명의신탁-타인의 경매자금으로 낙찰받은 경우
윤소평변호사
# 사례
A가 부동산경매절차에서 B와 명의신탁약정을 한 후 B 명의로 매각허가결정(낙찰)을 받고, A가 자기 비용으로 매수대금(낙찰대금)을 완납한 경우, 해당 부동산의 소유관계와 이들의 법률관계는 어떻게 되는가요
# 검토
대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결을 기초로 검토해 보겠습니다.
1. 소유권의 취득자
부동산매수대금 즉, 경매낙찰대금을 실질적으로 누가 부담하였는지 여부와 관계없이 경매목적 부동산의 소유권은 그 명의인인 B가 취득하게 됩니다.
2. A와 B간의 법률관계
가. 명의신탁약정의 효력
매수대금(낙찰대금)을 부담한 A는 명의신탁자가 되고, 실제 자기 명의로 낙찰받은 B는 명의수탁자가 되는데, 이와 같은 명의신탁 약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효가 됩니다.
나. A의 B에 대한 권리
A가 실제 매수대금을 부담하였고, B는 자기 명의로 낙찰받아 등기를 한 것에 불과하기 때문에 B는 부당이득을 취한 것이 되는데, 부당이익이 부동산 자체인지, 아니면 매수대금인지가 쟁점이었으나, 대법원은 A는 B에 대하여 부동산 자체의 반환을 청구할 수는 없고, 매수대금에 상당하는 금액을 부당이득반환청구할 수 있을 뿐이라고 판단하였습니다.
3. A와 B 및 제3자가 재차 별도 약정을 한 경우
A와 B 및 제3자가 새로운 명의신탁약정에 의해 명의수탁자인 B가 A가 지정하는 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐준 경우, 제3자 명의의 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항에 의하여 무효가 되고, 제3자는 소유권이전등기에도 불구하고 그 해당 부동산의 소유권을 취득하거나 그 매수대금 상당의 이익을 얻었다고 볼 수 없습니다.
제3자가 B를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 판결을 받은 경우에도 해당 소송의 소송물은 제3자의 B에 대한 소유권이전등기 청구권의 존부에 관한 것이고, 부동산의 소유권이 누구에게 귀속되느냐에 대한 소송이 아니기 때문에 여전히 소유자는 명의수탁자인 B가 됩니다.
* 변호사의 TIP
명의신탁은 일정한 목적 하에 재산의 명의를 다른 사람으로 하는 경우인데, 부동산실명법 제4조에 의하면 그와 같은 명의신탁 약정은 무효이고, 일정한 요건하에 명의신탁등기가 유효가 되는 경우(계약명의신탁에서 상대방이 선의인 경우)를 제외하고는 명의신탁등기도 무효가 됩니다.
특히, 경매절차에서는 명의신탁관계가 드러나지 않기 때문에 실제 경매대금을 누가 부담하였는지 여부와 관계없이 낙찰허가를 받은 매수인이 부동산의 소유권을 취하는 것으로 보았고, 실제 매수대금을 부담한 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 하여 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고, 매수대금 상당의 금전청구만을 할 수 있는 것으로 판단되었습니다.
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