임대차 소액보증금을 노리고 임대차 계약을 체결한 경우

윤소평변호사

# 사실관계

A는 2014.경 강원도 원주 소재 B 소유의 아파트를 보증금 1,300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 해당 아파트는 임대차 계약을 체결할 당시 매매가격이 평균 2억원 상당이었고, 매매가격을 넘는 근저당권이 설정되어 있는 상태였다. 

해당 아파트는 임대차 계약 체결 후 두달이 경과한 시점에 경매로 제3자에게 이전되었고, 법원은 배당금액 중 소액임차인인 A를 1순위로 해 1,300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 

은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인에 해당하고, A에게 배당된 1,300만원을 달라"고 배당이의의 소를 제기했다. 

# 법원의 판단

춘천지법 원주지원은 C회사가 A를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 

주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다

A의 임대차 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인 요건에 맞춰 보증금이 1,300만원으로 정해져 있고 임차 당시 A는 자기 소유의 아파트에서 거주하고 있어서 이 사건 임대차 계약을 체결할 이유도 없는 것으로 보인다

A는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보이고, A는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A의 배당금을 1,300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다

라고 판시했다. 

(변호사의 킥)

경매절차 중 배당절차에서 가장 우선적으로 배당받을 수 있는 금원은, 경매비용, 소액임차인의 보증금으로 이런 금원들은 다른 근저당권의 순위보다 후순위라고 하더라도 우선배당을 받게 되어 있습니다. 

그런데, 소액보증금만의 배당을 노리고, 임대차 계약을 모의하여 체결하거나 기존 임대차 보증금을 감액하는 등의 방법으로 배당을 받게 되면 다른 정당한 담보권자나 배당금 수령권자들의 이익을 해치기 때문에 이러한 사정이 있는 임차인은 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 취지의 판결이라 하겠습니다.

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