부동산(토지+건축물) 매수시 점검사항!
윤소평변호사
부동산 매수시 주의할 점!
1 매수할 부동산의 지번 및 지적확인
: 등기사항증명서, 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본, 토지이용계획확인서, 개별공시가격확인원, 지적도 등본 등의 각종 서류를 발부받아 검토
2 부동산의 실제 현황과 위 각종 서류와 비교대조
: 예를 들어 맹지인지 여부 등
3 매도인이 해당 부동산의 소유자인지 여부 확인 필수
: 매도인, 부동산중개업자가 제시하는 등기부등본 등만을 검토할 것이 아니라 부동산등기부등본 등에 소유자로 기재된 매도인과 실제 계약을 체결하고자하는 매도인의 동일성을 반드시 확인
: 매도인의 신분증, 운전면허증 등과 실제 계약체결 당사자인 매도인의 동일성 확인
4 지저분한 등기부등본의 경우
: 등기부등본 등의 서류상 소유자가 자주 변경된 경우 각 소유자별로 동일성을 확인할 필요 有
: 근저당권설정등기, 가압류등기, 가처분등기, 가등기 등이 경료되어 있는 경우 매수인이 소유권이전등기를 넘겨 받지 못 할 위험성이 매우 높기 때문에 근저당권자, 가압류채권자, 가처분채권자 등에 대한 확인을 통해 매수인이 소유권이전등기절차를 진행할 경우 말소여부 등을 확인할 필요가 있고, 특약사항으로 이와 같은 등기의 말소를 계약의 내용으로 명기해야 한다
5 매도인이 재산세 등을 납부하였는지, 체납하고 있는지 여부 점검
: 나아가 등기부등본의 소유자 명의와 재산세 납부자가 다른 경우에는 명의신탁 등 그 이유를 검토해야 하고, 매수인이 매매대금을 지급할 때 영수증, 이체확인증 등 증거자료를 남겨두는 것이 바람직하다.
6 등기부등본 등의 수시확인
: 처음 계약할 때 당연히 등기부등본을 점검하는 것은 기본이고, 중도금지급시, 잔급지급시 몇차례 더 등기부등본 등을 점검하는 것이 바람직하다.
: 최초 계약체결시 제시된 등기부등본만을 확인하고 그 후 확인을 재차 하지 않는다면 근저당권설정, 가압류, 가처분, 가등기 등이 경료될 수 있으므로 매수인에게 재산상 손해를 끼칠 수 있다.
7 매매대금 지급방법으로 근저당권부 채무를 인수하는 경우
: 근저당권을 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우(근저당권부 채무액만큼 매매대금을 현실로 지급하지 않고, 매수인이 금융기관에 대해 채무자로서 이자, 원금 등을 납부하는 것으로 계약체결하는 경우)
: 대금지급 전에 해당 금융기관 등에 확인하여 매수인이 인수받아야 하는 채무의 구체적 범위(원금 및 이자)와 조건(소유권이전일을 전후하여 그 이자를 누구의 부담으로 할 것인지 등) 등을 계약서에 명기
: 종종 금융기관 등에서 포괄근저당권, 채무인수방법 등과 관련하여 추가담보를 요구하는 등 발생할 수 있기 때문에 주의를 요한다.
8 각종 법률상의 장애가 있는 부동산인지 여부확인
: 매수할 부동산이 토지거래허가구역 내 부동산인지 여부
: 근린시설을 건축할 수 없는 부동산인지 여부
: 전매가 제한되어 있는 부동산인지 여부
: 기타 법률상의 건축제한 등이 없을 것을 특약사항으로 명시하고 이와 같은 사실이 계약체결 전후로 발견되면 매매계약의 해제는 물론 손해배상예정(위약금) 등을 특약사항으로 명시하는 것도 방법이다.
9 부동산등기특별조치법상의 조치
: 부동산등기특별조치법 제2조 제1항 '부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 계약당사자 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하고, 다만, 그 계약이 취소 또는 해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않다'고 규정하고 있으므로 잔금지급과 동시에 매도인으로부터 등기권리증{또는 등기필정보통지서}, 인감증명 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받아 이를 토대로 60일 이내에 소유권이전등기절차를 이행해야 한다.
10 건축물 등의 하자여부 등에 대한 특약설정
: 예를 들어 주택, 아파트 등과 같은 경우 남향일 것을 계약내용으로 하였다면 부동산의 실황(실제)과 계약내용에 포함된 내용이 일치하는지 여부 등을 확인하고 그와 같은 특약을 설정하여 해제권, 위약금청구 등이 가능하도록 계약서 작성시 꼼꼼하게 살펴 보아야 한다.
: 건축물에 대해 누수, 결로, 균열 등 계약체결시 발견하지 못한 하자에 대해서는 담보책임을 물을 수 있기는 하나, 사전에 이와 같은 사항들에 대해 면밀한 점검을 거치면 분쟁의 소지가 있는 부동산매수를 하지 않았을 것이기 때문에 분쟁의 여지를 만들지 않을 수 있다.
