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by 윤소평변호사 Jun 21. 2022

개인파산 임대인 개인파산신청, 임차인 개인파산신청

법과 생활

개인파산은 부채초과, 지급불능 등의 파산신청 요건이 충족되는 경우 신청에 의해 압류금지물건, 압류금지채권, 면제재산으로 인정된 재산을 제외한 나머지 채무자의 재산을 청산해서 채권자들에게 변제 내지 배당을 한 후 남는 채무에 대해 면책결정으로 채무자를 구제해 주는 제도이다.

그런데, 법에 의해 보호되는 일정한 재산 등을 제외한 나머지 재산을 청산해야 하기 때문에 임대인이 개인파산신청을 한 경우, 해당 건물의 매각이, 임차인이 개인파산을 하는 경우 압류금지대상인 소액보증금을 제외한 나머지 재산을 청산해야 하는 문제가 생기고 어느 경우나 임대차를 계속 유지하기 어려운 상황에 처하게 된다.

https://www.youtube.com/watch?v=EitKQZ5_p78&t=100s

우선, 임대차는 민법상의 임대차, 주택임대차보호법상의 임대차, 상가건물 임대차보호법상의 임대차로 구분할 줄 알아야 한다.

임대인이 개인파산을 신청한 경우 해당 건물을 매각해서 현금화한 다음 이를 채권자들에게 변제 내지 배당해야 하기 때문에 임대차계약을 어떻게 처리해야 할지가 문제가 된다.

임대인이 신청한 개인파산에서 파산관재인은 채무자회생법 제335조에 의해 임대차의 존속을 선택하거나 이를 해지할 수 있다. 그런데, 채무자회생법 제340조 제4항 제1호, 제2호를 보면, 주택임대차, 상가임대차의 경우 대항요건을 갖춘 경우 해지할 수 없게 된다.

* 주택임대차의 대항력 : 주택의 인도 + 전입신고

* 상가임대차의 대항력 : 상가의 인도 + 사업자등록

* 위 각 대항력은 개인파산신청일 이전에 구비하고 있어야 한다. 개인파산 파산선고기일이 기준이 아니다.

주택, 상가의 임차인이 대항력을 갖춘 경우라고 하더라도 주택의 2기의 차임연체, 상가의 경우 3기의 차임연체를 한 경우에는 임대인이, 개인파산 관재인이 이를 해지할 수는 있다.

임대인의 건물을 파산관재인이 매각하지 못 하게 되면 변제 내지 배당절차를 실시할 수 없게 되기 때문에 임차인과의 조정으로 임차보증금 상당을 지급하고 임차인이 퇴거하도록 유도하고 있는 것이 실무이다.

임차인은 임차보증금이 잔존하는 한 월세 즉 차임을 공제할 수 있다.

임차인이 개인파산을 신청하였다는 사실은 임차인이 여러 채무를 변제할 수 없을 뿐만 아니라 월세도 제때 지급하지 못 한 상태에 이른 경우라고 볼 수 있다.

임차인 개인파산신청의 경우 임대인은 물론 개인파산 파산관재인도 임대차를 해지할 수 있고 잔존 임대차보증금이 있다면 채권자들에 대한 변제 내지 배당재원으로 사용된다.

임차인 개인파산 관재인은 임대차를 해지한 경우 파산선고 전의 차임(월세)는 파산채권으로 배당절차에서 해결해야 하고, 파산선고일로부터 임대차 해지에 의해 임대차가 종료되는 날까지의 차임 및 그 이후의 차임 상당의 부당이득은 재단채권으로 처리하게 된다.

* 파산채권은 배당절차에서 배당율에 의해 배당받는 것이고, 재단채권은 파산재단의 사정에 따라 전부 변제를 받는 채권을 말한다.

개인파산절차와 기간!

https://www.youtube.com/watch?v=tHMkcqJ9OZk

실무상 아무래도 자력이 약한 임차인의 개인파산사건이 임대인 개인파산보다는 많다. 하지만, 임대인 개인파산도 대출에 의한 갭투자 등인 경우 심심치 않게 발생한다. 임대인 개인파산이나 임차인 개인파산이나 임대차의 법적 처리문제는 "주거문제"라는 점에서 매우 예민한 부분이다.

임대건물은 경매절차에서 임대차의 대항력+확정일자 VS 근저당의 설정시기 등과의 문제에 있어서 배당순위가 정해지지만 주택, 상가의 경우 대항력만 갖추고 있어도 소액보증금은 우선적으로 보장하여 임차인의 주거마련을 비용을 법적으로 보호해 주고 있다.

임대인 역시 개인파산절차에서 자신의 건물을 파산관재인에 의해 매각되기 때문에 변호사와의 상담을 통해서 압류금지채권 내지 면제재산을 인정받을 수 있는 방법을 강구하는 것이 좋다.

중요한 점은, 임차인이 대항요건을 구비해야 하는 시기는,

1. 경매절차 진행 중인 경우에는 경매개시결정 기입등기 이전에 대항력을 구비해야 하고

2. 경매가 미진행인 경우에는 임대인이 개인파산신청 하기 전에 대항력을 구비하고 있어야 한다.

임차인이 개인파산을 하는 경우에는 대항력을 구비하였는지 여부는 크게 문제되지 않는다. 임차권해지통고 요건이기 때문에 임차인은 해당 건물에서 더 이상 상주할 수 없기 때문이다.