주택임대차 갱신청구권, 전월세전환율, 전월세신고
임대차계약의 갱신, 법정갱신(묵시적 갱신)
임대차계약 갱신과 관련해서 2020. 6. 9. 달라진 내용은 임대인에게 갱신거절의 의사표시나 조건변경을 필수적으로 알려야 하는 기간, 임차인이 임대인에게 같은 의사표시를 해야 하는 기간에 대해서 개정이 있었다.
아래 기간 내에 임대인, 임차인이 별다른 의사표시를 하지 않는 경우에는 법정갱신, 묵시적 갱신이 되어 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신된다.
임차인의 갱신청구권
2020. 7. 31. 개정된 임대차 3법 중 주요 사항은 임차인에게 갱신청구권이 주어졌다는 점이다. 상가임대차보호법에서는 1년씩 합산 5년간 갱신청구권이 있었고, 주택의 경우에는 갱신청구권이 없었다.
일단, 임차인의 갱신청구권이 행사되면 2년간 임대차가 갱신되는데, 9가지 사유가 있는 경우 임대인은 갱신거절을 할 수 있다. 문제가 되는 것은 제6조의 3의 제1항 제8호이다. 임대인이 실거주하겠다고 임차인의 갱신요구를 거절하면 갱신거절사유가 인정이 되는데, 만약, 그 사유가 허위라면 손해배상으로 처리하도록 개정되었다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
보증금, 차임 증감청구권
임대인은 보증금의 증액, 차임의 증액을, 임차인은 보증금의 감액, 차임의 감액을 청구할 수 있다. 다만, 그 범위가 주택임대차보호법 제7조, 제7조의 2, 시행령 제8조, 제9조에 의해 정해져 있다.
[시행령 ]
전월세 신고제
2021. 6. 시행예정으로 되어 있는 전월세 신고제는 전세, 임대차 계약체결후 30일 이내에 신고하도록 하는 내용을 주요 골자로 하고 있다.
전세, 임대차분쟁의 해결
대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국감정원 등의 지사나 사무소에 주택임대차분쟁조정위원회가 있는데, 전월세 관련한 분쟁은 일단 분쟁조정위원회를 통해 해결하는 것이 바람직하다.
만약, 조정이 되지 않는다면 결국 소송을 제기할 수 밖에 없다.
https://www.youtube.com/watch?v=KTE8_NQYy9Y
