주택임대차, 상가임대차의 대항력과 우선변제권의 구별

법과 생활

권리의 종류를 나누면 물권과 채권으로 나눌 수 있는데, 물권은 등기 등을 통한 공시제도가 있어서 어느 누구에게나 권리를 주장할 수 있는 반면, 채권은 공시방법이 없기 때문에 당사자들 이외 제3자에게 채권의 내용을 주장할 수 없습니다.

예를 들어 아파트 A동 100호에 관하여 소유권이전등기가 되어 있으면 어느 누구에게나 소유권을 주장할 수 있는데, 이러한 것이 물권적 특징이고 갑과 을이 매매를 했는데, 그와 관련하여 제3자에게 매매대금을 내 놓으라고 하거나 물건을 내놓으라고는 할 수 없는 것과 같은 이치입니다. 채권적 관계이니까요.

그런데, 임대차의 경우에 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등으로 임차권, 임차보증금의 우선변제권 등을 제3자(근저당권자, 새로운 소유자, 가압류권자 등)에게 주장할 수 있는데, 이를 채권의 물권화라고도 합니다.

물권, 채권 머리 아프니 다 차치하고 일반적으로 대항력과 확정일자를 혼동하는 경우가 있어서 이에 대해 확실히 설명하고자 합니다.

주택임대차의 대항력과 우선변제권의 구별

대항력은 임차권을 임대인에 대해서는 물론이고 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

대항력을 주택경매신청 등기 전에 갖추고 있으면 다른 담보권자 등보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 있습니다. 확정일자와는 무관한 것입니다.

소액보증금은 압류금지재산에 해당하여 임차인의 최소 주거비용 보전을 해 주기 위한 제도라 할 수 있고, 개인회생, 파산 등에서도 위 금액은 채무자의 재산으로 보전해 줍니다.

확정일자는 임차보증금 전부에 대해 우선변제를 받기 위해 필요한 것입니다.

즉, 대항력 + 확정일자 = 임차보증금 전액 우선변제, 물론, 다른 권리가 선행하고 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.

상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 구별

대항력 : 상가임차권에 대한 권리를 임대인은 물론 제3자에게 주장할 수 있는 권리

소액보증금의 보호 : 대항력만 구비하면 충분!

상가보증금 전부에 대해 우선변제를 받기 위해서는 대항력 + 확정일자를 구비해야 함

경매절차에서 각 임차권의 소멸여부(주택, 상가동일)

임대차는 선순위근저당권이 있는 경우 소멸하고, 보증금에 관한 배당만을 받을 수 있습니다.

임대차는 선순위근저당권이 없는 경우 소멸하지 않고, 계속 사용수익할 수 있는 임차권을 주장할 수도 있고, 임차권을 포기하고 보증금에 대해 우선변제받을 수도 있습니다.

다만, 주택, 상가임대차의 경우 소액보증금은 다른 권리와의 순위와 관계없이 대항력만 구비하고 있다면, 최우선배당을 해주는 것입니다.