제소전 화해 : 임대차에서 적극 활용!
법과 생활
제소전 화해는 소송을 제기하기 전에 화해 즉 조정을 한다는 것으로 법원에 신청해서 양 당사자간에 합의된 내용을 판결과 동일한 효력을 가지도록 하는 제도라 할 수 있습니다.
민법 제731조는 '화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다'라고 규정하고 있습니다. 그러면, 당사자 중 일방의 권리는 일부 소멸하고, 일방의 권리는 취득되는 효과가 발생합니다.
가령, A는 B로부터 1억원을 받을 채권을 가지고 있는데, 증거관계가 불분명하거나 B가 돈이 없거나 해서 양 당사자가 8,000만원에 화해(조정)을 했다고 가정하면, A는 일응 2,000만원의 채권은 소멸하지만 8,000만원의 집행권원을 가지게 됩니다. 다만, 채무자 B가 임의로 변제할 것을 다짐한 것이기 때문에 강제집행 등의 비용을 절감할 수 있고, 특히 B에게 특별한 재산이 없는 경우 B의 자발적 변제를 유도할 수 있다는 점에서 A에게 유리하고, B 역시 채무를 자발적으로 변제하면서 2,000만원의 채무를 면제받는 효과를 누릴 수 있게 됩니다. 그래서, "상호양보한다"는 것입니다.
윤소평변호사 판결문 스캔이 삐딱하군!제소전 화해
이혼소송 중 합의, 민사소송 중 합의 등은 당사자간에 정하기 나름이고, 때로는 법원에서 화해권고결정(강제조정)을 내리기도 하는데, 원칙적으로 화해내용은 당사자간의 상호양보를 통해 이루어지는 것이기 때문에 그 내용은 자유롭게 정할 수 있습니다. 물론 화해권고결정은 주심판사가 이러저러한 내용으로 해당 사건을 마무리짓는 것이 합당하겠다고 판단해서 하는 것이라 당사자의견이 덜 반영될 수 있습니다.
화해내용이 위법하거나 불공정하지 않다면 그 내용은 매우 다양할 것입니다. 제소전 화해는 당사자간에 진행되고 있는 소송이 없이 당사자간에 합의된 내용을 제소전 화해신청을 함으로써 판결과 동일한 효력을 갖도록 하여 후일 별도의 소송없이 제소전 화해권고결정에 따라 곧바로 강제집행할 수 있다는 점이 장점입니다.
가령, A가 B에게 상가나 주택을 임대해 주었는데, 월세도 안내서 보증금에서 전부 차감되었음에도 임차인이 나가지 않고 원상회복도 하지 않고 있다면 A는 B를 상대로 1. 퇴거청구, 2. 부동산인도청구, 3. 연체차임 내지 원상회복비용청구 등 소송을 해야 합니다. 그러면, 소송이 금방 끝나지 않으니 수개월을 공실 내지 차임도 못 받고 손해를 볼 수 밖에 없습니다. 이런 경우 제소전 화해결정을 받아 두었다면 곧바로 퇴거집행, 부동산인도집행을 할 수 있게 되는 것입니다.
임대사업을 하는 분들, 임대사업까지는 아니어도 임대인의 지위에 있는 분들!
제소전 화해를 자주 신청하는 변호사의 의뢰인은 주로 임대사업을 하거나 건물을 여러 채 가지고 있는 분들입니다. 제소전 화해 비용, 변호사 보수 등은 정식소송보다는 저렴하고 기간도 짧아서 한번에 여러건씩 변호사가 처리하기도 합니다.
건물이나 토지임대를 하면서 임대기간이 끝나면, 또는 갱신거절의 정당한 사유가 있는 경우 특히 건물축조, 재건축, 재개발 등 다른 용도로 사용할 목적을 가지고 있는 임대인이 당장 그 계획을 실시하지 못해서 임대차를 체결하였는데, 후일 임차인이 갱신청구를 하고, 임대인이 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상 갱신거절의 사유를 들어 갱신거절을 하고자 하는데, 상호 분쟁이 발생하는 경우 등, 원상회복범위와 관련해서 분쟁이 발생하는 등 결국 소송으로 해결할 수 밖에 없는 분쟁이 다수 발생합니다.
제소전 화해를 해서 향후 이러한 분쟁의 소지를 차단하고 곧바로 강제집행에 나아갈 수 있기 때문에 임대인의 입장에서는 소송비용절감, 강제집행시기 단축, 임차인으로서는 정해진 원상회복범위 이상으로 회복시킬 의무가 없음이 명시되어 부당한 회복비용을 부담하지 않는 등 임차인에게도 유리한 점이 있습니다.
통상적 제소전 화해는 어떤 과정을 거치는가?
일단 화해라는 말이 붙었으니 상호양보, 즉, 합의사항이 정해져야 합니다. 합의사항은 신청인(임대인)-피신청인(임차인)간에 상세하게 정하는 것이 좋습니다. 그러면, 위법부당한 내용은 변호사가 점검해서 수정하고 양쪽의 의견을 구한 다음 합의사항에 이의가 없으면 제소전 화해신청서를 변호사가 작성합니다.
제소전 화해비용(변호사 보수, 인지대, 송달료)은 반분할 수도 있지만, 통상은 임대인의 부담으로 하는 경우가 많습니다. 판결을 사전에 확보하여 강제집행을 즉시 실시할 수 있는 권원을 가지게 되는 것은 임대인이기 때문이고, 임대인이 아무래도 경제적 여유가 있기 때문입니다. 그렇게 하면 임차인도 제소전 화해가 적극적으로 협력합니다. 물론, 제 경험과 처리사건을 보면 그렇다는 말입니다.
제소전 화해를 적극 활용!
일반인들은 무슨 약정을 하면 공증을 받는 버릇이 있는데, 공증(공정증서)는 돈, 어음, 수표 이외에 강제집행할 수 있는 권원이 되지 못 합니다. 공증내용이 1억을 갚는 것이라고 하면 곧바로 재판없이 공정증서에 기해 강제집행할 수 있지만, 공증내용이 건물인도와 같은 경우에는 공증으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 없습니다. 공증비용만 날린 셈이죠.
따라서, 제소전 화해를 적극 활용할 필요가 있습니다. 제소전 화해내용은 다양하게 설정할 수 있고, 판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 그 결정에 정해진 사항에 대해서는 강제집행을 즉시 신청할 수 있습니다. 공증은 돈, 수표, 어음에만 강제집행할 수 있는 권원이 될 뿐입니다. 이번 기회에 공증의 한계에 대해서도 알아 두셨으면 합니다.
동영상으로 보기!
https://www.youtube.com/watch?v=3JiAe7Gi6kM
