배당이의의 소
근저당권 채무액을 합의로 변경한 경우
재미는 없지만 2거라도 알아두면 U익한 법!
경매배당절차에서
: 1순위 근저당권자 A로부터 B가 근저당권 및 담보된 채권을 양수받아 배당절차에서 전액 배당받음
: 2순위 근저당권자 C가 매매대금(낙찰대금)에서 일부 배당받음
: 배당표작성
: 2순위 근저당권자 C는 B에 대한 배당액이 최초 1순위 근저당권 설정 당시 채무뿐 아니라 추후에 증가된 채무까지 포함되어 과다배당되었다고 배당이의의 소를 제기
제1심, 제2심은 1순위 근저당권으로 담보되는 채무는 근저당권설정 당시 채무만 포함되고 추후 포함된 채무액은 제외해야 한다고 판단해서 배당표경정을 했다.
대법원(2021다255648)은,
1.
근저당권은 설정당시 피담보채무의 채권최고액을 정하고 채무가 확정되는 시기는 장래에 이루어지는 저당권인 점,
1.
근저당권설정 후 근저당권설정자(채무자)와 근저당권자(채권자)가 합의로 채무의 범위, 채무자 추가, 교체 등을 할 수 있고 이 경우 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보되는 점,
1.
후순위 근저당권자는 선순위 근저당권의 채권최고액에 의해 선순위 근저당권의 담보가치를 이미 알고 있기 때문에 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없는 점,
1.
피담보채무, 채무자의 교체, 추가 등은 후순위 근저당권자 등 이해관계인의 승낙이 필요없고 등기사항이 아닌 사항에 대해서는 합의로 내용을 변경할 수 있는 점,
1.
근저당권설정자(채무자)와 근저당권자(채권자)가 근저당권 설정 이후 계약을 통해 피담보채무 추가합의를 하면서 후순위 근저당권 C의 승낙을 받을 필요가 없고, 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않아 당사자 합의만으로 피담보채무를 추가하는 변경의 효력이 있으므로 추가한 대출채무도 피담보채무에 포함되는 점
등을 이유로 원심(제2심)을 파기하고 사건을 제2심으로 환송했다.
경매절차에서 근저당권, 가등기담보 등 등기가 되어 공시가 되는 권리는 권리신고를 하지 않고 배당절차에 참가할 수 있고, 후순위 근저당권자, 가압류, 압류권자 등 이해관계인은 근저당권 설정등기 사항 채권최고액을 기준으로 담보설정 및 가압류 등을 하게 된다.
근저당권의 채권최고액만큼 실제 채무가 발생, 확정될 수도 있고, 채권최고액 이하로 채무가 확정될 수도 있으며 채권최고액을 실제 채무가 확정되더라도 채권최고액으로 담보가치는 제한된다.
위 사안은 근저당권 및 채권을 양수한 사람(채권자)이 근저당권설정자(채무자)와 협의로 추가대출채무 역시 근저당권으로 담보되는 것으로 합의를 한 사안으로 대법원의 판단에 따르면 채권최고액 범위 내라면 근저당권 설정자와 근저당권간의 협의로 피담보채무액수, 채무자 변경 등을 자유롭게 할 수 있다는 점을 확인시켜 준 것이다.
실무상 채권최고액은 실제 채무액보다 높게 책정되고 있는데, 이는 이자 등을 담보하거나 추가 채무발생 등에 대해 채권자의 채권확보 수단이다. 따라서 등기사항인 채권최고액 범위 내에서 실제 채무의 변동은 '근' 저당권의 본질이기 때문에 변경된 실제 채무액이 확정될 때까지 피담보채무액은 변경가능하고 이해관계인으로부터 동의를 받을 필요가 없다.
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