부동산 중개수수료 외 컨설팅 비용
윤소평변호사
# 사실관계
B사 소속 공인중개사들은 2012. A사 대표에게 부동산 중개 및 컨설팅계약을 체결했다.
A사의 부동산에는 다수의 근저당권과 압류, 가등기가 설정 된 상태로 임의경매가 진행되고 있었다.
A사는 경매절차를 지연시키고 부동산을 최적의 조건으로 매각하고자 B사의 컨설팅을 받기로 했다.
A사는 B사에 중개수수료 명목으로 1억 1,000만원, 컨설팅 수수료로 2억 2,000만원을 지급했고, B사의 중개에 따라 15억원을 받고 임의경매가 진행되던 부동산을 다른 부동산과 교환했지만 이후 B사가 부동산 중개 외에 별다른 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅료를 반환해 달라는 소송을 제기했다.
# 대법원의 판단
대법원은 A사가 B컨설팅 회사를 상대로 "컨설팅 수수료로 지급한 2억 2,000여만원을 돌려달라"며 제기한 부당이득금 반환소송(2016다206505)에서 원고 승소판결을 확정했다.
대법원은
1. B사가 A사로부터 매각 위임을 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, B사가 A사의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있는 점,
2. 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 B사가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어려운 점,
등을 들어 법정 부동산 중개 수수료의 상한을 초과한 금원에 대해서는 부당이득이라고 판시했다.
(변호사의 킥)
부동산 중개위임계약과 컨설팅 계약을 별도로 체결하였다고 하더라도 통상적인 중개행위를 벗어난 업무행위를 한 바가 없다면 컨설팅 비용목적으로 수수료를 받을 수 없고, 소비자가 컨설팅 비용 명목으로 법정 중개 수수료를 초과한 금원을 지급한 경우, 이를 부당이득으로 반환청구할 수 있다는 취지의 판결이다.
참고로, 부동산 중개 법정수수료율은 '매매·교환은 거래가액의 0.15~0.9% 이내, 임대차는 0.15~0.8% 이내'로 규정돼 있고, 이 범위 내에서 각 지방자치단체장이 조례로 구체적인 수수료율을 정하도록 하고 있다. 또한, 수수료 상한을 넘는 수수료를 받으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.
대법원 전원합의체 판결(2005다32159)에 의하면, "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 판시한 바 있다.
따라서, 부당이득반환청구의 소멸시효는 10년이기 때문에 소비자들 중 컨설팅 비용 명목으로 과도한 수수료를 지급한 경우, 사안에 따라 부동산 중개행위 이상의 의미를 가지지 못 하는 컨설팅 명목에 해당하는 금원은 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있을 것이다.
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