상가‧오피스 임대사업자는 간주임대료도 부가세 내야 해요
임대보증금에 정기 예금 이자율 곱한 금액도 임대수입으로 간주하고 있어요
2023년 새해가 시작됨과 동시에 부가가치세 신고‧납부 시즌도 찾아왔는데요. 국세청에 등록한 부동산 임대사업자 회원님이시라면 오는 1월 27일까지 부가세를 신고‧납부하셔야 합니다.
원래대로라면 1월 25일이 신고‧납부기한 마감일이지만 올해는 설날 연휴가 중간에 있어 마감일이 27일로 늦춰졌습니다.
부가세 시즌에 맞춰 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되는 정보들을 소개해드리려 하는데요. 오늘은 그 첫 번째 순서로 ‘상가‧사무실 임대사업자라면 간주임대료에 대한 부가세도 함께 신고‧납부해야 한다’는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
간주임대료란 무엇인지부터 시작해서, 간주임대료를 구하는 계산식, 간주임대료에 부과되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하는지 등에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.
간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발급할 수 없다는 사실과 월세가 연체됐다고 하더라도 간주임대료를 계산할 때 임대보증금에서 연체된 금액만큼을 빼고 계산할 수는 없다는 사실에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.
예상되는 이자수익에도 부가세를 부과하고 있습니다.
간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.
임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.
간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.
주택에는 간주임대료 부가세가 부과되지 않아요
그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 부가세의 경우 주택 임대수입에는 간주임대료를 적용하지 않습니다. 주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않는다는 뜻인데요.
주택 임대사업은 애초에 세법에 따라 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다. 간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠.
간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.
상가‧사무실 보증금에만 간주임대료를 적용하고 있습니다
간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다.
그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자는 간주임대료에 대해서 신경 쓰실 필요가 없고, 상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 된다고 말씀드릴 수 있습니다.
그리고 흔치 않은 경우긴 하지만 만약 상가를 임대보증금 없이 임대할 경우에도 간주임대료에 대해서 고민하실 필요가 없습니다.
간주임대료는 이렇게 계산합니다
그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.
임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일
임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.
2022년 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 1.2%인데요. 이번(2023년 1월)에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 1.2%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.
과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.
2022년 2기 과세기간(7월 1일~12월 31일)의 일수는 184일인데요. 7월 1일부터 12월 31일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 184일을 365일로 나눈 값을 곱해주면 된다는 뜻입니다.
만약 이 기간 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 365일로 나눠주시면 됩니다.
방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해보면 2022년 2기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 120만9863원이 간주임대료로 계상됩니다.
일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요
지금까지는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 설명드렸는데요. 일반과세자로 등록된 부동산 임대사업자라면 간주임대료의 10%가 부가세로 과세됩니다. 월세 수입(부가세 미포함 가격 기준)의 10%에다 간주임대료의 10%를 더한 금액만큼을 부가세로 신고‧납부해야 한다는 뜻입니다.
임대인이 부담하는 게 원칙이지만 임차인이 부담할 수도 있어요
그렇다면 이렇게 산출된 간주임대료에 대한 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 할까요?
원래 부가가치세는 상품‧서비스를 구입한 소비자가 부담하는 세금인데요. 이와 달리 간주임대료에 붙는 부가세는 소비자(임차인)가 아닌 판매자(임대인)가 부담하는 게 일반적인 원칙입니다.
부가세법에 따라 간주임대료에 대해서는 부가세를 임대인이 부담하든, 임차인이 부담하든 상관없이 세금계산서를 발급할 수 없도록 정해져 있기 때문이죠.
임차인이 간주임대료에 부과된 부가세를 임대인에게 지급했다고 하더라도 세금계산서를 발급받을 수 없기 때문에, 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 부담하는 게 기본적인 원칙이라는 뜻인데요.
다만 임대차 계약서에 간주임대료에 부과되는 부가세를 임차인이 부담한다는 약정이 있을 경우 임차인이 간주임대료 부가세를 부담할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 간주임대료를 지급받았다는 영수증을 발급해야 합니다.
또한 임대인이든, 임차인이든 상관없이 간주임대료에 대한 부가세를 부담한 사람은, 이후 종합소득세 신고 과정에서 이 부가세만큼을 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있습니다.
월세 연체했다고 해서 연체액 차감한 뒤 계산할 수는 없어요
마지막으로 중요한 사실 한 가지를 추가로 더 말씀드리고 이번 글을 마치도록 하겠습니다.
바로 임차인이 월세를 연체했다고 하더라도 연체액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계상할 수는 없다는 사실입니다.
임차인이 월세를 납부하지 못 했을 경우 그 금액만큼을 임대보증금에서 차감하고 퇴거 시에 돌려주는 게 임대차 계약의 일반적인 규정이긴 하지만 그렇다고 해서 간주임대료를 계산할 때도 연체된 월세 금액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없습니다.
임차인이 월세를 연체하고 있다고 하더라도 계약서에 적혀 있는 임대보증금을 바탕으로 간주임대료를 계산해야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.
이번 글에서는 부가세 신고를 앞두신 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해 간주임대료의 정확한 개념과, 간주임대료를 구하는 계산식, 간주임대료에 부과된 부가세를 누가 부담해야 하는지 등에 대해서 설명드렸는데요.
이번 글이 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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