상가관리규약상 ‘업종제한규정’의 효력
윤소평변호사
# 사실관계
질문자는 해당 상가에서 미용실을 운영하기 위해 임대차계약을 체결하려고 하는데, 이미 해당 상가에는 다른 미용실이 운영되고 있는 상황이다.
상가관리규약상 ‘분양당시 정해진 업종을 운영하고 그 용도를 임의로 변경할 수 없고, 업종을 변경하고자 할 경우에는 선점한 동일업종운영자의 동의를 얻은 다음 상가운영자전원의 동의를 얻어야 하며, 점포인수인계시에도 인수자는 전임자의 권리와 의무를 승계하기로 한다.’는 내용의 업종제한규정이 있다.
그런데, 질문자의 임대인은 상가번영회에 가입하지 않았으므로 위 규약은 효력이 없으니 질문자에게 안심하고 임대차계약을 체결하자고 한다.
# 검토
1. 집합건물의 관리단의 구성은 법률에 의해 당연설립
집합건물인 상가에 있어서 관리단에 관한 판례를 보면, 건물의 영업제한에 관한 규약을 설정하거나 변경할 수 있는 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자전원을 구성원으로 하여 성립되고, 그 의결권도 구분소유자전원이 행사한다고 판시하고 있다.
구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며, 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 된다는 이유로, 일부구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례가 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결).
2. 업종제한 관련
판례는, 건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 점포 수분양자지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결).
3. 사안의 적용
이 사건 상가번영회가 위 판례에서 설시하는 것처럼 구분소유자와 세입자로 구성되어 관리단으로서의 성격도 겸유하고 있다면, 당해 관리단에서 제정한 상가관리규약 역시 관리단규약으로서의 효력을 갖게 될 것이므로, 그 규약상 업종제한규정은 비록 구분소유자가 위 상가번영회에 가입하지 않았더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 규정에 의거하여 해당 구분소유자에 대하여도 그 효력이 미친다고 볼 것이고, 임차인은 계약체결을 하지 않는 것이 바람직해 보인다.
# 이해돕기
집합건물법의 적용을 받는 집합건물(아파트, 상가 등)의 관리단은 법률에 의해 성립되고, 특별히 설립행위를 하지 않아도 된다.
세입자, 임차인이 구분소유자(임대인)의 의결권을 대리하여 행사할 수 있다. 서면으로 행사해도 된다.
상가의 경우 구분소유자들간의 업종경쟁을 막기 위해 업종제한을 한 규약을 두고 있는 경우가 많은데, 그 적용을 받는 구분소유자는 수분양자, 수분양자의 지위를 양수한 자, 이들로부터 임차한 자 등이다.
상가번영회가 관리단의 성격도 가질 수 있다. 가입하지 않은 구분소유자도 상가규약의 적용을 받는다.
업종제한 규정을 어긴 구분소유자나 임차인에 대해서는 영업정지 가처분 등을 신청할 수 있고, 일정한 손해를 입증할 수 있다면 손해배상청구를 할 수도 있다.
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