[富센스] #10 아파트 등기부등본을 알아보자
들어가는 글: 부족한 지식으로 글을 쓰려니 쉽지는 않지만 (20개)를 목표로 하나씩 채워보겠습니다.
1. 부동산 정보?
부동산을 이루는 정보는 매우 포괄적입니다.
등기부 등본을 보더라도 [1]
1) 표제부: 부동산에 대한 정보를 요약 표시
2) 갑구: 소유권에 대한 권리 관계
3) 을구: 소유권에 저당권, 전세권 설정의 권리 관계를 표시
로 나눠져 있고 이러한 정보를 다루는 것을 권리 분석이라고 합니다.
우와 @.@ 어렵습니다. 이러한 정보는 어떻게 생기게 되었을까요?
등기부 등본은 누구나 열람할 수 있는 국민의 기본 알 권리입니다.
먼저 어떤 아파트가 있다고 해봅니다. 간단히 상상을 해봅니다. 어떤 정보들이 있을까요?
(아래 이미지는 [1]에서 가져왔습니다)
1) 소재지번, 건물 명칭 및 번호
2) 건물 내역
=> 사실 당연한 정보입니다. 아파트는 집합 건물이라고 합니다.
두번째는 (갑구) 입니다. 누가 소유를 하고 있는지 (주인에 관한 정보)를 의미합니다.
먼저 이 아파트는 SH 공사에서 소유권을 보존하고 있다가
건물이 완공된 후 (양성주)님께 분양된 것으로 거래가액은 XXXX 원입니다.
79년생이면 저와 별 차이가 없네요 ㄷㄷ. 무려 10년전에 아파트를 소유하다니.. 부럽습니다 +.+
앞서 (을구)는 소유권 이외에 저당권과 전세권을 보여준다고 했습니다.
왜 저당권이 필요할까요?
만약 어떤 아파트를 순수 내 돈으로 매매한다면 저당권은 필요하지 않습니다.
보통은 30년(ㄷㄷ) 주택 담보 대출(주담대)을 하게 되고 은행은 빌려준 돈을 안전하게(?) 받기 위해 저당권을 설정합니다.
예를 들어 3억원의 아파트를 매매하기 위해 1억원의 주담대를 받게 되면
은행은 거기에 10~ 20%를 추가하여 1억1만원의 근저당권을 설정합니다.
(근저당권은 저당권과는 조금 다른 의미인데요 [2]에 잘 설명되어 있습니다. 요약하면 은행에서 이자등을 받기 쉽게 조금더 여유있게 늘려놓은 저당권입니다.)
그리고 이 아파트에 전세 세입자가 들어오게 되면 내 돈을 안전하게 받기 위해 확정 일자 등으로 전세권을 설정합니다. 먼저 설정한 권리가 우선하기 때문에 전세를 들어갈 때는 이 아파트에 나보다 앞선 권리는 무엇인지 꼼꼼히 살펴야 합니다. (예를 들어, 나보다 앞선 근저당권이 있다면 전세도 시세보다 반드시 싸게 들어가야 합니다)
이제 앞선 건물의 (을구)를 실제로 보도록 할까요?
우와 또 복잡합니다 @.@ 하지만 시간순으로 되어 있기 때문에 하나씩 뜯어보면 어렵지 않습니다.
1) 먼저 2009년 4월16일에 우리 은행에서 집주인이 5000만원의 대출(근저당 6500 = 5000 * 130% )
을 받았습니다.
2) 근저당권을 다시 설정했네요.
(다시 5000만원을 추가하면 총 1억원이 될까요?)
저도 그런줄 알았는데 , 블로그를 읽어니 (추가설정계약) 이라는 말이 있으면 계약 사항이 바뀌어서 그 부분을 다시 나타낸다고 하네요. (저도 하나 배웠습니다)
3) 2015년 10월 28일에 대출 5000만원을 다 갚았습니다.
권리 관계가 소멸되면 strike로 가운데 줄을 긋게 됩니다.
2. 이런 정보를 왜 알아야 할까?
집이라는 것은 한 사람과 그 가족의 인생이 걸려있을 정도로 중요한 부분입니다.
무조건 공인중계사를 믿을 것이 아니라 공개된 정보는 내가 직접 다룰 수 있어야 합니다.
열람용 발급비는 700원으로 저렴하니,
내가 살고 싶은 집이 있다면 한번쯤은 등기부등본을 열람해보시는 것을 추천드립니다.
실제로 그 주인이 어떻게 그 집을 매매했는지 알 수 있는 좋은 표본이 됩니다.
등기부등본 발급: http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
2019.10.13
참고문서
[1] 아파트 등기부 등본 보는법: https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=7556630&memberNo=8838630
[2] 저당권 vs 근저당권 차이: https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=6410961&memberNo=25828090
