규제‧분양가 상한 지역 해제되고, 전매제한기간 단축돼요
전임 정부 시절에 도입된 부동산 규제 정책들이 사실상 모두 해제됐어요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 1월 3일 국토교통부가 대통령 업무보고에서 발표한 ‘1‧3 부동산 대책’에 담긴 주요 내용들에 대해서 설명드리겠습니다.
대통령 업무보고는 연초마다 각 정부 부처별로 한 해 동안 중점적으로 추진할 정책을 보고‧발표하는 자리인데요. 회사라면 사장님한테 직원들이 1년 동안의 사업계획을 보고하는 것과 같은 자리죠.
지난 3일 있었던 국토교통부 업무보고에서는 굵직굵직한 부동산 규제 완화 정책들이 한꺼번에 발표됐는데요. 전임 정부 시절에 도입된 부동산 규제들이 사실상 모두 폐지됐다는 평가가 나올 정도로 큰 폭으로 규제를 완화할 예정입니다.
이날 발표된 주요 정책들만 추려봐도 다음과 같은데요.
△부동산 규제 지역(투기과열지구‧조정대상지역) 완화 △민간택지 분양가 상한제 적용 지역 완화 △전매제한 기간 단축 △실거주 의무 폐지 △ 분양가 12억 초과 아파트에 대한 중도금 대출 제한 폐지
이번 글에서는 1‧3 부동산 대책의 큰 윤곽에 대해서 저희 자리톡 임대인 회원님들께 찬찬히 소개해드리도록 하겠습니다. 각각의 정책에 대한 세부적인 설명은 앞으로 업데이트될 매거진 글들에서 하나하나 보다 자세히 설명드리겠습니다. 그럼 바로 시작해 보겠습니다.
1. 서울 강남‧서초‧송파‧용산만 남기고 모든 지역이 규제 지역에서 해제됩니다.
이날 발표된 대책 중에서 가장 핵심적인 내용은 서울 대부분(21개 구)의 지역을 부동산 규제 지역에서 해제한다는 내용인데요.
기존에 규제 지역(투기과열지구‧조정대상지역)으로 지정된 서울 전 지역과 경기 과천‧성남(수정‧분당구)‧하남‧광명시 중에서 서울 강남 3구(강남‧송파‧서초)와 용산구를 제외한 모든 지역이 1월 5일부터 규제 지역에서 전면 해제됩니다.
규제 지역은 부동산 가격 급등과 투기를 억제하기 위해 특정 지역에 대해 대출, 세금, 청약, 전매제한, 재건축‧재개발 관련 규제를 패키지로 적용하는 제도인데요.
그렇기 때문에 규제 지역에서 벗어나면 이 같은 규제들도 일거에 풀리게 됩니다.
우선 LTV(주택담보대출비율) 인정 비율이 상당폭 올라가게 되는데요. 무주택자와 1주택자는 조정대상지역에서는 주택가격의 50%까지만 주택담보대출을 받을 수 있지만 비규제 지역이 되면 이 비율이 70%까지 올라갑니다.
다주택자 주담대도 풀리고, 세 부담도 크게 줄어들어요
또한 다주택자는 규제 지역에서는 아예 주택담보대출을 받을 수 없지만 비규제 지역이 되면 60%의 LTV 상한으로 주담대를 받을 수 있게 되죠.
다주택자는 주택 관련 세금 부담도 크게 줄어드는데요. 현재는 다주택자가 규제 지역에 있는 주택을 신규 취득할 경우 8%(2주택자), 12%(3주택자)의 높은 세율이 적용되고 있는데요. 비규제지역에 있는 주택을 신규 취득할 때는 이보다 낮은 1~3%(2주택자), 8%(3주택자)의 세율이 부과됩니다.
만약 정부가 추진하고 있는 대로 지방세법이 개정돼 취득세 세율 자체가 인하되면 비규제지역 다주택자에게 적용되는 세율은 이보다 더 낮아지게 되고요.
또한 규제지역에서 해제되면 다주택자에게 적용되는 양도소득세 세율도 최고 75%에서 최고 45%으로 낮아지게 됩니다.
규제지역 해제에 따른 효과에 대한 자세한 설명은 아래 링크해놓은 글을 참조하시길 바라겠습니다.
2. 분양가 상한제도 강남 3구, 용산 빼고는 모두 해제됩니다
규제 지역을 대폭 해제함과 동시에 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 역시 큰 폭으로 해제했는데요. 분양가 상한제는 민간택지에서 분양하는 아파트의 분양가를 일정 기준(택지비 + 건축비) 이하로 제한하는 제도를 말합니다.
민영아파트 분양가격에 상한선을 두는 제도라고 이해하시면 되는데요.
기존에는 서울 18개 구와 경기 과천‧하남‧광명시가 이 같은 분양가 상한제 적용 지역으로 지정돼 있었는데요. 국토교통부에서는 서울 강남‧서초‧송파‧용산구를 제외한 전 지역을 분양가 상한제 적용 지역에서 해제하기로 결정했습니다. 이 역시 1월 5일부터 곧바로 시행됩니다.
분양가 상한제 적용 지역을 대폭 해제함으로써 재건축‧재개발 사업의 추진 속도를 끌어올리고, 이를 통해 신규 주택의 공급량을 늘리겠다는 게 정부의 계획입니다.
3. 아파트‧분양권 전매제한 기한도 큰 폭으로 단축됩니다.
국토교통부에서는 수도권 기준 최장 10년인 전매제한 기간도 큰 폭으로 단축하거나 폐지할 계획입니다. 전매란 시세차익을 얻기 위해 구입한 부동산을 단기간에 처분하는 것을 말하는데요.
현재는 아파트를 분양받았을 경우 분양가 상한제 적용 여부, 규제지역 여부, 분양가 수준 등의 조건에 따라 일정 기간 동안에 해당 분양권과 아파트를 전매하는 게 금지돼 있습니다. 이를 전매제한 제도라고 합니다.
수도권의 경우 전매제한 기간이 최장 10년으로 지정돼 있는데요. 정부에서는 이를 최장 3년으로 완화할 예정입니다.
구체적으로 공공택지와 규제 지역에서 분양된 주택에는 최장 3년을, 과밀억제권역 분양 주택에는 1년을, 그 외 지역에서 분양된 주택에는 6개월의 전매제한 기간을 적용할 예정입니다.
비수도권 지역에 적용되고 있는 현행 전매제한 기간은 최장 4년인데요. 비수도권 지역에서도 이 기간을 최장 1년으로 완화할 예정입니다.
공공택지 및 규제지역에서 분양된 주택에는 1년, 광역시(도시지역만 해당)에서 분양된 주택에는 1년의 제한 기간을 적용하고, 그 외 지역에서 분양된 주택에 대해서는 전매제한을 폐지할 계획입니다.
전매제한 기간 단축은 주택법 시행령을 개정해 오는 3월부터 적용할 방침입니다.
4. 실거주 의무(2~5년)도 폐지할 계획입니다
분양가 상한제 적용 지역을 대폭 완화하고 전매제한 기간을 단축함과 동시에 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무도 폐지할 예정입니다. 실거주 의무란 분양가 상한제가 적용되는 주택을 분양받은 수분양자가 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 의무를 말하는데요.
2021년 2월 시행된 실거주 의무 제도에 따라 현재는 수도권 분양가 상한제 주택을 분양받았을 경우에는 2~5년 동안 해당 주택에서 실거주해야만 합니다.
만약 이 같은 실거주 의무를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금이 부과되니 의무 위반에 따른 불이익이 매우 크다는 사실을 아실 수 있습니다.
국토교통부는 주택법 개정안을 발의해 이 같은 실거주 의무를 폐지할 계획인데요. 이렇게 되면 분양가 상한제 지역으로 남아 있는 서울 강남 3구와 용산구에서 아파트를 분양받아도 해당 주택에 실거주하지 않아도 괜찮게 되죠.
5. 전매제한 단축과 실거주 의무 폐지는 소급 적용됩니다
정부는 법과 시행령을 개정해 전매제한 기간을 단축하고 실거주 의무를 폐지한 뒤 이를 소급 적용할 방침인데요. 이렇게 되면 법‧시행령 개정 이전에 아파트를 분양받은 수분양자들도 이 같은 규제완화의 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.
만약 기존에 전매제한 기간 5년을 적용받던 수도권 아파트 수분양자가 시행령 개정 시점에 3년의 기간을 채웠다면 그 즉시 매매가 가능하게 되는 것이죠.
6. 12억 원 초과 아파트에 대한 중도금 대출 제한도 폐지됩니다
정부는 이번 1분기 안에 주택도시보증공사(HUG)의 내규를 개정해 분양가가 12억 원을 넘는 아파트에 대한 중도금 대출 제한을 폐지할 방침입니다.
이렇게 되면 분양가가 12억 원을 초과하는 아파트를 분양받은 수분양자들도 대출을 받아 중도금을 치를 수 있게 됩니다.
이번 글에서는 지난 1월 3일 국토부 업무보고 자리에서 발표된 ‘1‧3 부동산 대책’에 담긴 주용 내용들에 대해서 설명드렸는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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