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계정을 잊어버리셨나요?

by 윤소평변호사 Feb 14. 2021

동일 건물, 여러 임대차계약서 중 어느것이 효력있나?

법과 생활

사실관계!

A는 2009.경 임대인 B로부터 상가건물 1층, 2층을 보증금 1억원, 월차임 600만원으로 정하여 5년간 임차하였고, 2010. 12.경부터 임대차의 내용이 변경된 4개의 임대차계약서를 작성하였다. 그 중 3번째 변경 임대차계약서는 임대인이 세무서 제출용으로 허위로 작성된 것이고, 위 허위 임대차약정서에는 '임대기간 8년, 월차임 500만원'으로 기재되어 있었고, 최종 임대차계약서(5번째)에는 '임대기간 5년, 월차임 950만원'으로 작성되었다.

A는 2015. 임대차기간만료가 다가오자 임대인 B에게 갱신의사가 없음을 통지하였고, B는 3번째 임대차계약서를 기준으로 '임대기간은 2018.까지 8년이고, 2015. 이후로 월세를 올리겠다'고 답변했다.

A는 2015.경 원상회복을 마치고 B에게 상가건물 열쇠를 반환하며 임대목적물을 인도하였는데, B는 임대기간이 남았다며 열쇠를 다시 A에게 돌려주고 임차보증금 1억 중에서 미지급 차임 4,180만원을 공제한 나머지 금액만 반환했다.

이에 A는 임대인 B를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기했다.

제1심의 판단!

제1심은 A와 B가 3번째, 4번째 계약서상 임차기간이 8년으로 기재되어 있는 3번째 임대차계약서에 별도 특약사항이 추가되어 있고 자세한 내용으로 기재된 상태에 간인도 되어 있는 반면, 4번째 임대차계약서에는 임차기간 5년, 별도의 특약이 없고 간인도 되어 있지 않아 임차기간을 8년에서 5년으로 하는 계약으로 변경하기로 약정했다고 보기는 어렵다는 이유로 임대인 B 승소, A 패소판결을 내렸다.

제1심은 계약내용이 서로 양립할 수 없는 경우에는 최종 계약서에 따라 당사자 의사를 해석하는 것이 합리적이라는 이유라고 판단하였다.

제2심의 판단!

제2심은 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 기재 내용을 부인할 만한 반증이 없는 한, 원칙적으로 처분문서 기재내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하고, 특별한 사정이 없는 한, A와 B 사이에 작성된 임대차계약서 중 최종 계약서 기재 내용에 따라야 하지만, B는 4번째 임대차계약서가 허위라고 주장하나 이를 인정할 만한 증거가 없어 최종 작성된 임대차계약서에 따라 임대기간은 5년이므로 임대기간 만료로 B는 A에게 5,820만원을 지급하라는 판결을 내렸다.

대법원의 판단(2017다17603)

대법원은,

하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우, 당사자가 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면, 그와 같은 내용대로 효력이 발생하는 점,

각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적

이라는 이유로 제2심의 판결을 인정하였다.

윤 변호사의 TIP!

항상 계약을 체결할 때 주의해야 하는 점은, 계약의 본질적 내용에 대해 명시적으로 계약서를 작성하는 일이다. 그런데, 최초 계약과 달리 계약이 실행 중 계약내용이 변경된다면 이를 구두로 그칠 것이 아니라 변경된 계약내용을 추가기재 또는 별도의 계약서로 작성하는 것이 바람직하다.

실무상 공사관련 추가공사, 위와 같은 임대차 등 계속적 거래관계를 계약으로 체결할 때 계약기간 중에 계약내용이 사소한 것부터 중대한 사항까지 변경이 있을 수 있다.

여러 차례 계약이 변경된 경우, 특별한 사정이 없는 한 최종변경된 계약서에 따라 법률관계를 확정해야 한다. 제2심, 대법원은 최종 변경된 당사자의 의사를 계약내용으로 보아 임차인 A의 주장을 받아들인 것으로 보인다.

여담으로 임대차계약과 관련해서는 임대차 당시 현황을 사진, 동영상 등으로 촬영해 놓아 후일 임대차종료시 원상회복의 범위와 관련한 다툼에서 증거자료를 확보해 놓고, 계약이 몇차례 변경된다면 반드시 기존 계약서 또는 별도의 계약서로 이를 명시해 두어야 한다.