중개사협회 범용 임대차 계약서가 크게 달라졌습니다!!
앞으로 집 팔 때 미리 임차인에게 알려야해요. 전세사기 방지 위한 특약들
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난달(2023년 1월)부터 공인중개사협회의 범용 임대차 계약서에 전세사기 방지를 위한 다섯 개 특약이 새롭게 추가됐다는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
중개사협회가 작성해 배포하는 범용 임대차 계약서는 일선 계약 현장에서 중개사분들이 자주 사용하는 계약서 양식인데요. 그런 만큼 앞으로는 전월세 계약을 맺을 때 이번에 새롭게 추가된 특약의 적용을 받을 가능성이 높다고 말씀드릴 수 있습니다.
전세사기 방지를 위해 추가된 내용들인만큼 신규 특약들은 세입자의 보증금을 보호하는 데 초점이 맞춰져 있는데요. 각각 △임대인의 담보권 설정 제한 △임대인의 세금 체납내역 확인 강화 △매매거래 시 임차인에게 고지할 의무 신설 등의 내용을 담고 있습니다.
이 같은 특약들에다가 ‘매매거래를 통해 새롭게 집주인이 된 신규 임대인의 보증사고 이력 때문에 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하지 못할 경우 임대차 계약은 해지되고, 계약 해지에 맞춰 보증금도 반환해야 한다’는 특약까지 더하겠다는 게 국토교통부의 계획인데요.
그럼 지금부터는 구체적으로 어떤 내용의 특약들이 새롭게 추가됐는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
임차인이 확정일자, 대항력 부여받기 전에는 대출 못 받습니다
임차인이 전입신고와 주택인도(이사)를 모두 마친 다음날부터 임차인에게 대항력을 부여하는 현행 대항력 부과 요건은 전세보증금을 위험에 빠뜨리는 대표적인 법의 허점으로 지적받아왔는데요.
일부 악성 임대인들이 법의 빈틈을 이용해 임차인의 전입·이사 당일에 맞춰 주택담보대출을 받아왔기 때문이죠. 이럴 경우 임차인의 보증금이 주담대 저당권보다 후순위로 밀리면서 보증금이 위험에 노출되게 되죠.
공인중개사협회에서는 일부 악성 임대인들이 법의 허점을 악용하는 걸 막기 위해 다음과 같은 특약을 새롭게 추가했습니다. 국토교통부와 법무부가 작성해 배포하는 주택임대차 표준계약서에는 이미 기재돼 있는 특약인데요. 이번에 협회 범용 계약서에도 들어가게 됐습니다.
- 본 주택을 인도받은 임차인은 0000년 00월 00일까지 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며, 임대인은 위 약정 일자의 다음 날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
체납 세금 없다는 사실을 명확하게 밝혀야 합니다. 거짓인 경우 계약 해지됩니다.
계약 과정에서 임대인이 자신의 세금 체납 여부를 임차인에게 알려야 하며, 만약 사실대로 말하지 않았을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다는 내용의 특약도 추가됐습니다.
임차 주택이 경매·공매에게 넘어가게 되면 임대인이 임대차 계약 이전에 체납한 세금은 보증금보다 먼저 변제되는데요. 체납 세금이 많은 임대인과 임대차 계약을 맺을 경우 임차인의 보증금이 위험해지는 이유입니다.
공인중개사협회에서는 이 같은 위험을 예방하기 위해 다음과 같은 3개 특약을 신설했습니다.
- 임대인은 국세·지방세 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지함 (임대인 서명란)
- 임차인은 본 계약체결 이후 임대인의 국세 및 지방세 체납 사항에 대하여 세무서와 지방자치단체의 관련 부서에 확인할 수 있다
- 만약 사전에 고지하지 아니한 국세 및 지방세 체납 사실이 확인된 경우에는 임차인은 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 이 경우는 별도의 손해배상 없이 본 계약의 해제와 동시에 임대인에게 수수된 금품은 원금으로 임차인에게 반환하여야 한다. (임차인 계좌 입력란)
집 팔기 전에 임차인에게 알려야 합니다
해당 임차 주택을 매매하려 할 경우 이 사실에 대해 계약 체결 이전에 임차인에게 알려야 한다는 특약도 추가됐습니다. 이전에는 세입자가 거주 중인 집을 판다고 하더라도 이에 대해서 세입자에게 알릴 필요는 없었는데요.
달라지는 집주인이 어떤 사람인지에 따라 세입자의 보증금이 위험에 처할 수도 있다는 지적에 따라 이 같은 고지 의무가 특약에 추가됐습니다. 구체적으로 다음과 같은 특약이 신설됐습니다.
- 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다
지금까지 말씀드린 다섯 개 항목의 특약은 이미 지난달에 공인중개사협회 범용 임대차 계약서에 추가된 내용인데요.
반환보증 관련 특약도 추가될 에정입니다
앞서 말씀드린 것처럼 국토교통부에서는 공인중개협회와 협의해 여기에 새로운 내용의 특약을 하나 더 추가하려고 하고 있습니다. 전세보증금 반환보증과 관련된 특약인데요.
매매 계약을 통해 새롭게 집주인이 된 신규 임대인에게 과거에 보증금을 제때 돌려주지 않은 보증사고 이력이 있어 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하지 못할 경우 임대차 계약은 해지되고, 계약이 해지됨에 따라 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 내용의 특약입니다.
보증기관들의 내규에 따라 보증사고 이력을 갖고 있는 임대인과 임대차 계약을 맺을 경우 임차인은 전세보증금 반환보증에 들 수 없도록 돼있는데요. 매매 계약을 통해 달라진 집주인에게 보증사고 이력이 있어 임차인이 반환보증에 가입하지 못하게 되는 일을 막기 위한 조치라고 이해하시면 됩니다.
이번달(2022년 2월) 안에 이 같은 특약도 추가하겠다는 게 국토교통부 관계자의 설명입니다.
이번 글에서는 지난달부터 새롭게 달라진 공인중개사협회 범용 임대차 계약 양식에 대해서 설명드렸는데요. 앞으로 신규 임대차 계약을 맺을 경우 이 내용대로 계약을 맺으실 가능성이 높은 만큼 오늘 설명드린 내용을 미리 잘 숙지하시길 바라겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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