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계정을 잊어버리셨나요?

by 책쓰는 프로그래머 유동 Sep 28. 2019

[富센스] #9 부동산의 복리

들어가는 글: 많은 재테크 책을 보면 "복리"에 관한 내용이 나옵니다. 오늘은 이 내용을 부동산에 적용해보겠습니다.

1. 복리란 무엇인가?

복리에 관한 흔한 예입니다. 인터넷에서 금방 찾을 수 있습니다. [1]

황제 : "그대의 소원을 한 가지 들어주겠노라, 무엇이든 말해보라."
게임 제작자 : "제 소원은 쌀을 한 톨 받는 것입니다."
황제 : "고작 쌀 한 톨이란 말이냐?"
게임 제작자 : 그렇습니다. 체스판 첫째 칸에 놓을 쌀 한 톨입니다.
그리고 두 번째 칸에는 두 톨을, 세 번째 칸에는 네 톨...
이렇게 계속 배수로 전체 칸에 해당하는 쌀을 주시면 됩니다.

체스판을 가득 채우면 어떻게 될까요? 이에 대한 해설도 금방 찾을 수 있습니다 [2]

왕은 재미있는 게임을 소개한 세타에게 답례하기 위해 무엇이든 원하는 것을 하사하겠다고 약속했다. 세타는 체스판의 첫 칸에 밀 1알, 둘째 칸에 2알, 셋째 칸에 4알과 같이 두 배씩 밀알을 늘려 체스판의 64칸을 채워달라고 요구했다. 왕은 소박한 제안이라고 생각했지만 사실은 세타의 책략에 넘어간 것이다. 체스판을 이 방식으로 채운다면 톨이므로 계산하면 밀알 18,446,744,073,709,551,615 톨이나 된다. 1㎥에 약 1,500만개의 밀알을 담을 수 있다고 할 때 밀알의 부피는 1,200km3가 넘게 되므로 포상으로 지급하기 불가능한 양이 된다.

시간이 지나면서 원래의 양보다 훨씬 많아지는 것.. 그것을 복리라고 합니다.

2. 부동산의 복리

부동산은 어떻게 복리의 마법을 부릴까요? 제가 아는 모 사례 입니다.

서울의 어떤 동네는

- 1985년에 평당 167만원 이었습니다.

- 2019년 현재 평당 2500만원에 거래되고 있습니다.

이곳은 지난 34년동안 얼마나 오른 것일까요? 이번에도 간단한 산수를 해봅니다.

2500 / 167 = 14.9700 ≒ 계산 편의상 16배로 하겠습니다.

16 = 2 ^ 4 = 2* 2* 2* 2 입니다.

복리를 다룰 때는 두배가 되는 기간이 얼마인지 아는 것이 중요합니다.

전체가 34년이고 2배가 4번 반복되었으므로, 두배가 되는데 8.5년 (34 / 4 = 8.5)이 됩니다.

두배가 되는데 8.5년이 걸렸으면 연간 몇%로 오른 것일까요?

정답은 연간 8.47%가 됩니다. (72 / 8.5 = 8.4705)

중간에 특별한 계산식이 필요하지 않는 이유는 72법칙 때문입니다.

복리를 계산할 때는 72법칙을 알고 있으면 편합니다.

3. 72법칙은 무엇인가?

구글링으로 쉽게 찾을 수 있습니다.

보통은 금융에서 많이 쓰는 단어이지만 부동산에서도 충분히 응용을 할 수 있습니다.

왜 72 법칙을 알아야 할까요?

72법칙이 유용한 이유는 투자 대상물의 연간 수익률을 손쉽게 구할 수 있기 때문입니다.

실제 계산과 72법칙 계산의 차이를 비교해보도록 하겠습니다.

1) 72법칙: 연간 8.47%

2) 실제 계산: 167 * (1 + a)^34 = 2500

=> 정답은 1.0828426351549 (즉 연간 8.28%)

** n루트의 계산은 [3]에서 수행했습니다. 요즘은 편리한 세상이네요 **

즉, 72법칙으로 구하는 것과 수학적으로 계산하는 것이 0.2% 밖에 차이에 불과합니다

알아두시면 좋습니다.

거창하게 설명했지만 구하는 방법은 단순합니다.

1) 두배가 되는 구간을 확인한다 (예, 두배가 되는데 8.5년 걸림)

2) 72에서 그 값을 나눈다 (예, 72 / 8.5 = 연간 8.47%)

4. 지역 부동산의 수익률을 알아보자

제가 앞서 (금리)에 대해서 다양한 관점에서 얘기드린 이유는 결국 (수익률)도 금리이기 때문입니다.

본인 살고 있는 지역의 대표 부동산의 수익률을 계산해보셨으면 좋겠습니다.

1) 기간을 설정하기

: 너무 길게 설정해도 그렇고 한 20년 정도면 좋을 것 같습니다. 보통 투자의 주기가 10년이라고 하니 두번의 사이클이면 크게 흔들리지 않을 것 같습니다.

2) 대표 부동산 설정하기 (아파트, 주택 등)

: 500세대 이상의 대단지 아파트가 모수가 많기 때문에 대상으로 하기에 좋습니다.

구축과 신축이 공존한다면 둘 다 비교해보세요

3) 실거래가 알아보기

: 구글링에서 (부동산 실거래가)로 검색하면 다 나옵니다. 요즘은 앱으로도 편리하게 알아볼 수 있습니다.

4) 기간 수익률을 구해보고 생각했던 것과 어떻게 다른지 검토해보세요.

이렇게 부동산 공부를 시작하시면 됩니다. 제가 방금 (부동산 투자 방법) 으로 검색을 해봤는데..

중간 과정을 생략하고 (아파트)에 투자하는 둥, 가진 돈이 적으면 (오피스텔)이나 (원룸) 투자를 권유하고 있는데 그렇게 쉽게 생각하시면 안됩니다. 먼저 본인이 살고 있는 동네에 대해 다양하게 분석을 해보시면 다양한 사실들을 알 수 있게 됩니다. 동네도 다르게 보이구요.

감사합니다.

2019.9.28