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by 윤소평변호사 Nov 26. 2019

조정대상지역에 관한 개략적 검토

법과 생활

부동산 정책과 관련하여 투기과열지구, 조정대상지역 등의 지정과 해제와 관련해 관련이 있는 사람들은 관심도가 높을 수 밖에 없다.

조정대상지역은 지정일이 속한 달의 바로 전달로부터 소급해서 3개월간 주택가격상승률이 해당 지역 물가상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 1) 청약경쟁률이 5:1 이상, 2) 국민주택규모 주택의 청약률이 10:1을 초과한 지역, 3) 지정일이 속한 달의 바로 이전 달로부터 소급하여 3개월간 분양권 전매량이 전년 대비 30%이상 증가한 지역, 4) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 지역 중 하나를 의미한다.

#1 법적 근거

주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

주택법 시행규칙 제25조의3(조정대상지역의 지정기준)
법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.

1. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

2. 위축지역(법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

#2 조정대상지역에 대한 규제

- 구체적인 조정대상지역 또는 해제지역 등은 변동이 있을 수 있기 때문에 국토교통부 홈페이지 등을 통해 확인해야 한다.

가. 담보대출 한도의 축소

조정대상지역으로 지정되면 금융기관으로부터 담보대출의 한도가 줄어든다. 담보대출이 주택가액의 70%가 가능했다면 60%로 하향된다.

나. 양도세 중과

조정대상지역으로 지정되면 주택의 취득일자와 조정대상지정일의 선후와 관계없이 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 양도세의 부과는 양도일을 기준으로 판단하기 때문이다. 가령 2주택자는 기본세율의 10%, 3주택 이상의 경우에는 20%가 가산된다. .

다. 비과세 관련

비과세 혜택의 적용여부는 조정대상지역 지정과 주택 취득일의 선후를 검토해야 한다. 양도세 중과의 적용을 받을 경우 장기보유특별공제 혜택도 받지 못 한다.