[1년50권독서] #14 <상가투자 비밀노트>를 읽고
들어가는 글: 3월초에 산 책인데.. 꽤 두꺼워서(+내용이 알차서) 다 읽는데 오래걸렸습니다. 제가 (부동산 초보자)라 모르는 내용이 많았지만 저에게 의미있는 내용 위주로 '잊지 않기 위해' 적어보도록 하겠습니다.
1. 책소개
요 책이에요~이 책은 지난달에 교보문고에 들렀을때 "재테크 관련 재밌는 책 없나?" 해서 고른 책입니다. 무려 22쇄에 빛나는 책이었기때문에 골랐습니다.
다 읽은 후 마음에 들었던 문장들을 언급해봅니다. 저에게 도움이 되었던 내용 위주로 정리했습니다.
2. 몰랐던 사실들
임대사업자 등록 필수
- "상가는 소유권을 이전하면서 임대사업자로 등록해야 한다(49p)"
저 같은 근로소득자는 상가 투자가 쉽지 않겠네요. 몰랐어요~ 종합소득세(종소세)에도 해당하고 등등 신경쓸 것이 많겠네요. 저는 못할듯요 ㅎㅎㅎㅎ
임대료는 얼마나 받을 수 있을까?
- "임대료는 기본적으로 3일에서 5일까지의 매출로 통용된다(159p)"
- "상가를 신축하면 임대료는 상가의 매매가에 맞추어서 산정된다. 매매가의 약 10~ 20%선에서 보증금을 책정한 후 매매가에서 보증금을 제한 금액에 연 6~8% 정도의 이율로 월세를 책정하기 때문이다(41p)"
> 임차인의 매출 정보도 중요한지 몰랐습니다~ 단지 주변시세만이 결정 요인이 아니었네요.
목표 수익률은?
- "투자자라면 최소 투자금 대비 6%대의 수익이 나오는 상가에 투자해야 한다. 이런 수익률은 대부분 매매가가 저렴하면서도 기본 월세는 적당하게 나와주는 곳이어야 가능하다(186p)"
(수익률 계산하기)
수익률에 대해서는 잘 생각해야 합니다. 예를 들어 20억짜리 건물이라면 6%의 수익률을 거두려면 월 1000만원이 나와야 하는데.. 그런 매물은 없거든요. 그런데 만약 10억을 차입할 수 있다면..
> 내돈 10억 (그런 돈은 어디에... +.+)
> 대출이자(3% 기준): 월 250만원
> 목표수익(6% 기준): 월 500만원
>> 투자 수익 : 월 750만원 (not 1,000만원, 각종 비용 제외)
따라서 20억 건물에 750만원이 나오면 6% 수익을 달성할 수 있게 됩니다. 월 1000만원 월세가 나오는 건물은 없어도 750만원 월세가 나오는 건물은 있을 수 있거든요.
그렇게 네이버 부동산에 있는 매물을 검색해보시면 됩니다.
수익률 vs 저가 매수
- "가장 중요한 성공 원칙중 하나는 주변 시세보다 저렴하게 상가를 내 것으로 만들어야 한다는 것이다. 취득가가 저렴할수록 임대수익이 높아지고 그에 비례하여 매매수익도 높아진다(37p)"
> 옳으신 말씀입니다.
분양시 층간 가격 차별
- "분양시 점포별 가격은 1층을 100으로 할 경우 2층은 53정도이며 지하 및 3층 이상은 37 정도가 적당하다(155p)"
> 층별 가치가 이정도 되나봐요~
분양면적, 계약면적, 공급면적
- "공식적인 용어는 '공급면적'이고 분양 면적은 건설사에서 만든 용어이다.
공급면적 = 공용면적 + 전용면적
계약면적 = 공용면적 + 전용면적 + 기타 공용면적(주차장 면적 등)
공용면적: 복도, 계단, 화장실, 엘레베이터
전용면적: 실제 사용 가능한 상가 면적
주차장 면적: 지상과 지하의 주차 면적 (43p)"
상가 매수 필요비용 예시
- "5억원 상가 매수시
대출: 평균 50% 2억 5000만원
등기비용: 평균 5.5%, 약 2750만원
중개수수료: 0.9% 450만원 (=> 3,000만원이 넘네요 ㄷㄷ)
총 필요자금: 2억 8200만원 (49p)"
> 생각보다 필요 비용이 크네요 T_T
상가 주택의 가치
- "상가주택의 정식 명칭은 '점포겸용 단독주택'(79p)"
- "상가주택의 가치는 '1층 상가에서 얼마나 받을 수 있는가' 이다 (84p)"
처음 1년간 임장
- "처음 상가를 공부할 때 1년 동안은 눈이 오나 비가 오나 매주 1회씩 지역을 정해 임장을 가고 보고서를 작성했다. 그 경험이 상가투자를 잘할 수 있는 안목과 분석력을 키워준 것 같다(91p)"
>> 정말 대단하네요. 한 분야에 전문가가 되기위해선 습관적이고 의식적인 행동이 필요한 것 같아요.
3. 결론
한마디로 탄탄하고 유익한 책이었습니다. 제가 이해한 내용은 이 책의 정말 일부분이구요. 관심있는 분들은 꼭 일독해보시기 바랍니다.
감사합니다.
2019.4.15
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