원상회복비용 요구에 대한 소송결과

법과 생활

임차인 A는 상가 506호(임대인 B, 90평), 507호(임대인 C회사 100평)를 임차하여 PC방 영업을 위해 인테리어를 하고 경계벽을 허물었다. 그리고, 천정 LED 등 교체, 바닥교체 등으로 많은 비용을 지출했다. 그런데, A의 예상과 달리 상권이 좋지 않아 PC방 매출이 저조했고 급기야 월세도 밀리게 되었다.

임차인 A는 임대인 507호 C회사와는 원상회복과 관련하여 원상회복에 필요한 기간과 정도에 대해 원만하게 합의를 하였다. 그런데, 임대인 506호 B는 최초 공실상태였다면서 준공상태처럼 원상회복을 하라면서 강한 요구를 하였다. 위 506호는 이미 다른 임차인을 한번 거쳤던 상가로 결코 준공상태로 회복하는 것이 원상회복범위는 아니었음에도 불구하고 지나친 원상회복 요구를 하였고, 임차인 A는 이를 수용할 수 없어서 상가를 비워주고 퇴거하였다.

임대인 506호 B는 임차인 A를 상대로 원상회복과 관련하여 3,800만 상당이 소요된다고 주장하면서 소송을 제기하였다. 임차인 A는 나를 찾아와 나에게 사건을 맡겼다.

임차인은 임대기간이 종료되면 민법상으로 원상회복의무를 부담하고, 부동산임대차약정에 의하더라도 원상회복을 해 줄 의무가 있다. 하지만, 원상회복의 범위는 임대차 체결당시의 상태로의 회복이다.

                

우선 답변서를 제출하면서 506호의 경계벽 설치, 인테리어 철거비용 등에 대해 2~3개 업체에 견적을 의뢰하여 적정 원상회복 비용에 대해 진술하면서 원고 주장의 일부를 배척해야 한다고 주장하였다. 그리고, 원상회복비용과 관련하여 감정신청을 하였고, 현장검증 및 감정이 실시되었다.

결과, 원고 일부 승. 당연히 임차인 A(피고)의 원상회복의무가 인정되는 것이기 때문에 A가 전부승소할 사건은 아니었다. 감정결과 위 506호에 관한 원상회복 비용은 1,500만원 상당이었다. 원고 506호 임대인 B는 과도하게 원상회복을 요구하고 결국 소송결과에 있어서도 상당 부분 패소함으로써 소송비용까지 70%가량 부담하게 되었다.

우리의 주장!

준비서면 1의 일부

준비서면 2의 일부

준비서면 3의 일부

관건은 임대차계약 체결 당시에 관한 현황을 보존하라!

현실적으로 부동산임대차계약은 1장짜리 정형화된 계약서를 통해서 체결되고 있다. 사실 너무 부실하지 않을 수가 없다. 임대차 종료시 항상 문제가 되는 원상회복의 범위에 대해 과거 상태에 대한 증거가 없기 때문에 임대인은 좀더 과한 원상회복요구를 하게 되고, 임차인은 최소 원상회복의무를 주장하게 되어 분쟁이 발생하기 쉽다.

때문에 해외에서는 부동산임대차 계약체결시 별지를 상세하게 작성하여 현황, 품목 등에 대해 세부적으로 정한다. 우리 현실은 그렇지 못 하기 때문에 임대차체결시, 즉, 인테리어 하기 전에 현장사진, 동영상 등을 촬영하여 원래 상태에 대해 자료를 만들어 놓는 것이 필요하다.

                   

또한, 원상회복문제로 상가 등 부동산을 비워주지 않으면
월세 상당의 부당이득이 발생할 수 있으니 이 점에 유의하도록 하자!

대법원 판례는 원상회복 분쟁으로 인해 발생하는 임대인의 손해와 관련하여 실제 원상회복을 완료한 날까지의 월세를 합산하는 것이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료만을 손해로 인정하여 그 범위를 제한하고는 있으나, 원상회복비용 이외에 추가로 금전적 부담이 생길 수 있으니 주의해야 한다.