[민사소송] 가계약, 가계약금 반환, 계약금 해제 문제
법과 생활
https://blog.naver.com/ysp0722/222595234774
가계약은 본계약을 체결하기 전에 체결하는 임시적 약정 내지 합의로 매매예약과 구별되고, 법률에 의해 이를 규율하는 조항도 없으나, 부동산매매, 전월세계약 등 현실에서는 가계약이 빈번하게 이루어지고 있다. 가계약에 대해서는 대법원의 판례, 하급심의 판례 등이 설시하는 판결이유에 따라 사안별로 구체적으로 따져 보아야 한다.
민법 제565조 제1항의 경우에는 계약금과 계약금해제 방법에 대해 명시적으로 규정하고 있으나 가계약에 관한 규율조항은 없다.
가계약은 본계약의 계약금과 달리 가계약금을 현실로 지급해야만 성립하는 것이 아니라 당사자간의 합의 내지 약정에 의해 성립한다. 물론, 가계약에 관해 가계약서를 별도로 작성하면 바람직하겠지만, 현실에서는 부동산중개업자에게 가계약금을 지급(대부분 가계약의 경우, 부동산중개업자에게 가계약금 지급하고 있는 것으로 보임)하거나 매도인, 임대인에게 지급하는 것 이외에 별도의 가계약서 내지 합의서 등을 작성하는 경우는 드물어 보인다.
원칙
: 가계약금이 지급된 상태에서 여러 사유로 해제된 경우 가지급금은 반환되어야 한다.
: 가지급금을 지급받은 당사자는 가계약이 해제된 이상 이를 보유할 권한이 없기 때문에 부당이득이 되어 가계약금을 반환해야 한다.
: 일방적으로 가계약을 해제당한 상대방에게 별도의 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다.
[1] 부동산매매, 전월세계약 등에 있어서 중요한 내용에 있어서 의사합치가 있었던 경우(이와 같은 내용이 반드시 문서로 작성될 필요는 없고 그와 같은 내용으로 약정(합의)이 있었다는 사실증명 정도는 되어야 함)
[중요내용]
1. 매매목적물, 임대목적의 특정
2. 매매대금 중 계약금, 중도금, 잔금의 금액, 지급일자, 지급방법 등의 특정
3. 부동산 등 매매목적물, 임대목적물의 인도 및 이사일자, 등기일자 등
[2] 계약금을 위약금으로 한다는 약정 이외에 가계약금 역시 위약금으로 한다는 약정이 있는 경우
이와 같은 경우에는 가계약금이 본 계약의 계약금 일부로 충당된 것으로 해석할 수도 있는데, 이와 같은 성질의 가계약이나 가계약금을 본 계약의 계약금과 별개로 위약금으로 한다는 약정이 있는 경우에는 가계약금을 반환청구할 수 없다.
[쟁점]
매도인은 지급받은 금액의 배액인 2,000만원을 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있는지
매수인은 지급한 1,000만원만 포기하고 계약을 해제할 수 있는지
[대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378]
계약금, 중도금, 잔금의 액수, 지급일자 등이 정해진 상황에서 특히, 중도금지급방법이 정해진 상황에서 '실제 일부 주고 받은 계약금'을 기준으로 임의로 계약을 해제할 수 있다고 인정하게 되면 계약의 구속력이 약화될 수 있기 때문에 매도인이 실제 교부받은 금액(1,000만원의 2배)의 배액을 상환하거나 매수인이 실제 지급한 1,000만원을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.
즉,
매도인이 위 계약을 해제하려면 계약금이 1억으로 정해졌으므로 2억원을 매수인에게 지급하고 해제할 수 있고, 매수인이 위계약을 해제하려면 계약금 중 일부 1,000만원을 지급한 상태이므로 나머지 9,000만원을 지급하고 해제할 수 있다.
결국, 이와 같이 계약의 주요 내용이 정해진 경우에는 민법 제565조 제1항에 의해 계약금해제, 해약금해제를 하려면 '실제 주고 받은 금원'이 기준이 되는 것이 아니라 계약상 정해진 계약금을 기준으로 하여야 한다.
관련 동영상!
https://www.youtube.com/watch?v=8FNgFWCyW-k
