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Aug 17. 2021
부동산, 주식 하락 신호로 현재를 진단하다
위기 신호 : 경제 낙관 전망, 대출 연체율, 외부 충격, 장단기 채권
자산에 투자할 때 항상 불안한 것이 있다. 투자한 자산이 갑작스러운 '경제 위기'로 폭락할 때이다.
현재 주식에 투자하고 있다. 개별 종목은 수익률이 -3.3%이다. 마이너스를 뜻하는 '파란불'만 보여도 후덜후덜 하는 것이 내 마음이다. 위험자산에 투자하는 것은 항상 이렇다. 올라가면 기분 좋지만, 손실이 나면 기분이 확 나빠진다. 이것을 고급지게 표현하면 '손실 회피 편향'이라고 한다.
'손실 회피 편향'이란 같은 정도의 이익을 얻고 손실을 보게 되었다면 이익으로 얻은 기쁨보다 손실로 인한 괴로움을 더 크게 느끼는 심리기제
주식 같은 위험 자산에 투자하는 것은 자산을 증식시키기 위한 것이다. 하지만 손실 날 가능성 또한 존재하는 것을 잊지 말아야 한다. 그렇다면 이렇게 생각할 수 있다.
만약 하락 신호를 미리 알 수 있다면, 잃지 않는 투자가 가능하지 않을까?
누구나 이런 생각을 해본 적이 있을 것 같다. 나 또한 주식 파란불을 보는 게 싫기 때문이다. 그렇다면 경제위기로 인해 자산시장의 폭락을 예측할 수 있는 방법은 어떤 것들이 있을까?
홍춘욱 박사님의 책 '돈의 역사는 되풀이된다'에서는 경제 위기를 판단하는 신호 4가지를 말한다. 만장일치의 분위기가 형성되며 경제에 대한 낙관, 규제완화에 힘입은 과도한 대출, 전쟁 또는 전염병 같은 외부 충격, 장단기 금리 역전 현상이다.
경제 위기 발생 시 주식과 부동산 시장에 발생하는 현상 2가지를 언급하며 저평가된 자산을 잡을 것을 권한다. 지금부터 자세한 내용을 살펴보기로 하자.
경제위기 신호 1 : 만장일치의 분위기와 경제에 대한 낙관
저자 홍춘욱 박사님은 이렇게 말한다.
어빙 피셔 교수처럼 매우 영향력 있는 인물이 대중 앞에서 자신 있게 미래를 낙관하고, 전문가들 대부분이 경제를 낙관한다는 것은 오히려 매우 부정적인 신호라고 볼 수 있다. 낙관적인 경제 전망 속에서 사람들의 소비 붐이 발생하며, 시중금리가 높아질 것이기 때문이다.
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만장일치의 분위기가 나타날 때 경제가 엉망이 되는 또 다른 이유는 '공급 과잉'이다. 2008년 이후 10년에 걸친 폴리실리콘 공급 과잉 및 가격 하락이 이어졌다. 태양광 수요가 줄어든 것은 아니고, 공격적 투자로 인해 수요보다 공급이 빨리 늘어났던 것이 문제였다.
만장일치 분위기라고 할 때, 현재 자산 시장의 상황을 되돌아보게 되었다. 2021년 8월 17일 기준, 연준의 테이퍼링 언급이 있고, 코로나19가 종식되지 않고 있는 상황이다. 코로나19 상황이 종식되지 않는 불확실성이 있는 이상, 경제에 대한 낙관적 전망은 형성되지 않은 상태이다. 현재는 경제 위기가 아닌 것 같다.
경제위기 신호 2 : 신용카드와 가계 대출 연체율
경제 위기가 다가올 만큼 좋지 않은 지표로, 저자는 신용카드와 가계 대출 연체율 추이를 지적한다. 1998년 외환위기 사태, 2000년 신용카드 대란 등 감당하기 어려운 대출은 경제 위기를 불러올 만큼 경제가 취약하다는 증거이다. 책에서는 다음 자료를 제시하며 같이 말한다.
2000년은 신용카드 연체 대란이었다. 단기간 신용카드 사용액이 폭발적으로 늘어남에 따라 경제력을 갖추지 못한 사람들의 연체가 급격히 늘어나기 시작했다. 2000년 일반은행의 신용카드 연체율이 7.7%이던 것이 2002년에는 8.6%까지 상승했고, 신용불량자가 무려 186만 명에 이르렀다.
연도별 신용대출 연체율
연도별 은행에서 빌린 가계 대출 연체율경제위기 신호 3 : 전쟁, 전염병 등 외부 충격
코로나19 첫 등장할 당시인 2020년 3월, 주식시장이 폭락한 사건은 잊을 수가 없다. 2020년 3월 20일, 전일 대비 133.56p, 8.39% 하락하였다.
저자 홍춘욱 박사는 전쟁, 전염병 같은 외부 충격은 불확실성과 인플레이션으로 인해 2가지 현상이 발생한다고 말한다.
첫째는 전쟁의 결과에 따른 큰 위기가 출현할 수 있다는 공포가 확산되면서 소비가 위축된다. '나의 소비는 다른 사람의 매출'이므로 결국 연쇄적인 악순환이 발생한다. 둘째, 금리 상승이다. 전쟁으로 인해 발생한 인플레이션은 곧 금리 상승으로 연결된다.
하지만 외부 충격으로 인한 경제 위기는 각국 정부의 적극적 경기부양을 통해 단기간에 회복하는 측면이 강하다고 언급한다.
역사적으로 전쟁이나 테러, 전염병과 같은 외부 충격은 대부분 경제에 아주 오랜 기간 악영향을 미치지 않는다. 단기간에 집중되는 경향이 있는 데다, 정부의 대응이 신속하게 단행될 경우 경기 회복의 시기를 당길 수 있기 때문이다. 정부의 적극적인 경기 부양 정책이 불황을 예방하는 것이다.
경제위기 신호 3 : 장단기 채권 금리 역전
저자는 경기의 방향을 예측하는데 가장 도움이 되는 지표로서, '장단기 채권 금리 차'를 말한다. 채권이란 만기를 기준으로 이자율이 정해진다. 따라서 장기 채권일수록, 정책 금리 변동성과 불확실성이 크므로 금리가 높게 형성된다. 반면, 단기 채권은 정책 금리 변동성과 불확실성이 작으므로 금리가 낮게 형성된다.
그렇다면 장단기 채권 금리가 역전되는 현상은 왜 발생하는 걸까? 저자 홍춘욱 박사님은 말한다.
역사적 흐름을 살펴보면, 장기금리가 단기금리보다 대체로 높게 형성되지만, 10년에 한 번꼴로 반대 현상이 벌어지기도 한다. 즉 만기가 긴 채권의 금리보다 만기가 짧은 채권의 금리가 더 높아지는 일이 벌어진다. 이현 상을 '장단기 금리의 역전'이라고 한다.장단기 금리의 역전이 발생하는 이유는 3가지 위기 요인, 지나치게 낙관적인 경제 전망, 대출 부실화 위험, 전쟁 같은 외부 충격의 영향으로 전망이 변화하기 때문이다...
단기금리가 장기금리보다 높아지는 것은 채권시장의 참가자들이 보기에, '현재 정책금리가 유지되면 곧 불황이 찾아올 것'이라는 예상이 담겨 있는 셈이다.
장기채권 투자자들은 경제 상황의 변화에 민감하게 반응하는데, 장단기 금리 차가 마이너스가 되는 현상이 앞에서 말한 3가지 위기를 단적으로 말해주는 지표인 것이다. 다행인 점은 장단기 금리가 역전된 후 1 ~ 2년 뒤에 경제 위기가 온다는 점이다. 즉, 우리는 장단기 금리 차를 확인하고 1 ~ 2년 안에 올 경제위기를 대비하여 플랜을 세우는 것이 가장 중요하다.
그렇다면 경제 위기가 왔을 때, 주식시장과 부동산 시장은 어떤 일이 벌어지게 될까?
주식 시장 : 원 환율 급등
주식시장과 반대로 움직이는 지표로 '달러 자산'을 꼽은 바 있다. 경제 위기로 인해 주식 시장이 폭락하게 되면, 반대로 움직여 급등하는 자산은 바로 '달러'인 것이다. 다음 지표를 확인해보자.
위 지표는 원 환율 그래프, 아래 지표는 코스피 그래프역사적으로 경제위기로 손꼽히는 1998년 IMF 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기, 2020년 코로나19 위기 당시 코스피와 원 환율이 반대로 가는 것을 확인할 수 있다. 원 환율 지표를 유심히 관찰하면서, 원 환율이 다시 내려가는 추이를 보이면 주식 시장에 진압하여 성장주를 고르는 것도 좋은 투자 방식이라고 생각한다.
부동산 시장 : 경매 낙찰가율 하락, 미분양 증가, 정부의 부양 정책
부동산 시장의 침체기가 가장 많이 반영되는 것은 경매 낙찰가율, 미분양 현황, 정부의 부양 정책으로 볼 수 있다.
첫째, 경매 낙찰가율이다. 경매 시장은 실거주자보다 투자자가 더 많다. 투자자들은 경기를 민감하게 파악하는 특성이 있는데, 이러한 특성으로 부동산 시장을 선행하는 지표로 활용되는 경우가 많다. 2019년 3월, 서울 아파트 낙찰가율이 70% 이하인 반면, 현재 서울 아파트의 낙찰가율이 100%가 넘는 상황이다. 부동산 과열기라고 할 수 있겠다. 따라서 서울 아파트 기준 경매 낙찰가율 80% 이하, 전국 경매 낙찰가율 70% 이하 인 때 투자 적기의 신호라고 하겠다.
둘째, 미분양 증가 현황이다. 부동산 시장에서 일반적으로 신축 아파트는 선호 상품이다. 구축 아파트와 비교하여, 신축 아파트의 편의성은 매우 뛰어난 편이다. 그만큼 수요층이 많고 거래도 활발하다. 미분양이란 신축 아파트가 남는 현상을 말하는데, 아파트 중 가장 선호 아파트인 신축이 남는 현상은 침체기라고 할 수 있다. 미분양이 많이 남는 상황이라면 투자하기 적합하지 않다. 미분양이 해소되는 상황이 투자 적기라고 할 수 있다.
